Agencia Negociadora del Alquiler

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) considera que el bono joven puede convertirse en una trampa para muchos propietarios y un calvario para los inquilinos, afirmando que "con un contrato de alquiler de cinco a siete años puede ocurrir el caso para los jóvenes que soliciten esta ayuda, que a partir de los dos años la renta les puede subir 250 euros más al mes de golpe". ANA recomienda no firmar el contrato si la renta supone más del 35% de los ingresos de los inquilinos.

El acceso al alquiler se está haciendo casi imposible en muchas partes de España y la mala planificación política del mercado de la vivienda no ayuda a solucionar el problema. Según explica José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, las medidas intervencionistas que del Gobierno están reduciendo la oferta de pisos y están provocando que los propietarios pidan más garantías a los potenciales inquilinos. En su opinión, la clave está en dar subvenciones directas e incentivos fiscales a los arrendadores.

Muchos propietarios, sin saberlo, fomentan y legitiman la okupación de sus inmuebles. Tener dados de alta los suministros y darlos de baja después, negociar con los inquilinos ilegales el pago de las facturas, tener el piso completamente vacío, no disponer de alarma, no denunciar correctamente o no acreditar que está en venta o en alquiler son algunos de los errores más frecuentes que conviene evitar. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) repasa algunos consejos para aminorar el perjuicio económico que supone la usurpación, así como las medidas para acabar con esta lacra.

Madrid cuenta con un perfil de inquilino, de entre 30 y 45 años, con vehículo propio y unos ingresos anuales de entre 35.000 y 40.000 euros, que no encuentra vivienda acorde a sus demandas dentro de la capital, según un estudio de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Los Presupuestos Generales de 2022 incluyen una medida con mucho impacto para las sociedades dedicadas al alquiler de viviendas, cuyo fin es potenciar la oferta de pisos destinados al arrendamiento gracias a una fiscalidad atractiva. Desde enero se ha reducido drásticamente su bonificación en la cuota del Impuesto de Sociedades, que ha pasado del 85% al 40%. José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, alerta de que estos cambios podrían derivar en un freno de nuevas inversiones y en un aumento de las rentas.

Una de las consultas más frecuentes en los despachos de abogados o empresas especializadas en la gestión de los alquileres de viviendas es cuándo el propietario puede recuperar la posesión de la vivienda alquilada.

Las medidas que se han tomado en los últimos tiempos están enfocadas al alquiler y a atajar el problema de la vivienda desde el lado de la demanda, en un intento por ayudar los inquilinos. Sin embargo, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) defiende la necesidad de potenciar de nuevo la compra de viviendas, con el fin de lograr un equilibrio entre propietarios e inquilinos y aumentar la oferta de inmuebles disponibles para arrendar.

La Agencia Negociadora del Alquiler estima que los precios del alquiler subirán un 5% en 2022, como consecuencia de la Ley de Vivienda, cuya entrada en vigor está prevista para el segundo semestre del próximo año, y de la revisión anual de los contratos de acuerdo al IPC. La compañía cree que la nueva regulación provocará un estrangulamiento de la oferta, y recuerda que la inflación está impulsando las rentas.

Las medidas anunciadas que llegarán previsiblemente con la Ley de Vivienda van en contra de una ley económica irrefutable: los precios bajan si la oferta es mayor que la demanda. Esta es la postura que defiende José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamientos, quien recuerda que la solución al problema del alquiler está en la oferta, por lo que todas las políticas deben estar encaminadas a incentivar que lleguen más viviendas al mercado.

El mercado del alquiler en las grandes ciudades se prepara para recibir a los estudiantes universitarios del curso escolar 2021-2022, que será presencial, aunque con medidas extraordinarias. Ante su llegada, la Agencia Negociadora del Alquiler ha resumido los tipos de contratos de arrendamiento a los que pueden optar y qué pros y contras tiene cada alternativa. En líneas generales, el alquiler tradicional es el que presenta más ventajas, como poder quedarse en la misma casa durante toda la carrera o evitar riesgos de contagio de covid-19. Sin embargo, es la opción más cara, ya que la renta también se debe pagar en verano.

La bajada de las rentas del alquiler está provocando que los contratos se rompan antes de tiempo y que no se alcance la duración que contempla la ley. Y es que, según explica José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), los inquilinos están resolviendo los contratos de forma anticipada porque se quieren mudar a viviendas más baratas y más acordes con las nuevas necesidades habitacionales que han surgido tras la pandemia sanitaria.

La Agencia Negociadora del Alquiler resume en un estudio el impacto que podría tener la intervención de las rentas en España. Al igual que ha sucedido en otros países, alerta de una caída de la oferta, de la desaparición de inversores, de la creación de guetos, de un aumento de la economía sumergida y del deterioro de las viviendas. Para evitarlo, pide incentivos en el IRPF y el IBI para los propietarios, más seguridad jurídica y mayores exigencias a la hora de conceder nuevas licencias turísticas.

El Gobierno ha decidido ampliar la prórroga de los contratos de alquiler hasta el 9 de agosto. Una medida que, según José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, es incomprensible, ya que se aplica a todos los inquilinos, no solo a los vulnerables. En su opinión, esta medida vulnera la Ley de Arrendamientos Urbanos, crea inseguridad jurídica y llegará a los tribunales

La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), impulsada en 2019 trajo consigo varios cambios importantes en la duración de los contratos de arrendamiento con el objetivo de proteger a los inquilinos: quedó fijada en 5 años y 7 si el arrendador es una empresa. La Agencia Negociadora del Alquiler expone los 10 mecanismos más usados por los propietarios para acortar la duración. Entre estos mecanismos se encuentra la firma de falsos contratos de temporada o alegar una falsa causa de necesidad para recuperar la casa.

La Agencia Negociadora del Alquiler ha analizado casi una treintena de viviendas repartidas por diferentes puntos de la Comunidad de Madrid para medir cuál sería el impacto que tendría el índice de precios que quiere utilizar el Gobierno como base para controlar las rentas. Y el resultado es que la mayoría registrarían una subida de entre 40 y 300 euros o, lo que es lo mismo, que el alquiler sería de media un 33% más caro.

La compañía tiene dudas con una de las medidas que ha anunciado el Ayuntamiento de Madrid para mejorar la accesibilidad a la vivienda de alquiler de la clase media. En concreto, la propuesta de que los propietarios cedan sus pisos vacíos a la EMVS para sacarlos al mercado por un mínimo de cuatro años. La firma asegura que, como entidad jurídica, la LAU establece siete años para la duración de los contratos, pero las bases del Programa REVIVA no dejan claro qué sucede con los tres restantes.

La compañía asegura que durante el año de la pandemia se duplicaron las resoluciones de contratos de alquiler respecto a 2019 en la Comunidad de Madrid, como consecuencia de la incertidumbre económica y las dificultades de muchos arrendatarios para pagar la renta. Además, destaca que si antes del covid los pisos podían encontrar inquilinos en pocos días e incluso horas, ahora de media necesitan entre cinco y seis semanas. También prevé más bajadas de precios en la región en la primera mitad del año.

La Agencia Negociadora del Alquiler cree que las medidas que ha tomado el Gobierno en los dos últimos años han roto el equilibrio en el mercado del arrendamiento, ya que han servido para proteger a los inquilinos y desproteger a los propietarios. Según la compañía, las intervenciones en el alquiler diluyen cualquier posibilidad de impulsar la colaboración público-privada para aumentar la oferta de viviendas asequibles, y han colocado a los grandes tenedores en el ojo del huracán.