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El precio del suelo urbano toca mínimos históricos: por qué y cómo afectará a la vivienda nueva

Consultoras y promotoras afirman que la estadística está condicionada por el covid y descartan que baje el precio de la obra nueva

El precio medio del suelo urbano está en su nivel más bajo de los últimos 17 años. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana (Mitma), el precio del m2 se situó en 136,4 euros a cierre del primer trimestre, tras desplomarse un 17% interanual. Se trata de una cifra inédita desde que arrancó la serie histórica en 2004 y se encuentra un 52% por debajo del récord que marcó en 2007.

Estas cifras, a priori, podrían llevarnos a pensar que un suelo más barato desembocará en una caída del precio de las viviendas que se vendan a futuro, ya que solo el terreno supone en torno al 50% del precio de un inmueble. Sin embargo, los expertos consultados por idealista/news afirman que las estadísticas están bajo la influencia del covid y que el descenso se debe a factores como las escasas transacciones que se han producido en los últimos meses y a la caída de la demanda derivada de la incertidumbre por la pandemia sanitaria. Así, afirman que se trata de una situación coyuntural y que, de hecho, los precios ya suben en las zonas de España con más demanda.  

Según explica Luis Corral, CEO de Foro Consultores, los datos oficiales “están condicionados porque durante la pandemia se han producido pocas transacciones, pequeñas operaciones y de suelos menos significativos. A eso se unen operaciones procedentes de Sareb o entidades financieras que suelen salir al mercado a precios más baratos. Esto, al final, desluce y desvirtúa las estadísticas”

Corral también recuerda que “además de las pocas transacciones que se han producido durante este periodo, tenemos una España a varias velocidades. Hay zonas donde la demanda es escasa y eso refleja la bajada de precios que marca el Ministerio”. En cambio, en ciudades como Madrid existe una “fuerte demanda y una subida de los precios del suelo, pero eso se verá en las estadísticas de dentro de unos meses”.

Esa postura también es la que defiende Andrea de la Hoz, del servicio de estudios de la tasadora Tinsa, quien sostiene que “la incertidumbre que los promotores incluyen en sus previsiones de negocio se traslada como descuentos en el precio”, así como “las condiciones más exigentes que los bancos exigen en la concesión de financiación, el incremento en los costes de construcción derivado de un encarecimiento de las materias primas o la ubicación del producto que se esté movilizando y cerrando en el mercado”. Todo ello, recalca la experta, “reduce las compraventas de suelo en las localidades con precios más elevados y se incrementa en localidades más periféricas o de suelo con gestión pendiente”.

Por su parte, Aurelio Díez, director general de Suelo y Urbanismo de la promotora Vía Célere, recuerda que “en muchos lugares donde la demanda de viviendas no es muy elevada, el valor de las mismas no supera el precio necesario para que el promotor mantenga su margen y rentabilidad frente al precio del suelo necesario para construirlas, lo que provoca reducciones de su valor. Sin embargo, las ciudades en las que el precio del suelo no representa más allá del 30% del total de los costes de construcción, una cifra razonable, suelen estar caracterizadas por una escasez de terrenos, pero su precio no tiende a subir puesto que la rentabilidad de los proyectos disminuiría”.

Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers, va un paso más allá e insiste en que “las estadísticas del Ministerio son muy poco fiables, como cuando en 2008 y 2009 decía que el suelo subía en plena crisis”. “No es cierto que el precio del suelo urbano esté bajando”, sentencia. En su opinión, la bajada que refleja el dato oficial está “justificada por el agotamiento del suelo finalista en las principales ciudades y, por tanto, por un menor volumen de transacciones de suelos residenciales de precio más elevado respecto al resto de España”.

También califica los mínimos del precio del suelo urbano como un escenario coyuntural Daniel Cuervo, director general de la Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), que lo achaca a “la poca oferta existente y los largos procesos de transformación del suelo desde su origen rustico hasta que se convierte en urbano, que pueden llevar incluso décadas”.

En este sentido, desde el servicio de estudios de Tinsa recuerdan que es el estado urbanístico de los suelos, y no su ubicación, lo que marca los mayores incrementos de valor. “El gradiente de valor entre un suelo urbanizable con gestión pendiente, un suelo urbanizable con gestión avanzada y un suelo urbano finalista listo para edificar es muy amplio debido a los extensos plazos requeridos y al riesgo asociado de las inversiones a medio y largo plazo. La actividad promotora presenta unos plazos no inmediatos, que alcanzan fácilmente los 24 meses para una promoción media, con fuertes inversiones iniciales; por lo que un escenario de incertidumbre conlleva una reducción de la demanda estimada y unos valores medios de cierre de operaciones inferiores”.

Precio contenido en los grandes municipios

Dejando a un lado el promedio de España, los expertos recuerdan que el precio medio del m2 en los municipios de más de 50.000 habitantes ha registrado un descenso mucho más modesto: ‘solo’ cedió un 8,9% interanual (frente al 17% del total), mientras que creció casi un 3% respecto al último trimestre de 2020, hasta quedarse en 252,2 euros/m2 de media. Una cifra similar a la registrada hace siete años.

Antonio Marín, responsable de Research de Metrovacesa, aclara que en las localidades de más de 50.000 habitantes el precio “se mantiene en niveles relativamente estables desde el inicio de la recuperación de 2014, con caídas puntuales en localizaciones concretas y, de hecho, el descenso en el número de transacciones cerradas en los últimos trimestres ha sido mayor que en los precios dada la situación de incertidumbre marcada por la pandemia”.

Por qué se avecinan más subidas de precios

Los expertos consultados descartan que las viviendas de obra nueva se abaraten próximamente y advierten de que la tendencia es alcista, aunque se puedan producir bajadas de precios en aquellas zonas con poca demanda y una falta de operaciones.

La consultora Colliers, por ejemplo, afirma que “el suelo residencial finalista destinado a primera vivienda incrementa sus precios respecto a 2020, como lo han demostrado recientes subastas de suelo de Adif en Madrid o de Bilbao Ría 2000 en Bilbao”.

Y es que en el precio final de las viviendas hay varios factores determinantes, más allá del suelo. Entre los más destacados se encuentran los costes de la construcción, los impuestos aplicados en las distintas fases de la actividad promotora, los gastos y el beneficio empresarial. También pueden condicionar el precio la disponibilidad de suelo con avance urbanístico, el coste de la mano de obra y la puesta en marcha (o falta) de acuerdos de colaboración público-privada.

Y todos ellos son los que determinan si un proyecto es viable o no. “A largo plazo, el precio de la vivienda final se verá condicionado por todos los costes de una promoción y podrían darse escenarios en los que, con mínimos en el valor del suelo urbano, otros factores empujen a que el coste residencial se mantenga e incluso se eleve (por ejemplo, los costes de construcción y todos los gastos asociados, como licencias o arquitectos, están al alza). Si el coste total se eleva por encima de la capacidad de pago de los clientes, la promoción es inviable”, señala Raúl Moreno, director de negocio de la promotora AQ Acentor.

Desde la promotora Neinor creen que 2021 será un buen año para la obra nueva en términos de demanda y, al igual que sucedió en el año de la pandemia, prevé una subida moderada de los precios, impulsados por la “gran escasez de oferta”. Calcula que el precio podría repuntar este año entre un 2% y 4%, “si bien como siempre el comportamiento a nivel nacional no será igualitario y las plazas de referencia tendrán las mayores subidas, como Madrid, País Vasco, Málaga, Córdoba, Barcelona y Valencia.

Dentro de esta tendencia al alza de los precios de la obra nueva, desde Asprima recuerdan que la única solución que permitiría abaratar la vivienda es que los promotores puedan poner en el mercado tanta vivienda como se está demandando sin encontrarse trabas burocráticas por el camino. “Para ello, necesitamos disponer de la materia prima necesaria: el suelo. Sin una simplificación y agilización de los trámites administrativos y una mayor seguridad jurídica para los agentes implicados en su transformación, no conseguiremos un abaratamiento consistente y estructural en el precio del suelo, que lógicamente repercutiría en el precio final de la vivienda”, concluye el director general de la asociación.