Concha Osácar (Azora): “No veo una burbuja, pero es difícil que bajen los precios de la vivienda”

Concha Osácar es una de las voces más autorizadas del sector inmobiliario. Fue la impulsora de la normativa de los fondos inmobiliarios en España, es consejera económica del Vaticano desde 2020 y socia fundadora de Azora, una gestora que invierte de forma activa en diferentes tipos de inmuebles: desde hoteles hasta viviendas de alquiler asequible, pasando por complejos residenciales para mayores y logística.

En esta entrevista, Osácar explica que los fondos que lidera tienen una capacidad de inversión de 7.000 millones de euros, entre las operaciones realizadas y las pendientes, que España necesita generar más de dos millones de viviendas de alquiler para que el mercado se estabilice y que, pese a todos los problemas, no detecta síntomas de una nueva burbuja inmobiliaria. Pide a la Administración más implicación para resolver los problemas del mercado y defiende el papel de los inversores institucionales para aumentar la oferta de inmuebles en arrendamiento. También nos cuenta cómo fueron sus primeros pasos en el ‘real estate’, qué consejos son los que más recuerda y qué retos profesionales y personales tiene de cara al futuro.

La cartera de Azora y su estrategia de inversión

Azora

¿Qué tipo de activos tenéis en cartera?

Nuestra cartera está compuesta por activos de diferente tipología. Azora funciona, trabaja e invierte por mega tendencias y dentro de estas mega tendencias desarrolla fondos de inversión.

"Tenemos una capacidad de inversión de 7.000 millones, entre lo ya invertido y lo pendiente de invertir"

Tenemos una gran mega tendencia que es la tradicional, la originaria que es la de ‘Living’, la vivienda, donde el fondo más antiguo de vivienda en alquiler asequible en España, Lazora, forma parte de este vertical.

Además, hemos ido ampliando la categoría de ‘living’ con otro tipo de activos como son residencias para mayores, apartamentos para seniors y comunidades para mayores que van a dar respuesta a personas que en un determinado momento viven en pisos que no responden a sus necesidades. Este es un campo muy interesante en el que ya nos hemos metido y que seguiremos ampliando.

También estamos en un proyecto muy importante para invertir vivienda a través del ‘build to rent’, que son proyectos llave en mano que se fabrican especialmente para destinarlos al alquiler.

Dentro del vertical de ‘hospitality’ y ocio, tenemos un gran fondo hotelero, que es el más grande que se ha levantado de esta tipología en Europa, con una capacidad de inversión 1.800 millones de euros. Este fondo tiene ya invertido casi el 60% de la cartera y el ámbito de inversión es toda Europa, principalmente el arco mediterráneo y también ciudades turísticas, fundamentalmente destinadas al turismo vacacional.

Estamos también activos en otro proyecto industrial logístico, es decir, logística de proximidad, lo que se llama la última milla. Este tipo de logística tiene que dar soporte a las entregas de carácter muy inmediato y está ubicada en los entornos de las grandes ciudades donde existe una mayor concentración de compras a través de Internet.

Yo diría que estos son los grandes fondos que están operativos y que están invirtiendo, porque no han consumido todavía todo el mandato de inversión. Tenemos casi 7.000 millones de euros de mandato de inversión entre lo que ya tenemos invertido y lo queenemoss pendiente de invertir.

¿Qué activos hoteleros tenéis y qué buscáis a partir de ahora?

Con este fondo hemos invertido en Italia, donde hemos comprado la segunda operadora de hoteles del país, que está enfocada al turismo vacacional, y también hemos entrado en Portugal. En el Algarve tenemos cuatro activos extraordinarios de cuatro y cinco estrellas. Tenemos ya 23 hoteles de gran calidad y 7.500 habitaciones, a las que se suman unas 1.000 habitaciones más de cuatro ‘hostels’.

Por supuesto, seguimos estudiando nuevas operaciones en España. Aquí hacemos también muchas operaciones de carácter corporativo y estamos estudiando nuevos mercados del sur de Europa, como Grecia, pero somos muy selectivos, aunque tenemos el capital levantado.

Date cuenta de que llevamos invirtiendo en hoteles desde la época de que teníamos el fondo cotizado en Hispania. Somos un equipo muy experimentado y el hecho de que este mercado sabe que nosotros somos inversores, que cerramos operaciones, que hacemos las cosas bien y que somos un buen socio, porque muchos de los vendedores continúan gestionando sus propios hoteles, hace que cualquier operación de interés, tanto de venta de un activo como corporativo, nos llegue a la mesa.

¿Por qué veis interés en la vivienda?

Porque no hay producto en general y no hay producto actualizado. La crisis de 2008 termina con esta industria y cuando empezamos a recuperarnos y empieza a reactivarse la construcción llega el covid y luego llegan estos problemas de la invasión de Ucrania por los rusos.

Por otro lado, en España no hay grandes tenedores en el mercado del alquiler y es a lo que deberíamos de optar. Si queremos tener más oferta en alquiler, es fundamental producirlo y eso es lo que estamos haciendo.

En Lazora estamos muy activos. Hemos comprometido ya 800 millones para producción de vivienda, de proyectos ‘build to rent’ llave en mano, que incluyen 17 promociones y casi 4.000 viviendas. Y tenemos capacidad para invertir un total de 1.800 millones de euros.

¿En qué ubicaciones os estáis centrando?

La Comunidad de Madrid tiene un peso importante, porque es una comunidad muy activa, muy viva y muy bien comunicada donde está creciendo la población en los últimos años y, por tanto, tiene una gran necesidad de vivienda. Pero también hemos cerrado operaciones en Sevilla, Málaga, Alicante… La realidad es que las tensiones no se producen en todo el territorio por igual y, por tanto, no podemos construir en cualquier sitio, porque no en todos los lados hay la misma demanda.

"Todos nuestros fondos están activos"

¿Tenéis proyectos internacionales o solo en España?

En el tema residencial, Azora todavía tiene carácter nacional. No descartamos, sin embargo, la internacionalización.

De hecho, hay un país donde en vivienda estamos internacionalizados. En el mercado americano tenemos un fondo ‘multifamily’ que está orientado a invertir la zona sudeste de Estados Unidos, donde hay una necesidad imperiosa de vivienda a precio asequible porque se está produciendo un traslado de empresas hacia esta zona. Eso ocasiona inevitablemente el desplazamiento también de mano de obra que necesita vivienda asequible. Y ahí estamos invirtiendo en patrimonios que ya existían en los años 70-80, que se reponen y se vuelven a poner en alquiler. O sea, realmente están ya operativas, pero lo que hacemos es mejorarlas, actualizarlas y reformarlas para dar respuesta a las nuevas necesidades de las familias.

En cuanto a las fórmulas para mayores, ¿habéis invertido ya en algún activo?

Acabamos de invertir en un par de proyectos, uno de carácter urbano y otro más enfocado al usuario internacional en la zona de costa. Como sabéis, hay muchísimos residentes internacionales con carácter permanente que vivían en apartamentos o en chalets y que van alcanzando una edad, por lo que buscan una solución más sencilla y mucho más adaptada a sus necesidades actuales. Se eliminan escaleras, se organizan comunidades, se evita la soledad, hay actividades… Creo que puede tener un gran camino de cara al futuro, y no solamente en la costa, sino también en las ciudades.

¿Todos vuestros fondos están analizando operaciones?

Todos los fondos están activos. Incluso los que han consumido prácticamente la capacidad inversora, como Lazora, que está inmersa en un gran proyecto de reposicionamiento de los activos. Uno de nuestros puntos fuertes siempre ha sido actualizar los activos y mantener el valor de la propiedad para dar respuesta a las nuevas y crecientes necesidades de los usuarios. Lazora, por ejemplo, también tiene un programa muy importante de inversión para hacer que el patrimonio sea más sostenible y consuma menos.

En el caso de una promoción destinada al alquiler, ¿en qué os fijáis a la hora de analizar una compra?

Nosotros conocemos muy bien la vivienda de alquiler y nos fijamos en primer lugar en si el producto resultante se adecúa a la demanda, que principalmente busca una vivienda de dos dormitorios, y en la ubicación, en cómo está comunicada la zona y qué tipo de servicios hay alrededor.

También damos muchísima importancia a la buena distribución y a que sea eficiente, y nos fijamos en si vamos a poder tener zonas comunes que hacen cada vez más atractiva la vida y el confort de las familias, como las piscinas, los gimnasios o los espacios ‘coworking’. Eso hará que los inquilinos vivan allí más tiempo. Date cuenta además que la vivienda asequible no está en los centros de las ciudades, por lo que te puedes permitir el lujo de tener este tipo de oferta que, además, coincide mucho con la demanda, sobre todo después del covid.

Nosotros gestionamos más de 15.000 viviendas, entre propias y de terceros, y de las que un 45% son protegidas y un 55% libres, por lo que tenemos experiencia y un conocimiento muy sólido y muy real de cuál es la demanda, de lo que funciona y lo que no, aunque es muy importante hacer números y analizar el alquiler al que tú puedas poner en el mercado, ya que esto afecta a la rentabilidad.

¿Qué rentabilidad se puede obtener en los proyectos residenciales?

Aproximadamente del 3,5%. Pero es muy importante tener controlados los niveles de ocupación, los gastos, los riesgos y los impagos. Hay que ser eficiente y dar calidad, pero de forma controlada. Es una gestión muy intensa, aunque es un mundo muy interesante, con servicios cada vez más amplios para los usuarios y más digitalizados para facilitarles la comunicación incluso a través del móvil.

Los problemas y retos del mercado de la vivienda

GTRES

¿Cuáles son los principales problemas del mercado de la vivienda y los retos pendientes?

Quizás el gran reto es crear un parque de vivienda asequible y social, promocionado e impulsado por las Administraciones Públicas.

España tradicionalmente ha sido un magnífico desarrollador de la vivienda protegida. Lo que pasa es que iba dirigido hacia la venta y lo que no supimos fue dar el giro de ese modelo hacia el alquiler. Y nos hemos encontrado con una demanda creciente y que va a seguir creciendo, porque con los últimos datos que vemos no hacen más que afianzar la tendencia, así que hace falta alquiler.

¿Qué es lo que pasa? Que normalmente en el urbanismo hay unas reservas muy importantes de suelo dirigido a vivienda protegida, en la categoría que se determine, pero hay un problema para su desarrollo. Y es que no se han actualizado los módulos en los últimos 15 años. El módulo es la referencia de precio por metro cuadrado de esta vivienda asequible y es el referente económico para este tipo de vivienda.

"No se produce la vivienda protegida que se debe y eso encarece la vivienda libre"

Esto lo que está produciendo es que el decalaje entre el módulo hoy en vigor y el precio al que tú vas a producir esté por lo menos en un 25% de diferencia.

Además, hay que tener en cuenta que los requerimientos técnicos son equivalentes a la vivienda libre y a la vivienda protegida. Es caro porque hay unos requerimientos cada vez más importantes en materia de sostenibilidad y de carácter técnico, y esto impide que se produzca porque no es rentable, porque no se puede hacer.

Tiene también otro efecto perverso que supone una gran mochila para la vivienda libre. Si un 30%- 50% de los suelos está reservado para vivienda protegida y no se desarrolla, la vivienda libre que se produce tiene que hacer frente a los gastos de urbanismo de la zona. Por lo tanto, lo que produce es un encarecimiento de la vivienda libre en torno a un 15%, lo que tiene un efecto perverso: no se produce lo que se debe y encarece lo que se está produciendo en el mercado libre.

¿Qué más retos ves en el mercado de la vivienda?

Vuelvo a insistir. España necesita dos millones y medio de viviendas destinadas al alquiler social y asequible. Y este debe ser el objetivo.

Hay un problema de suelo y de regeneración del suelo finalista disponible para trabajar. Tenemos un régimen muy rígido, muy costoso y con unos procesos muy largos, lo que crea unos cuellos de botella brutales y hace difícil calcular el plazo en el que se van a poder iniciar las obras de las promociones.

¿Estamos abocados a que se mantengan las tensiones en el alquiler?

Seguirá habiendo tensiones en el alquiler porque la demanda va a ser creciente. Hay demanda de carácter económico, que era la que estábamos viendo ya en la crisis de , y ha ido acelerando el proceso de imposibilidad de acceso a la vivienda, con limitaciones de la financiación. Luego llegó el covid y ahora me temo que la guerra y la inflación que se viene encima no favorecen.

Y luego tenemos otros movimientos que a mí me parecen muy importantes, que son los socioculturales. Está cambiando la aproximación de las personas a la forma de vida, la movilidad laboral, la importancia al uso frente a la propiedad, la movilidad en torno al trabajo…

"Seguirá habiendo tensiones en el mercado del alquiler"

Cualquier ciudad que se desarrolle económicamente, necesita sí o sí infraestructura de carácter social y vivienda. Si no tiene una oferta de vivienda para que pueda venir el talento, para que se pueda desarrollar y pueda vivir la mano de obra, la zona no será triunfadora y no se podrá desarrollar. Por lo tanto, las grandes ciudades se tienen que poner las pilas. Quien quiera ser triunfadora del futuro tiene que trabajarlo y muy rápidamente.

¿Qué te parece la futura ley de Vivienda?

Es una ley que el propio Consejo General del Poder Judicial dice que es una ley inconstitucional y que es una ley imprecisa que invade competencias de las comunidades. Con lo cual, mal empezamos.

No terminan de abordar el problema con realidad. Estamos en un momento en el que lo que hace falta es impulsar y aquí creen que resolver los problemas de vivienda es castigar al que es tenedor y ha invertido, y no te digo nada si es gran tenedor. Por cierto, los grandes tenedores tienen unas 100.000 viviendas de alquiler sobre un parque de cuatro millones y medi, lo digo por ponerlo en contexto. 

La vivienda de alquiler es una inversión donde entran inversores a muy largo plazo, como fondos de pensiones y compañías de seguros, que tiene muchísima gestión y poca rentabilidad. Y cuando tienes una rentabilidad limitada, lo que buscas a cambio es una seguridad.

Hasta hace poco, España no estaba en el mapa para este tipo de inversores, pero hoy hay este tipo de inversor institucional y es el que puede ayudar a financiar la producción de tanta oferta, porque no hay financiación pública que pueda abordar esto.

Desde mi punto de vista, el tema de vivienda es tan importante como el pacto de la educación, la sanidad o las pensiones. Y debería de haber un gran pacto donde todo el mundo uniera fuerzas para resolver este problema, que creo que es muy importante para España.

Hace falta un impulso muy decidido para abordar este problema, porque los resultados no son a corto plazo y no son políticamente rentables. El político vive de plazos cortos y vive de las encuestas, y la vivienda no les luce con carácter inmediato. Hay que tener un sentido de Estado muy potente.

Si hay tantos problemas para generar oferta, será complicado que bajen los precios…

Es muy difícil que los precios bajen. Se pueden estabilizar puntualmente, pero es muy difícil que bajen con estas tensiones si no hay producto. Si es que lo hay que hacer es producir. 

"Hay que dinamizar la vivienda protegida, que es la que regula"

Pero yo no veo una burbuja. Hay muy poca producción incluso en la venta de vivienda nueva, que siempre hay una demanda natural y ahora estamos en mínimos. Por eso es positivo todo lo que sea dinamizar la vivienda protegida, que es la vivienda que regula. No hay que inventar la rueda.

Ahí ya está establecido cuáles van a ser los alquileres que se van a poder pagar en los próximos años. Entonces ese es el modelo. Cuando alguien necesita fomentar la vivienda asequible, es la vía que hay que seguir.

A pesar de todo, ¿los inversores institucionales siguen teniendo interés en invertir en vivienda?

Determinados fondos de inversión a largo plazo desde hace ya unos años están incrementando su participación en inversión inmobiliaria y eso también nos favorece, porque la capilaridad de inversión se ha multiplicado. Antes se centraban principalmente en oficinas y centros comerciales, pero ahora hay alternativas como alquiler vacacional, residencias de mayores, residencias de estudiantes… España es un país importante y da muchas más opciones para invertir.

Y resaltaría la importancia que tiene que el residencial sea una de las inversiones estrella para parte de estos inversores institucionales. Dada la carencia y la necesidad que tenemos de este tipo de producto de vivienda en alquiler de carácter asequible, es importantísimo que haya financiación que te permita desarrollar producto. Y hoy esto es posible.

El lado más personal de Concha Osácar

idealista/news

¿Cómo empezó tu carrera en el sector inmobiliario?

Mi curiosidad por el mundo de la vivienda y de la gente es muy previo a mis inicios profesionales. Desde muy pequeña me gustaba ir con los ojos abiertos por las ciudades. Miraba las casas y también cómo se vivía dentro de ellas. Siempre me ha llamado la atención el confort, cómo eran las cocinas, cómo era la iluminación o cómo eran de confortables los muebles, algo en lo que hemos mejorado mucho.

Eso fue muy previo, como digo, a mi carrera profesional y no sé si ha podido influir en que desarrollara mi andadura profesional en el mercado inmobiliario en sentido amplio.

¿Cómo fue tu entrada en el sector?

Realmente el paso más importante y definitivo fue cuando un grupo francés independiente, que tenía un acuerdo con Banco Popular, me pidió a principios de los años 90 que me responsabilizara de impulsar la normativa de los fondos inmobiliarios en España. Este grupo gestionaba fondos inmobiliarios en Francia y la mayoría invertía en vivienda de alquiler. Ellos no entendían que en España no estuviera desarrollado el mundo de los REITS, que allí estaba ya muy implantado. Y bueno, pues asumí el reto.

La ley de los fondos de inversión inmobiliaria vio la luz en 1992 y luego el Grupo Central Hispano, a través de Banif, me fichó para poner en marcha el primer fondo de inversión inmobiliaria. Y hasta hoy. He estado siempre en el mercado institucional de inversión. Me gusta mucho este mercado.

¿Qué consejos recuerdas o has puesto más en práctica a lo largo de tu vida profesional?

Yo resaltaría dos, aunque hay más. El presidente del grupo francés para el que trabajé para impulsar la normativa de los fondos inmobiliarios me dio una lección extraordinaria que no se me ha olvidado. Y es que cuando quieres empujar algo, cuando quieres lanzar un mensaje, hay que repetir, repetir, repetir y perseverar. Martillo pilón. Cuando estás hablando te aburres de repetir lo mismo, pero solamanente cala cuando repites, repites, repites y repites.

En una ocasión le dije “deme más argumentos, porque estoy todo el día diciendo lo mismo”, y me dijo “señora Osácar, llevo 35 años diciendo lo mismo”. Él era un gran comunicador y eso no se me ha olvidado nunca. Destacaría eso, y que los mensajes sean claros y transparentes.

También me ha ido bien en mi trayectoria profesional asumir retos ante una demanda y ante una necesidad. Resolver los problemas que una empresa tiene es fundamental. Asumir y resolver problemas es interesantísimo y es muy rentable.

¿Qué consejos darías a los jóvenes de hoy en día y a quienes buscan inspiración en gente que ha tenido éxito en su carrera profesional?

Lo primero que les diría es que el futuro es muy importante, pero el futuro se construye hoy. Creo que hay que centrarse fundamentalmente en el presente y en trabajar bien el presente. Ser trabajador, creativo, proactivo, buscar siempre áreas de mejora, trabajar tus propias habilidades.

Tienes que acostumbrarte a vivir en la incertidumbre. Hay que no tener miedo a equivocarte. El miedo es paralizante, hay que aprovechar las oportunidades y hay que ser una persona ética. No hay carrera de larga duración que no se fundamente en principios. Y hay que ser una persona positiva.

Los jóvenes tienen que acostumbrarse a vivir en la incertidumbre y no tener miedo a equivocarse

¿Alguna vez pensaste que llegarías tan lejos en el sector inmobiliario?

No, no. Yo he ido cubriendo etapas y una etapa me ha llevado a la siguiente. En general he cubierto una etapa y han tirado de mí para la siguiente. Me he centrado mucho en resolver los trabajos que iba cometiendo en cada una de las etapas de mi vida.

¿Qué sientes cuando te ponen como referente en el sector? Por ejemplo, Anna Gener te puso como ejemplo de inspiración…

Pues esto me ha venido sobrevenido y ha sido una sorpresa. Servir de inspiración o de modelo, pues creo que es formidable.

¿Qué retos profesionales y personales tienes?

En lo profesional, evidentemente, seguir impulsando Azora en la internacionalización y en buscar nuevas áreas y salir de la zona de confort. No lo he dicho antes, pero ya os podéis imaginar que nada es posible sin un equipo. Y el éxito de Azora indiscutiblemente es el equipo. El equipo es formidable y profesional, y eso es imbatible.

Y en lo personal, darme algún pequeño lujo, como poderme coger algún tiempo para hacer algunos viajes que no he hecho o que no he podido hacer con tranquilidad. Y seguir disfrutando con mi familia, mis amigos, mi entorno.

Hace dos años te nombraron asesora del Vaticano. ¿Cuál es exactamente tu misión?

Soy miembro del Consejo de Economía de la Santa Sede, que es un órgano consultivo que asesora al Santo Padre en materia de economía. Uno de los papeles más importantes es analizar la actividad económica y el patrimonio, aprobar los presupuestos, las cuentas de resultados consolidados y los balances, y someterlos a la aprobación del Papa.

"Ser consejera del Vaticano es una responsabilidad y un honor"

Es un órgano colegiado compuesto por ocho cardenales y siete laicos de 10 nacionalidades diferentes. Los laicos somos profesionales de determinados ámbitos y con un carácter muy internacional, y nos reunimos periódicamente en Roma.

En julio de 2020, en plena pandemia, estaba en el Pirineo y me llamaron para decirme que me habían nombrado y que si aceptaba. Por supuesto acepté. Es una responsabilidad y un honor.