Van-halen: "en Madrid se pone de moda alquilar hasta que llegue el momento de comprar"

Juan van-halen, director general de vivienda y rehabilitación de la comunidad de Madrid, afirma que para comprar se debe tener capacidad económica, un ahorro previo y una estabilidad laboral y ve complicado que los jóvenes hoy en día lo puedan hacer. Además, pone sobre la mesa datos sobre vpo, la rehabilitación o el alquiler en la comunidad de Madrid

Pregunta: dirige desde 2007 el área de vivienda y rehabilitación de la comunidad de Madrid, desde que comenzó la crisis

Respuesta: he vivido la crisis y siempre he dicho que la crisis es una oportunidad y lo que tenemos que hacer es proponer soluciones y generar iniciativas que permitan que entre todos podamos salir de esta situación tan complicada

P: ¿le resulta difícil?

R: nos genera mucho trabajo. Hay que escuchar a muchas personas con problemas, muchos ciudadanos que no pueden acceder a una hipoteca como le gustaría, muchas empresas con dificultades para continuar con sus proyecto o para iniciar nuevos proyectos. Nuestra obligación es escuchar a los ciudadanos y también tenemos que intentar buscar soluciones que funcionen

P: ¿os llegan las preocupaciones de los promotores y de las entidades financieras?

R: vienen desde las personas que tienen que acceder a la vivienda organizadas en cooperativas o asociaciones, hasta promotores. También hemos tenido ocasión de sentarnos con las entidades financieras, hoy son una parte muy importante de la situación porque son los que tradicionalmente podían dar esa financiación que hoy no pueden dar. Madrid es una de las comunidades autónomas donde más se ha reducido el stock y donde hoy en día prácticamente el stock que existe es el stock técnico. También se ha reducido el stock gracias a las ferias inmobiliarias

P: ¿hay financiación o no para la compra de vivienda en Madrid?

R: hemos pasado meses de restricción de crédito muy importante. En la comunidad de Madrid la concesión de hipotecas ha subido un 3% en los últimos 12 meses, mientras que en toda España ha caído un 7,1%, por tanto lo que demuestra es que está empezando a ver más financiación. Ya si esta financiación se está otorgando a los pisos de los propios bancos es otra cosa. Creo que el problema es de falta de confianza. En la comunidad hemos creado un marco para generar confianza y por eso creo que ha fluido mejor el crédito

P: dígame hechos o elementos que generan confianza

R: lo primero que diré son los hechos que no generan confianza que son iniciativas que hoy tienen una dirección y otro día otra. No genera confianza una ley del suelo que se aprobó en julio de 2007 en un momento en que empezaban a llegar los primeros ecos de la crisis subprime americana y que fue una modificación del marco de las valoraciones del suelo lo que ha tenido unas consecuencias nefastas en el sector inmobiliario. Lo que genera confianza es un marco jurídico claro, unas medidas que vayan en una dirección clara. Nosotros frente a la eliminación de las desgravaciones fiscales a nivel nacional, hemos mantenido dicha desgravación en la cuota autonómica, apoyamos la compra de vivienda porque no vemos el momento de eliminar la deducción ahora mismo

Cifras de la vivienda protegida en Madrid

P: ¿qué medidas propone la comunidad de Madrid para salir de la crisis?

R: no saldremos de la crisis sólo con el gasto público, esa panacea milagrosa que parecía que todo resolvía y se ha visto que no funciona. La solución viene por incentivar la participación de la iniciativa privada. En Madrid hemos construido 146.000 vpo asequibles desde 2003 y el 80% de estas vpo han sido por iniciativa privada, no por los ayuntamientos. Además, hemos llevado la vivienda protegida a la mayor parte de las rentas. Queríamos que personas que no podían acceder a la vivienda protegida porque se pasaban de renta y que tampoco podían acceder a la vivienda libre porque no llegaban pues que tuvieran acceso a la vivienda protegida de precio limitado (vppl)

P: ¿le parece justo que el límite máximo por ingresos para acceder a una vppl sea de 69.200 euros anuales?

R: se crea esta figura porque había gente que no podía acceder a la vivienda libre sin problemas con unos precios a medio camino entre la vivienda libre y protegida y sin ayudas. Lo importante es que la comunidad de Madrid no da ayudas o subvenciones sino oportunidades. En Madrid el 50% de suelo que se desarrolla es suelo para vpo

P: pero no muchas familias reúnen 69.200 euros brutos anuales

R: hemos cambiado el concepto de vivienda protegida. En Madrid la vivienda protegida es para todos y efectivamente la gran parte de las familias están por debajo del umbral de los 69.200 euros brutos anuales pero porque queremos una vivienda universal, para todos y hacemos un esfuerzo muy especial para las rentas más bajas

P: ¿y esto no sería competir con la vivienda libre?

R: lo importante es generar un marco de oportunidades. Creemos que frente a la intervención, los ciudadanos quieren libertad. Los ciudadanos no quieren hablar de viviendas que no se pueden vender nunca ni de registros obligatorios de demandantes, el ciudadano quiere elegir una vivienda y poder pagarla en libertad y a un precio asequible

P: ¿cree que toda la vpo construida y en construcción tendrá salida en el mercado ante el elevado desempleo y las renuncias de los adjudicatarios?

R: demanda de vivienda hay, la gente se sigue casando, se independiza y se crean hogares nuevos. El problema es que es complicado acceder a la financiación. Por eso hemos apostado por abrir otras fórmulas como el alquiler. En 2008 hemos puesto en marcha el plan alquila. Hemos firmado 28.800 contratos de alquiler desde 2008, que son muchos en comparación con la sociedad pública de alquiler que desde 2005 y en toda España ha llegado a 19.000 contratos. En Madrid se está poniendo de moda alquilar, la gente está perdiendo el miedo a alquilar y el precio del alquiler está por debajo del precio de la hipoteca, lo que puede interesar estar alquilado un tiempo hasta ver el momento adecuado para comprar una vivienda

P: cuando entrevistamos a la decana del colegio de arquitectos de Madrid dijo que en esta ciudad ya no se puede seguir creciendo y apostaba por rehabilitar las viviendas y dar vida al centro de la capital

R: nosotros creemos en la rehabilitación no sólo porque sea una salida buena para generar empleo y actividad, sino también porque es vital recuperar las ciudades, entornos y pueblos de la comunidad. Desde 2003 se han rehabilitado 128.000 viviendas. Hemos modificado la normativa de la rehabilitación para que cada vecino pueda rehabilitar en función de sus necesidades y capacidad económica

Situación presente y futura del sector inmobiliario

P: ¿cómo cree que va a evolucionar el mercado inmobiliario a nivel regional y estatal?

R: lo que estamos constatando, según datos oficiales que publica el ine, es que Madrid lidera la recuperación del sector inmobiliario, si es que se puede hablar de una tímida recuperación. Madrid está siendo el motor de la economía española. Por ejemplo, en los últimos 12 meses en esta comunidad autónoma las ventas de viviendas crecieron más de un 17%, el triple que la media nacional y el desempleo en la construcción en esta comunidad se ha reducido un 11% en los últimos 12 meses, mientras que a nivel nacional se ha reducido apenas un 4%

P: ¿para los próximos meses cómo cree que va a evolucionar el sector?

R: este año 2011 será un año de transición, hay que ser muy prudente con los análisis que se hagan a corto plazo porque nadie tiene una bola de cristal pero sí que aparece en las estadísticas que en 2012 se va a consolidar esta tendencia y aquellas regiones donde se haya conseguido eliminar el stock, condición necesaria para iniciar la recuperación, Irán mejor. El último informe de asprima refleja que sólo hay 10.000 viviendas sin vender, lo que es una buena noticia e indica que estamos mejor preparados para afrontar esa recuperación, eso sí, sin tirar cohetes al aire

P: ¿cree que es mejor comprar o alquilar en estos momentos?

R: cuando se necesita una vivienda siempre es buen momento para comprar, el que compra para vivir en la vivienda va a tener la inversión recuperada. Otra cosa es el que compra como inversión, para luego venderla. Los precios se han ajustado bastante y en el mercado puntualmente hay buenas ofertas, por lo que ahora es buen momento para buscar casa. Pero también hay que hacer la reflexión de si conviene más alquilar o comprar. Para comprar la persona debe poder económicamente y tener un ahorro previo, así como una estabilidad laboral

P: la penúltima pregunta que le hago es personal, ¿vive en propiedad o en alquiler?

R: tengo una casa cuya hipoteca estoy pagando pero he pasado por todas las fases. Creo importante señalar que probablemente se ha instalado entre las personas más jóvenes la necesidad de comprar desde el primero momento y es muy difícil que los jóvenes puedan comprar sin tener un ahorro previo y al final hemos ido a esquemas de que los padres tienen que poner financiación. Y muchas veces el alquiler es una opción. Si no ha habido más alquiler no es porque la gente no ha querido alquilar sino porque el alquiler estaba a unos precios similares a la cuota hipotecaria. Cuando ves el mismo precio del alquiler y de la cuota hipotecaria entiendes esa frase de “alquilar es tirar el dinero” aunque luego a la compra de vivienda tienes que sumar los gastos de escrituración, etc. por eso, funciona muy bien el alquiler con opción a compra

P: ¿habrá que cambiar de modelo de crecimiento económico para salir de la crisis?

R: el cambio de modelo económico es difícil y lleva muchos años y empieza en la universidad. Los mejores años de crecimiento de la economía española lo fueron gracias al sector de la construcción no sólo por parte del sector residencial sino del de obras públicas. Tenemos un sector de la construcción que figura a la cabeza a nivel mundial. Fue un sector responsable de la creación de la mayor parte de empleo que se creó entre 1996 y 2006. Saldremos de la crisis pero todos y también con la construcción