Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas
El ine publicó ayer los datos de constitución de hipotecas, con una caída del 42% respecto mes de marzo del año anterior. Estamos hablando de una caída Drástica en volumen, que además muestra una tendencia descontrolada a la baja
Pero, más allá de estos negativos números, ¿por qué se produce esta caída? cuando escuchas a la gente de la calle, la mayoría te responderá lo mismo: “la banca ha cerrado el grifo”, “solamente conceden hipotecas para sus pisos” o “su situación financiera es tan mala que solamente quieren hablar de depósitos, nada de préstamos”
En idealista.com/hipotecas trabajamos cada mes con más de 1.000 clientes que nos llaman para recibir asesoramiento sobre cómo conseguir la mejor hipoteca, por qué tienen que contratar determinados seguros, cuánto dinero se ahorran si eligen una hipoteca u otra… además, tramitamos muchas de estas solicitudes, a través de acuerdos con más de 15 bancos que actualmente están dispuestos a conceder hipotecas
Basándonos en esta experiencia, y vaya por delante que estamos hablando de un análisis cualitativo, no cuantitativo, exponemos a continuación cuáles son a nuestro entender las principales razones por las que no se formalizan más hipotecas:
1) los bancos sí quieren dar hipotecas… pero no a todo el mundo
En idealista.com/hipotecas firmamos cada mes préstamos con muchas entidades financieras, y en todos los casos nos dicen lo mismo: “todas las operaciones que tengas de estos perfiles, las firmamos”
Obviamente, estamos hablando de clientes con ahorros suficientes para que el préstamo no supere el 80% del precio de compra, con una estabilidad laboral y capacidad de pago razonables. Pero, ¿es que debería ser de otra forma? sufriendo en la actualidad las consecuencias de asumir unos riesgos descontrolados en el pasado, ¿deberían cometer el mismo error, solamente por dar acceso a la vivienda en propiedad a clientes que quizás no estén tomando la decisión financiera más adecuada?
Actualmente vemos que los solicitantes de hipotecas podrían segmentarse en 3 tipologías:
A) los que no tienen dinero ahorrado y además carecen de ingresos suficientes: para estos clientes, el mercado hipotecario está cerrado a cal y canto. Curiosamente, este perfil supone casi el 20% de los clientes que cada mes contactan con nosotros
B) los que tienen capacidad de pago y estabilidad laboral pero ahorros insuficientes: con sus ahorros no llegan al 20-30% del valor de la casa necesario para pedir una hipoteca. Suponen en torno a un 30% de los demandantes y es el mayor caladero de clientes que los bancos están utilizando para dar salida a sus pisos propios
C) los que tienen dinero ahorrado y solvencia para pagar la cuota hipotecaria: dentro del rango de precios correspondiente, estos clientes pueden acceder a una hipoteca para sus viviendas y suponen en torno al 50% de los clientes que consultan a idealista.com/hipotecas
2) el miedo, un freno de mano a la compra de viviendas
Visto lo anterior, si entre un 50% y un 80% de los demandantes podrían comprar una vivienda, ¿por qué la caída? nuestra explicación es clara: el miedo. La situación actual no es favorable para que el consumidor dé el paso adelante y tome la decisión financiera probablemente más comprometida de su vida
A diario trabajamos con clientes para los que obtenemos propuestas positivas de varios bancos, con condiciones y cuotas mensuales razonables, pero un porcentaje importante de los mismos no acaban de rematar la compra de la vivienda y se echan para atrás en los últimos momentos
Una encuesta que hemos realizado recientemente nos indica que la mayoría abrumadora de estos clientes simplemente ha decidido posponer la decisión de compra. Los motivos detrás de esta decisión son fundamentalmente dos:
- La expectativa de que el precio de la vivienda va a seguir bajando: provoca que las decisiones de compra se pospongan y el consumo se detraiga: ¿por qué comprar ahora si dentro de un año podremos comprar algo similar por 20.000 euros menos? ¿no estaremos precipitándonos y comprando mal?. En el entorno actual, este tipo de dudas está muy presente en la mente de los compradores. Las noticias recientes parecen encontrar un punto de encuentro en que – como mínimo– la vivienda bajará en 2012 un 10%, y aunque esta bajada diferirá sustancialmente por zonas, la gente tiene la impresión de que todo seguirá bajando (algunos clientes incluso han perdido 3.000-6.000 euros de un contrato de arras a la espera de que la caída compense con creces esa pérdida)
- El miedo a perder capacidad adquisitiva y no ser capaz de pagar la hipoteca: el dramático y desbocado nivel de paro, las continuas reducciones salariales y la nueva reforma laboral han metido el miedo en el cuerpo a todo el mundo. Nadie se considera a salvo de un posible despido, por mucho tiempo que lleve en su empresa, o de un recorte Drástico de su renta disponible (tanto por reducción salarial como por subidas de impuestos y tasas). ¿Nos embarcamos en un compromiso de pago de 1.000 euros al mes? ¿podremos pagar la cuota si uno de los dos se queda en paro? ¿cuánto más nos van a subir los impuestos?, son las preguntas que frenan actualmente a muchos compradores
3) una última explicación: la compra de vivienda al contado
No existe un dato estadístico que lo refrende, pero en el sector parece que se extiende el consenso de que en torno al 30% de las compras de vivienda se están pagando al contado. Esto obviamente también provoca una caída de la concesión de hipotecas. La caída del precio de la vivienda, la entrada de compradores de perfil inversor con mayor poder adquisitivo y la experiencia reciente de que “la mejor hipoteca es la que no existe” han hecho que la compra de vivienda sin financiación esté tomando mayor relevancia y afecte a las estadísticas
4) ¿el futuro? seguirán dándose pocas hipotecas
En resumen, podemos decir que el ajuste de criterios de riesgo de los bancos ha movido el punto de corte sobre quién es elegible para la concesión de una hipoteca, pero la situación deprimida de la demanda explica fundamentalmente la caída del volumen de hipotecas formalizadas
Lo lógico y prudente será que los bancos mantengan sus criterios de riesgo en los niveles actuales, por lo que solamente una demanda más viva podrá traer cifras positivas en este tipo de estadísticas. Pero para ello es imprescindible que se cumplan dos condiciones: el precio de la vivienda debe estabilizarse y la situación económica debe mejorar, para que el consumidor recupere la confianza (esa palabra tan manida como mal utilizada) y pueda embarcarse en proyectos de futuro ilusionantes, que son los que subyacen detrás de los fríos datos de las estadísticas de hipotecas, y que sin duda son lo más importante
En idealista.com/hipotecas te ofrecemos este servicio de asesoramiento hipotecario para que consigas la mejor hipoteca. ¡Pregúntanos sin compromiso!
67 Comentarios:
Para nada estoy de acuerdo de que los bancos lleven el punto de corte no mas alla de lo razonable. Los bancos lo que quieren es vender sus viviendas, y además de no disponer de liquidez, y de que tienen mejores inversiones para colocar el pasivo con las deudas de paises, etc., no conceden hipotecas, elevando el listón a limites fuera de lugar. Es decir, en mi caso, mi esposa médico de la seguridad social con plaza fija, y yo profesional liberal con buenos ingresos, no nos han concedido el crédito hipotecario, cuando los ingresos mensuales son bastante buenos, y la cuota mes es inferior al 35% de los referidos ingresos. Con este tipo de prácticas no llegamos a nada.
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"Profesional liberal con buenos ingresos"
"Cuota mes es inferior al 35% de los referidos ingresos".
Inferior en cuanto, 34%? o 20%?
Suponiendo un mes bueno de su profesion o un mes malo?
Contando con los dos sueldos?
Tiene ahorros previos? pide el 80%, el 100%, el 50%?
A cuantos años?
Lo han tasado? en cuanto?
Quizas el banco les haya hecho un favor.
Vaya analistas! cualquiera que haya estado recientemente en la práctica de comprar o vender una vivienda sabe que una barrera clave, si no la más relevante, son las condiciones abusivas que los bancos siguen aplicando a la concesión de hipotecas: ejemplos como los diferenciales de 2 ptos sobre el Euribor que casi duplican la cuota mensual a pagar de una hipoteca media, o el cobro de comisiones de subrogación sobre hipotecas ya constituidas (cómo son tan sinvergüenzas de cobrar en una subrogación? si hacienda entiende que volver a cobrar impuestos en una subrogación no es razonable, por qué estos caraduras de los banqueros sí que quieren cobrar?)
No se engañen, y sobre todo, tengan el coraje de denunciar la realidad. Hoy existen 3 tipos de situaciones en la compra-venta de inmuebles: 1- los inmuebles atractivos de los bancos a los que aplican condiciones 'amables' y que sí se están vendiendo (son los únicos), pero que en su mayoría no salen al mercado sino que son oportunidades de las que se benefician unos pocos. 2- los inmuebles 'no atractivos' de los bancos que apesar de tener condiciones 'amables' no tienen demanda en el contexto actual (quién tiene prisa ahora por cambiarse a una casa peor o adquirir una segunda vivienda mediocre?) 3- los inmuebles de particulares que aun siendo atractivos no terminan de convencer al comprador porque están sufriendo las condiciones abusivas a las que he aludido antes.
Insisto, evidentemente el desempleo y la incertidumbre sobre el futuro hacen a nuestras familias tomar decisiones con mayor prudencia, pero los que de verdad están poniendo palos en las ruedas de la recuperación inmobiliaria son los bancos y su eterna avaricia e insolidaridad.
Totalmente de acuerdo. El "analista" de idealista (por llamarlo así) pierde de vista que el mejor elemento de juicio para saber si un banco quiere dar una hipoteca es lo agresivo que es en el diferencial que aplica. Hoy dia muy pocos, pero que muy pocos bancos, estan aplicando un diferencial ajustado, por tanto ¡¡¡Los bancos no,no y no quieren dar hipoteca. Señor analista hágaselo mirar.... cualitativamente, claro. No cuantitativamente.
Este es un articulo de publicidad de idealista, donde nos dice que ellos si encuentran financiación: 1 idealista le busca una financiación, pero le cobra unos honorarios de gestión que no se sabe de cuanto, incrementa tu hipoteca en sus honorarios.
Milagros no hay, y si no te dan hipoteca en tu banco, idealista no te la va a conseguir. Y si te la consigue estarás arrepentido toda tu vida, por que pagarás unos diferenciales bestiales.
Totalmente de acuerdo, aunque me gustaría añadir (que aún no se ha mencionado), los seguros de vida que el mismo banco te obliga a pagar (la cantidad de cinco o diez años de golpe por si te mueres antes y que te incrementan en el hipotecario) a parte del seguro del hogar, de tarjetas de crédito con un mínimo de gasto anual... que si mal puedes pagar la letra de la hipoteca, imagínate encima tener que gastarte con la visa determinada cantidad... que el mínimo son 3.000 € anuales por tarjeta y encima tener que oír que eso lo gasta sin darte cuenta.....
Vamos, que nos quieren hacer tragar con ruedas de molino, que nos manipulan y nos tratan al español medio como si fuesemos tontos....
Vd. Dice " conseguir financiación se ha vuelto difícil, pero sólo para algunos".
Yo digo " conseguir un comprador que realmente quiera comprar hoy se ha vuelto muy difícil, pero para la mayoría. "
El miedo del comprador es que algunos bancos te dan Euribor + 4, por tanto el problema principal son los bancos
Bueno pero tenemos a encinar que nos puede contar como se pueden invertir 500.000€ en una casa pagando en efectivo...
Las únicas hipotecas que están firmando los bancos son las renovaciones que les pueden comprometer en sus cuentas o las que dan salida a su stock inmobiliario.
Si les planteas una hipoteca nueva es muy difícil que la concedan, aún asegurándose que tus recusos son suficientes y que la avalan tus padres y abuelos.
Lo de antes no era normal, pero lo de ahora tampoco. Somos un pais de extremos y hemos pasado de "barra libre" a "no hay cerveza" y así nos luce el pelo.
Creo que de esta crisis no salimos hasta que el mercado inmobiliario no levante cabeza y eso no se puede producir hasta que los bancos ayuden. Es decir, quedan varios años de desierto. Los intentos de pp van bien encaminados pero primero drenarán los bancos y si se instaura la confianza empezaremos a mejorar.
Pues a mi no me parece mal que los bancos se corten un poco a la hora de conceder hipotecas a gente insolvente. Todos conocemos personas que no se autolimitan a la hora de pedir dinero y toda esa gente es la que despues va generando una bola de nieve de morosidad,embargos, y problemas en general.las hipotecas al 100% deberian suponer un delito,tanto para el que la concede como para el que la solicita.
Y lo razonable tal y como esta la cosa no es un maximo del 80% sino del 70% o del 60%. El que no sea capaz de ahorrar un 30 % de un bien que va a comprar, seguro que al final acabara creando problemas para terminar de pagar dicho bien. Los bancos deberian conceder como mucho el 70% del valor de tasacion y el que no pueda ahorrar el 30% restante pues que se vaya de alquiler. Y si no luego no nos rasguemos las vestiduras con la morosidad, embargos, desahucios, y demas catastrofes inmobiliarias que puedan ocurrir...
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