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Así llega el precio y stock de la vivienda en venta a la nueva normalidad en las grandes ciudades

Análisis de los precios de las casas en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o LPGC

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El mercado de compraventa de viviendas no había sufrido un impacto en su actividad como el que vive actualmente con la crisis del coronavirus desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Analizamos el precio en grandes mercados residenciales por distritos como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Las Palmas de Gran Canaria con los datos de idealista durante el confinamiento y en el primer mes de la llamada nueva normalidad.

A cierre del segundo trimestre, se pudieron ver caídas de precios desde el 5,2% en la ciudad isleña o del -0,4% en la capital en comparación con el primer trimestre, a incrementos en las tres ciudades mediterráneas, de más de un 2,5% en algunos casos en pleno estado de alarma. En el mes de julio, el descenso de los precios a nivel mensual fue generalizado en todos los mercados analizados, salvo en Las Palmas de G.C. (1,4%).

La mayor parte del segundo trimestre del año estuvo marcado por el estado de alarma decretado por el Gobierno para luchar contra la pandemia del coronavirus, que paralizó toda la actividad económica del país y nos enclaustró en nuestras casas durante casi 100 días, con distintos niveles de confinamiento según la región mientras mejoraba la situación sanitaria.

En ese periodo se pudieron ver caídas de precios de dos dígitos como en los distritos de Martiricos-La Roca (-11,6%), en Málaga, como en Ciudad Alta (11,8%), en Las Palmas de Gran Canaria, como subidas de entre un 4% y 5% en varios distritos valencianos como Camins al Grau, Benicalap o La Saïdia.

Evolución del precio de la vivienda en Barcelona durante 2020
Distrito Variación 2T vs 1T Precio julio 2020 (euro/m2) % vs. junio
Ciutat Vella 0,6% 4.269 -1,6
Eixample 0,5% 4.628 -2,6
Sants-Montjuïc -2,3% 3.383 -3,2
Les Corts 2,2% 4.970 -3,7
Sarrià-Sant Gervasi 1,5% 5.230 -1,7
Gràcia -0,2% 4.196 0,2
Horta Guinardó -0,4% 3.205 0,0
Nou Barris -3,0% 2.416 -2,8
Sant Andreu -1,0% 3.158 -1,2
Sant Martí 0,0% 3.684 -0,1
BARCELONA 1,3% 4.084 -1,9

El precio de la vivienda en venta en Barcelona (1,3%) estuvo prácticamente paralizado entre abril y junio. De forma generalizada, todos los precios se movieron entre el 1% de bajada o el 1% de subida, como los aumentos en Ciutat Vella (0,6%), Eixample (0,5%) Sant Martí (0%), junto a los valores negativos de Gràcia (-0,2%), Horta Guinardó (-0,4%) y Sant Andreu (-1%).

Si destacaron en la comparativa de precios entre primer y segundo trimestre los incrementos del 1,5% en Sarrià-Sant Gervasi o del 2,2% en Les Corts, o la caída del 3% en los valores de venta de Nou Barris.

El interés por comprar una casa aumentó, sobre todo, en Sant Andreu (12,5%), Sant Marti (10,5%) y Horta Guinardó (9,3%) y ‘solo’ cayó en Ciutat Vella y Les Corts. El stock de anuncios en venta en idealista llegó a caer una media del 27%, con los vendedores viendo que no se podían hacer visitas, ni ir a las inmobiliarias, y esperando un mejor momento para poner sus casas en venta.

Durante julio, la caída ha sido algo más intensa. En Barcelona, de media, fue del –1,9%, con mayores cifras en Les Corts, (-3,7%), para dejar un precio de 4.970 euros/m2, el segundo más alto de la ciudad, solo superado por los 5.230 euros/m2 de Sarrià-Sant Gervasi, que también bajó un 1,7% mensual en la nueva normalidad. Otra caída superior al 3% se vivió en Sants-Montjuïc.

Mientras, solo en dos distritos no se vieron números rojos. Horta Guinardó mantuvo sus precios inamovibles (3.205 euros/m2), y una leve subida del 0,2% en Gràcia (4.196 euros/m2).

Evolución del precio de la vivienda en Madrid durante 2020
Distrito Variación 2T vs 1T Precio julio 2020 (euro/m2) % vs. junio
Centro -0,1% 4.981 -1,6
Arganzuela -0,7% 3.910 -1,0
Retiro -0,1%  4.513 -1,1
Salamanca 3,3% 5.903 -1,4
Chamartín 2,4% 5.109 -1,4
Tetuán -0,8% 3.682 -0,4
Chamberí 1,0% 5.337 -1,5
Fuencarral 0,5% 3.532 -0,3
Moncloa -1,2% 3.910 -0,1
Latina -0,8% 2.310 -0,9
Carabanchel -2,4% 2.151 0,8
Usera 1,1% 1.944 -4,0
Puente de Vallecas -1,0% 1.906 -1,0
Moratalaz 0,4% 2.460 -0,7
Ciudad Lineal -1,1% 2.942 -0,6
Hortaleza -1,3% 3.711 0,0
Villaverde -1,7% 1.707 0,0
Villa de Vallecas 3,3% 2.461 -0,4
Vicálvaro -0,2% 2.296 -1,5
San Blas -1,1% 2.482 1,5
Barajas -1,1% 3.125 -1,0
MADRID 0,4% 3.687 -1,1

En Madrid, por su parte, el precio medio de las casas usadas en venta bajó en el segundo trimestre un leve -0,4%. Encabezaron las caídas Carabanchel (-2,4%), Villaverde (-1,7%) y Hortaleza (-1,3%), que fueron contrarrestados con los incrementos vividos entre abril y junio de Salamanca y Villa de Vallecas (3,3%, en ambos casos), o del 2,4% de Chamartín. Siete de los 21 distritos madrileños anotaron subidas de los precios: a los ya nombrados se añaden Usera (1,1%), Chamberí (1%), Fuencarral (0,5%) y Moratalaz (0,4%).

El stock de viviendas usadas en venta se redujo de media un 27,5% en los tres meses de cuarentena obligada contra el coronavirus, mientras que el interés por comprar una casa aumentó un 9,2% entre abril y junio, llegando a verse subidas de hasta un 47% en Vicálvaro, del 29,2% en Villa de Vallecas o de casi un 24% en Centro.

En julio, la caída de los precios en Madrid incidió hasta el -1,1%, para quedarse en 3.687 euros/m2 de media, justo un año después de alcanzar su nuevo máximo de la serie histórica (cuando en julio de 2019 llegó a los 3.822 euros/m2 de media, un 3,5% más que ahora).

En el séptimo mes del año, solo cuatro de los 21 distritos presentaron números positivos. Al menos, San Blas (2.482 euros/m2) aumentó un 1,5%, acompañado por Carabanchel (2.151 euros/m2) con un 0,8% intermensual. Villaverde (1.707 euros/m2) y Hortaleza (3.711 euros/m2) no modificaron sus precios de vivienda usada en venta en julio.

Las principales caídas se produjeron en Usera (-4%), para quedarse en 1.944 euros/m2, Centro (-1,6%), y anotarse 4.981 euros/m2; junto a Chamberí y Vicálvaro (-1,5% en ambos casos), y ajustar sus precios a 5.337 euros/m2 y 2.296 euros/m2, respectivamente.

Los precios más altos de Madrid se dan en Salamanca (5.903 euros/m2), pese a ceder un 1,4% desde su nuevo máximo del pasado junio – cuando llegó a al alcanzar los 5.986 euros/m2-; el ya nombrado de Chamberí, y Chamartín (5.109 euros/m2), también con una caída del 1,4%.

Evolución del precio de la vivienda en Valencia durante 2020
Distrito Variación 2T vs 1T Precio julio 2020 (euro/m2) % vs. junio
Ciutat Vella 2,5% 2.897 -1,0
L'Eixample 2,0% 2.890 -1,0
Extramurs 1,9% 2.110 -1,3
Campanar 0,7% 2.086 0,3
La Saïdia 4,9% 1.641 -2,2
El Pla del Real -0,9% 2.443 -2,3
L'Olivereta 1,8% 1.284 -0,2
Patraix -1,0% 1.416 -0,2
Jesús -1,8% 1.296 -3,0
Quatre Carreres 2,3% 1.638 -2,0
Poblats Marítims 2,9% 1.800 0,5
Camins al Grau 4,0% 1.817 -5,8
Algirós 3,7% 1.993 0,2
Benimaclet -3,3% 1.681 -0,4
Rascanya -1,8% 1.231 -0,3
Benicalap 4,6% 1.425 -6,1
VALENCIA 2,6% 1.807 -1,9

Los precios de la vivienda en la ciudad de Valencia parecen haber aguantado bien los embates de la peor crisis en tiempos de paz que ha vivido España. De media, la vivienda usada en venta subió un 2,6% intertrimestral al cierre de junio. De los 16 distritos de la capital del Turia, ‘solo’ cinco’ bajaron sus precios entre abril y junio: Beniclamet (-3,3%), Jesús y Rascanya (ambos con un -1,8%), Patraix (-1%) y el Pla del Real (-0,9%).

El resto experimentó incrementos en los precios de las casas en pleno estado de alarma, algunos rozando el 5% de aumento como en La Saïdia (4,9%), Benicalap (4,6%) o Camins al Grau (4%).

La lógica caída del stock de viviendas en venta durante el confinamiento (-17% de media) también fue más suave que, por ejemplo, en Madrid o Barcelona, con sus grandes diferencias de mercado. En esta ocasión, los contactos a anuncios de idealista también cedieron un 6% frente a los ‘leads’ del primer trimestre del año.

Durante julio, Valencia sí que ha registrado una caída del precio medio de la vivienda de un 1,9%, para situarse en 1.807 euros/m2. Aunque todavía hay distritos que siguen en positivo cuatro meses después de haberse decretado la cuarentena obligada. Con subidas muy ligeras como las de Algirós (0,2%), Campanas (0,3%), y Poblats Marítims (0,5%) para estacionarse este verano en los 1.993 euros/m2, 2.086 euros/m2 y 1.800 euros/m2, respectivamente.

Por el lado contrario, se han visto caída más pronunciadas en Benicalap (-6,1%) y Camins al Grau (-5,8%), dos de los tres distritos que más crecieron entre abril y junio, para situar sus precios medios en 1.425 euros/m2 y 1.817 euros/m2, respectivamente.

Los distritos más caros de Valencia se encuentran en Ciutat Vella (2.897 euros/m2), L’Eixample (2.890 euros/m2) y el Pla del Real (2.443 euros/m2, tras experimentar un descenso de los precios durante julio del -1% en los dos primeros distritos, y del -2,3% en Pla del Real.

Evolución del precio de la vivienda en Málaga durante 2020
Distrito Variación 2T vs 1T Precio julio 2020 (euro/m2) % vs. junio
Centro 1,8% 2.828 -1,5
Este 1,5% 2.714 -1,1
Ciudad Jardín 0,4% 1.351 0,2
Bailén - Miraflores -1,6% 1.555 -1,9
Martiricos - La Roca -11,6% 1.114 -4,2
Cruz de Humilladero 3,7% 1.765 -2,0
Carretera de Cádiz -0,7% 1.931 -1,5
Churriana -0,7% 1.762 0,1
Campanillas 0,9% 1.314 2,6
Puerto de la Torre 1,4% 1.736 1,5
Teatinos -1,2% 2.260 -0,4
MÁLAGA 2,6% 2.121 -1,0

Málaga ciudad ha sido también otra capital que se ha mantenido estable durante los peores meses de la actual crisis económica y sanitaria. Como en Valencia, los precios de la vivienda en el segundo trimestre marcaron positivo. La situación estuvo repartida entre sus 11 distritos, con seis incrementos y cinco caídas.

De estas últimas, la más destacada fue la de Martiricos-La Roca, con hasta un 11,6% de bajada. El resto fueron bastante más suaves, como las de Bailén–Miraflores (-1,6%), Teatinos (-1,2%) y las de Carretera de Cádiz y Churriana (ambas con -0,7%).

Por la parte de los incrementos, el distrito de Cruz de Humilladero (3,7%) encabezó las subidas entre abril y junio frente a los primeros meses del año. Le siguen los incrementos intertrimestrales de Centro (1,8%) y Este (1,5%).

El interés por comprarse una casa en Málaga subió más de un 20% en lo peor del confinamiento, con mayor incremento de contactos en zonas como Campanillas, Churriana o  Puerto de la Torre. Mientras, el stock de casas a la venta se contrajo un 16,5% frente a enero-marzo.

En el último mes con datos de precios, la ciudad de Málaga registró un descenso del 1%, para quedarse en 2.121 euros/m2 de media. Encabezaron estas caídas los distritos de Martiricos-La Roca (-4,2%), Cruz de Humilladero (-2%) o Bailén-Miraflores (-1,9%), para quedarse con unos valores medios de 1.114 euros/m2, el más barato de la ciudad, 1.765 euros/m2 y 1.555 euros/m2, respectivamente.

Pero también hubo incrementos en la ciudad como los destacados de Campanillas (2,6%) o Puerto de la Torre (1,5%), junto a los más leves de Ciudad Jardín (0,2%) o Churriana (0,1%).

Los precios más altos que se pueden encontrar en Málaga están en Centro (2.828 euros/m2) pese a ceder un 1,5% intermensual en julio; los 2.714 euros/m2 del distrito Este, donde los precios también cayeron un 1,1%. Completa la terna Teatinos (2.260 euros/m2) tras caer apenas un 0,4% a cierre de julio.

Evolución del precio de la vivienda en Las Palmas de G.C. durante 2020
Distrito Variación 2T vs 1T Precio julio 2020 (euro/m2) % vs. junio
Centro -5,4% 2.259 0,3
Puerto - Canteras -0,8% 2.847 1,3
Ciudad Alta -11,8% 1.626 6,3
Tamaraceite - San Lorenzo -5,3% 1.233 2,8
Vegueta - Triana -1,6% 2.283 0,7
Tafira -4,8% 1.459 1,0
Carretera del Centro - Cono sur 0,0% 932 0,5
LAS PALMAS DE G.C. -5,2% 1.944 1,4

Finalmente, Las Palmas de Gran Canaria fue la que más sufrió el parón de la actividad por la crisis del coronavirus, y en los tres meses del estado de alarma los precios cedieron un 5,2%. Ahora, en julio, los valores se han recuperado un poco y han subido un 1,4% en el último mes.

De abril a junio, todos los distritos de la capital canaria registraron descenso, salvo los de la Carretera del Centro - Cono sur, que se mantuvieron estables (0%).

Las mayores caídas se registraron en Ciudad Alta (-11,8%), Centro (-5,4%) y la zona de Tamaraceite-San Lorenzo (-5,3%). Otras más conocidos como Vegueta-Triana o Puerto-Las Canteras tuvieron caídas más leves del -1,6% o el -0,8%.

El stock se mantuvo en positivo frente al primer trimestre (5%), con un importante incremento en Tafira o Tamaraceite-San Lorenzo. Mientras, los contactos para adquirir casas se mantuvieron prácticamente estables en la ciudad más grande de las Islas Canarias.

Durante el pasado julio, la ciudad recuperó actividad y los precios volvieron a los 1.944 euros/m2 de media, con subidas en todas las localizaciones. Con las mayores subidas en Ciudad Alta (6,3%), Tamaraceite-San Lorenzo (2,8%) o Puerto-Las Canteras (1,3%) para dejar sus precios en 1.626 euros/m2, 1.233 euros/m2 o 2.847 euros/m2, el más alto de la ciudad, respectivamente.

Los precios más altos de Las Palmas de G.C. se encuentran, además de en la zona de Puerto -Las Canteras, en Vegueta-Triana (2.283 euros/m2), que apenas incrementó un 0,7% sus valore en julio, y en Centro (2.259 euros/m2), con otra leve subida del 0,3%).