Multipropiedad: el Supremo avala las semanas flotantes y aclara cuándo son legales

La Sentencia del Tribunal Supremo 1524/2025, de 30 de octubre, ha marcado un punto de inflexión en la regulación de la multipropiedad en semanas flotantes. El alto tribunal revisa expresamente su anterior doctrina (más restrictiva) por razones de evolución legislativa, realidad social y por el principio de conservación de los contratos, y fija jurisprudencia sobre cómo deben interpretarse los regímenes preexistentes de aprovechamiento por turno adaptados a la Ley 42/1998.

¿Qué cambia con la nueva doctrina del Supremo sobre la multipropiedad?

El Supremo introduce un cambio decisivo: los contratos basados en semanas flotantes son válidos cuando proceden de un régimen preexistente adaptado e inscrito en el Registro de la Propiedad conforme a la mencionada Ley, siempre que en dicha escritura se hubiera optado expresamente por mantener o transformar el régimen original.

La validez depende, por tanto, de la opción de adaptación elegida e inscrita. Esto confirma que los contratos pueden superar el límite de 50 años cuando la escritura de adaptación hubiera optado por mantener o transformar el régimen preexistente.

Hasta ahora, muchos juzgados declaraban la nulidad automática de los contratos de semanas flotantes al considerar que el objeto era indeterminado o porque la duración superaba este límite temporal.

El Tribunal Supremo corrige este criterio y afirma que los sistemas flotantes no son nulos por sí mismos, siempre que el uso pueda determinarse mediante un procedimiento objetivo, como un sistema de reservas claro y verificable.

El contrato es válido si el régimen preexistente fue correctamente adaptado

El Tribunal Supremo explica que la clave no está en el contrato firmado por cada consumidor, sino en cómo se adaptó el régimen en su conjunto cuando entró en vigor la Ley 42/1998, confirmando que el plazo de 50 años solo es obligatorio cuando la adaptación se hizo bajo las alternativas que obligan a aplicar íntegramente la ley.

Si la escritura inscrita optó por mantener el régimen original, tanto la naturaleza del derecho como su duración se conservan tal cual y los sistemas flotantes no son nulos por sí mismos, pues su validez depende de que el contrato indique mecanismos objetivos para determinar el alojamiento o la semana.

Si el sistema de reservas permite determinar el uso de forma objetiva, transparente y verificable, el objeto contractual se considera suficientemente concretado. A ojos del Supremo, esta interpretación se ajusta mejor a la evolución del mercado y al principio de conservación de los contratos.

Las tres vías de adaptación para los regímenes de multipropiedad preexistentes

La sentencia recuerda que, tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998, los regímenes preexistentes de multipropiedad podían acogerse a tres vías legales de adaptación:

• Mantener íntegramente el régimen original, incluida su duración indefinida o superior a 50 años.
• Crear un régimen mixto, combinando elementos propios del sistema anterior con otros ajustados a las exigencias de la nueva normativa.
• Transformación íntegra del régimen, manteniendo la duración original del derecho, incluso cuando esta fuera indefinida.

El alto tribunal subraya que el aspecto determinante no es la fecha en la que se transmite cada derecho, sino la opción de adaptación formalizada e inscrita en el Registro de la Propiedad.

Si se optó por mantener o transformar el régimen preexistente, la duración original (incluidas las superiores a 50 años o indefinidas) continúa siendo válida. Este criterio resuelve las discrepancias que habían generado interpretaciones contradictorias entre diferentes audiencias provinciales.

Flexibilidad contractual y validez jurídica

Durante años, los contratos de semanas flotantes estuvieron en el punto de mira por la supuesta indeterminación del objeto. Sin embargo, el Tribunal Supremo adopta ahora una visión más funcional: si el contrato permite determinar el alojamiento y el período mediante un procedimiento claro (como un sistema de reservas), el objeto es válido.

El alto tribunal recuerda que no es obligatorio que el contrato recoja los datos registrales de cada villa, siempre que el complejo, la tipología del alojamiento y la forma de acceder a la reserva aparezcan correctamente definidos. 

Este enfoque se alinea con la evolución del marco normativo y la jurisprudencia en materia de protección de consumidores, que han reforzado la validez de los derechos de uso determinables siempre que exista transparencia y un mecanismo claro para concretar el disfrute.

La sentencia subraya además el principio de conservación del negocio jurídico, un pilar fundamental del derecho civil, recordando que cuando un contrato puede mantenerse válidamente mediante la interpretación de sus cláusulas y mecanismos internos, debe optarse por preservarlo en lugar de anularlo.

Impacto en consumidores y empresas: más seguridad jurídica y transparencia

La sentencia del Tribunal Supremo aporta un marco mucho más claro para todos los actores implicados en la multipropiedad. Gracias a esta nueva doctrina, se reducen las dudas que pesaban sobre numerosos contratos antiguos que llevaban años generando litigios.

Al mismo tiempo, los operadores turísticos disponen ahora de un marco jurídico más estable para comercializar semanas flotantes sin el temor constante a posibles anulaciones automáticas.

Para los consumidores, la resolución supone una interpretación más completa y coherente de sus derechos y obligaciones, lo que mejora la confianza en este tipo de productos vacacionales.

Protección reforzada del consumidor como pieza esencial del sistema

Aunque la sentencia introduce una mayor flexibilidad en la configuración contractual, el Tribunal Supremo deja claro que la transparencia informativa continúa siendo un elemento fundamental del régimen jurídico.

Los usuarios deben seguir recibiendo información precisa y comprensible sobre el funcionamiento del sistema de aprovechamiento por turno, las condiciones de uso y los límites reales de cada contrato. Este refuerzo garantiza que la flexibilidad del modelo flotante no se traduzca en incertidumbre o desequilibrios para el consumidor.

Con este pronunciamiento, consumidores y empresas disponen de una base más sólida para interpretar y aplicar los contratos de multipropiedad en semanas flotantes. Se abre así una etapa de mayor seguridad jurídica y menor conflictividad en el sector.