“Nadie ha tenido el valor de enfrentarse a la realidad de los pisos turísticos, regular no es prohibir”

En un edificio de estilo señorial situado en una de las principales vías de Madrid nos recibe Javier Casbas, CEO de The Charming Concept. Esta empresa se dedica a la gestión, reserva y explotación de todo tipo de apartamentos en régimen de alquiler. Desde los arrendamientos de corta estancia hasta alquileres para profesionales o para turistas. Un sector al que defiende con capa y espada y para el que pide una regulación específica que le permita romper mantras y reforzarse como una alternativa de alojamiento cada vez más demandado por los turistas.

La capital es su principal campo de operaciones, aunque The Charming Concept también tiene negocio en Barcelona, Alicante y Málaga. Actualmente están gestionado 180 apartamentos, aunque confía en crecer tanto en estas ciudades como en el sur de España, gracias al tirón que están teniendo estos modelos de alquiler tanto entre huéspedes como en inversores.  

“Estamos creciendo mucho porque el inversor ahora tiene muchas ganas de explorar esta parte de explotación de pisos. Y creo que las ganas vienen por la poca protección que hay para el propietario en el alquiler tradicional”, explica Casbas. Pero su perfil de cliente no son grandes inversores, sino pequeños ahorradores.

“No trabajamos con fondos de los fondos de inversión que vienen del extranjero y que compran edificios para destinarlos al alquiler vacacional. Son particulares que tienen una segunda vivienda, que han ahorrado un dinerito para poder comprar un piso de 40 metros y conseguir un rendimiento, o la típica señora mayor que está en una residencia y sus hijos, con el dinero que obtienen del alquiler, pagan la residencia. Son familias normales que tienen los apuros y problemas que podemos tener todos”, afirma.

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En el caso de Madrid, los apartamentos que gestiona The Charming Concept se encuentran ubicados principalmente dentro de la M30 y en la zona centro, como Gran Vía, Chueca, Lavapiés, Sol o el distrito de Salamanca, aunque también está ganando protagonismo la zona sur. Un destino donde muchos trabajadores necesitan un apartamento para un periodo corto de tiempo.

“Al final siempre se entiende como apartamentos turísticos los destinados a los visitantes, pero también hay muchas empresas que necesitan mandar un trabajador a Madrid durante una semana y buscan un lugar con cocina, varios dormitorios y un salón. “Esta solución también está teniendo mucho éxito para trabajadores, no sólo turistas”, señala.

Una oferta amplia

El CEO de la compañía defiende que este tipo de apartamentos pone en el mercado una oferta muy variopinta. Desde opciones más ‘low cost’ hasta otras de alto ‘standing’, como la vivienda en la que nos encontramos. “Estamos en un apartamento algo diferente y pintoresco que se utiliza para hacer mucha publicidad. Hay muchos apartamentos como este que son algo especiales y que buscan ejecutivos cuando vienen a Madrid. También hay apartamentos de cuatro dormitorios en la milla de oro, más señoriales, para familias de expatriados. Por ejemplo, personas que vienen con sus familias porque sus empresas dele han trasladado desde EEUU y vienen a España a vivir. Y mientras encuentran su vivienda habitual necesitan una para unas semanas donde acomodarse. También ofrecemos eso”, detalla.

En el caso concreto de The Charming Concept, las reservas de las empresas ya suponen un 30% del total y muchos de sus huéspedes son extranjeros. “Antes teníamos mucho cliente alemán, pero el estadounidense le está ganando terreno y ya supone un 20%. Un 35% es cliente nacional, que viene sobre todo en el puente de la Constitución, la Semana Santa…, y en el caso de Madrid también clientes que vienen para ver musicales o de compras. Y el resto es cliente europeo, sudamericano y españoles que ahora viven fuera y que vienen unos días a visitar a su familia. En nuestro caso, suelen ser estancias de varios días, no tenemos clientes solo de fin de semana”.

En su caso, los precios de las estancias están entre 70 y 370 euros por noche, dependiendo del tamaño, la ubicación y la categoría del apartamento. El promedio se mueve en torno a 110 euros por noche, incluyendo menaje, textiles… A partir de ahí, los clientes pueden contratar todo tipo de servicios adicionales: desde un chófer hasta una niñera o un servicio de limpieza adicional.

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Un producto que responde a la demanda   

Casbas asegura que los pisos con licencia turística están ofreciendo una solución a una parte de la demanda que no estaba cubierta con los hoteles. “No estoy diciendo que un hotel desmerezca su función. tenemos que estar todos. Los hoteles tienen que estar porque están dando un servicio muy importante para esas estancias más ejecutivas, de una noche, de dos noches, de una persona sola que viene a la ciudad… y que tiene muchísima demanda. Pero nosotros también tenemos que estar porque estamos dando a una solución diferente”.

“Siempre pongo el ejemplo de mi hermana, que tiene dos mellizas. Cuando la familia se va de viaje a una ciudad, no tiene por qué reservar dos habitaciones de hotel. Al final busca un alojamiento con una pequeña cocina, donde puede solucionar el desayuno con las niñas y luego tienen dos habitaciones donde pueden estar juntos, pero separados. Otro ejemplo es el de una empresa que manda dos trabajadores a otra ciudad y que tendría que reservar dos habitaciones de hotel. En cambio, con un apartamento de dos dormitorios, con sus dos baños, lo tiene solucionado y tienes a las personas de la empresa en el mismo lugar”, recalca el CEO de la compañía.

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Casbas también lanza una reflexión. “Hay que preguntarse a lo mejor por qué Madrid está creciendo en el turismo y es porque está dando solución a un sector de viajeros que antes no la tenían. Los hoteles están llenos y nosotros estamos llenos, al final todo esto genera riqueza. Nuestros clientes van a los bares a desayunar, a comer o a cenar; van a las tiendas de alimentación, hacen planes de ocio… Se genera un entramado muy chulo”.

Según los datos de un informe de Fevitur, la patronal del sector de pisos turísticos, su aportación al PIB en 2022 alcanzó los 20.400 millones de euros, incluyendo el gasto en alojamiento, restauración, ocio y compras. Además, es un sector que genera empleo tanto de forma directa como indirecta.

“El sector está generando empleo y eso es indiscutible. Y además que te lo voy a contar de primera mano. Nuestra empresa directamente solo para gestionar reservas desde nuestra oficina central y la recepción de los clientes ya son 15 personas para 180 apartamentos, más los 25 puestos de trabajo directos de las empresas de limpieza, lavandería y demás. Unas 40 personas trabajando para 180 apartamentos. Si eso lo multiplicas en Madrid por todos los apartamentos turísticos o de cortas estancias o estancias que hay, imagínate la cantidad de puestos de trabajo directos que tenemos. Y luego indirectos, los relacionados con la restauración, las compras o con el sector de las reformas por el mantenimiento, la pintura, las obras, la instalación de aires acondicionados… No hay que mirar para otro lado, es una realidad”, defiende.

La falta de regulación, el problema

Casbas afirma que el ‘modus operandi’ de las viviendas vacacionales no dista mucho del de un hotel. “Se pasan los datos de los clientes alojados en los apartamentos a la Policía Nacional por si surge cualquier tipo de problema. Y además es que estamos obligados a comunicar estos datos”, insiste el CEO de The Charming Concept. En su opinión, el principal problema que arrastran los pisos turísticos es la falta de regulación por parte de las Administraciones.

Actualmente en Madrid capital hay cerca de 11.000 viviendas de uso turístico registradas en la Consejería de Turismo de la Comunidad de Madrid, mientras que en toda la región hay más de 16.300, según el INE. “Nos gustaría que fuesen muchos más apartamentos y que al final hubiese una regulación. Es muy importante que haya una regulación por parte de las Administraciones y que deje claro al propietario y al inversor que está haciendo esto cómo lo tiene que hacer, porque estamos moviéndonos entre arenas movedizas con este tema”, afirma.

Casbas recuerda que este problema no se da solo en Madrid, sino en todas las comunidades autónomas y que son ellas las que tienen las competencias de turismo, al igual que sucede con otros alojamientos como hoteles, pensiones, hostales o campings. E insiste en que la regulación no debe ir encaminada a prohibir una actividad que genera riqueza y para la que hay demanda.

“¿Hay un problema con los apartamentos turísticos? Si. Sí que lo hay. ¿Cuál es la causa de este problema? La falta de regulación. Nadie ha tenido el valor de enfrentarse a la realidad y que hay que regular y gestionar, porque los apartamentos turísticos van a seguir estando ahí. Esto es una realidad y es poner puertas al campo. Es decir, ya que está y que va a ser así, vamos a regularlo. Y regular no es prohibir y tampoco es manga ancha para todo el mundo. Regular es poner medios para que no haya problemas, para que no haya fiestas, para que, si hay algún problema en cualquier apartamento en mitad de la noche, que esté cubierto por la empresa o el particular que está gestionando eso, y que se resuelva en el momento. Por eso pedimos sentar unas bases y a partir de ahí el que no cumpla, fuera. A nadie nos interesa que haya molestias en los edificios".

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El caso concreto de Madrid

Casbas repasa cuál es la situación actual en Madrid capital. “En el periodo de mandato de Manuela Carmena, se quería meter mano a todo esto. Al no tener competencias, la única manera que tenían era hacer un plan especial de hospedaje (es decir, una norma urbanística), en el que las viviendas de su turístico se contemplaban como una actividad económica, como una peluquería, una tienda, una papelería y demás. De aquí viene la medida de que debían tener una entrada directa desde la calle, porque tú no puedes tener un negocio de hospedaje en un edificio donde hay viviendas. Y de ahí vienen las prohibiciones que se han estado aplicando desde parte del Ayuntamiento de Madrid desde 2019. ¿Qué es lo que pasa? Que el equipo de gobierno que hay ahora en el Ayuntamiento nos aseguró que de alguna forma se iba a regularizar esto a través del Plan General de Ordenación Urbana que se iba a aprobar este año, pero que se ha quedado pendiente para después de las elecciones”.

Casbas continúa con las críticas y confiesa que “la situación jurídica que nos había dejado Carmena era muy complicada, pero no complicada porque fuese en nuestra contra, sino porque tiene muchos apartados que son contrapuestos entre ellos. Entonces tenemos multitud de sentencias perdidas y tenemos multitud de sentencias ganadas. Es decir, bajo una misma situación y la misma casuística de dos apartamentos de la zona centro de Madrid hay juzgados que están fallando a favor de los propietarios de apartamentos y hay juzgados que fallan en contra. O sea, no hay una legislación clara por parte de la Administración”.  

Así, prosigue, “al final es como una patata caliente que se van pasando de unos a otros y que nadie tiene el valor de decir oye, ha habido mucha mancha social con todo esto, se ha demonizado y se ha culpabilizar de todos los problemas que había en la ciudad a los apartamentos turísticos: de las fiestas, de la suciedad, de las basuras... Y es cierto que ha habido cosas, pero hay muchas empresas y muchos particulares que están gestionando perfectamente y que están haciendo un esfuerzo por hacer las cosas bien y no se nos puede meter a todos en el mismo saco”.

Esta gestora de viviendas de alquiler se queja también de que la normativa que todavía está vigente es la que impulsó Manuela Carmena, ante la falta de una regulación concreta por parte del actual equipo de José Luis Martínez-Almeida, lo que está generando inseguridad jurídica y también multas.

“Mientras tanto, los procesos van continuando y las sanciones van continuando. Y es una pena. Por ejemplo, nosotros tenemos una propietaria que tiene casi 80 años con una multa de 30.000 euros del por un piso que es su fuente de ingresos, que lo alquila de forma temporal por meses, no a turistas, y que ahora porque el Ayuntamiento no ha cogido las cosas por donde hay que cogerlas”, asevera Casbas. Y añade que "todo al final se basa en la regulación. No puedes meter el polvo debajo de la alfombra y luego meterlo debajo de otra. Hay que aspirarlo para solucionar el problema".

Autorregulación en el sector

Ante la falta de una regulación en la materia por parte de la Administración, Casbas afirma que el sector está tomando medidas para autorregularse y que se pueden tomar muchas más.

“Hemos impulsado un sello de calidad para los apartamentos (el plan es certificar cerca de 11.000 inmuebles en España) y se pueden tomar medidas regulatorias como establecer un número máximo de apartamentos en cada edificio o destinadas a no molestar a los vecinos. Hay muchas cosas que se pueden hacer. La mayoría de los pisos que gestionamos nosotros pagan más comunidad que el resto de los vecinos, porque hay un decreto estatal que así lo permite”.

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Desde The Charming Concept también presumen de haber instalado en los edificios donde tienen algún inmueble un sistema de cerradura electrónica que utilizan los vecinos y considera normal que tanto los presidentes de las comunidades o los administradores de los edificios tengan contacto directo del propietario del piso o de la empresa que lo gestiona.  

“Hay muchas cosas que se pueden hacer para mejorar la convivencia y dejar de demonizar el tema de los apartamentos turísticos, porque en muchos casos es echar el marrón a otros”, recalca el CEO de la compañía. Y pone algunos ejemplos concretos, como los conflictos por las fiestas en inmuebles de estas características o que la proliferación de las viviendas de alquiler vacacional está impulsando al alza el precio del mercado y ampliando el problema de la vivienda.  

En este sentido, Casbas recuerda que, en el último trimestre de 2022, con las Navidades de por medio, se contabilizaron 19 notificaciones de fiestas en 3.000 pisos de la capital que tienen monitorizados con inteligencia artificial para medir el nivel de ruido. “Esa es la realidad, pero si parece que estamos haciendo una actividad ilegal, no vamos a poder enseñar todas estas cosas y aplicar todas estas cosas, que es lo que queremos. No queremos estar trabajando en la sombra y, ya que va a estar, vamos a intentar que esté bien hecho, porque a todos nos interesa”, manifiesta.

Por otro lado, afirma que el problema del alquiler en Madrid es el mismo que en todas las ciudades de España. “El precio del alquiler en el centro sube y ya está. En Barcelona, desde el año 2014 no se da ninguna licencia de apartamento turístico y tenemos el precio más alto de España. ¿El precio del alquiler alto en Barcelona es culpa de los apartamentos turísticos? No ¿El precio de Madrid del alquiler es problema de apartamentos turísticos? Tampoco. Seguramente habrá en un porcentaje del incremento que sí sea por culpa de los apartamentos turísticos, pero achacar al sector, como han hecho muchos, que el precio del alquiler esté fatal y que por eso los van a prohibir. Señores, eso no es así. No es cierto. Falta a la verdad”, concluye.