Agencia Negociadora del Alquiler: el plan de Madrid para movilizar los pisos vacíos podría vulnerar la LAU

Llegan las primeras críticas al plan que ha anunciado recientemente el Ayuntamiento de Madrid para intentar mejorar la accesibilidad a la vivienda de alquiler de la clase media. Un plan que contempla ayudas directas a los jóvenes y hogares con menos recursos, el pago de las fianzas de los inquilinos que cumplan ciertas condiciones, así como la posibilidad de que los propietarios cedan sus pisos vacíos a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS).

Y esta precisamente es la medida que está generando dudas. Según Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), las bases del Programa REVIVA no están claras y dejan en el aire una cuestión que podría ser contraria a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). ¿El motivo? El plan contempla la cesión del usufructo de los inmuebles vacíos (no la propiedad) durante un período mínimo de cuatro años. 

Sin embargo, Agencia Negociadora del Alquiler recuerda que la ley establece que la duración de los contratos de alquiler es de 7 años cuando el propietario es una entidad jurídica, ya sea la EMVS, un fondo o una empresa patrimonial, y siempre que el inquilino quiera permanecer en la vivienda.

En este sentido, sostiene que, en el caso de que un propietario ceda el inmueble durante cuatro años, "a los inquilinos adscritos a este programa, se les podría recortar 3 años de duración del alquiler, que tienen derecho por ley". Esto, según la compañía, "podría vulnerar el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contenido dentro del Título II, que es el más proteccionista de todo su articulado, y permite al inquilino poder permanecer en las viviendas arrendadas hasta un mínimo de siete años, si así lo decidieran".

Agencia Negociadora del Alquiler insiste en que "el Programa REVIVA tiene su base de funcionamiento en la cesión de la posesión de viviendas vacías a la EMVS, a través de la constitución de un  derecho de usufructo temporal, por un plazo mínimo de cuatro años, con el fin de que la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) se convierta en usufructuaria y pueda arrendar en calidad de arrendadora las viviendas cedidas, por el plazo indicado, lo que significa que, llegado ese momento, se extinguirían todos los derechos otorgados por el usufructuario, y por supuesto también el derecho de arrendamiento, al extinguirse el usufructo, según regula el artículo 13.2 de la LAU".

Según la compañía, se estaría utilizando por tanto un usufructo temporal, lo que también podría tener consecuencias para un segundo inquilino.“También podría darse la paradoja de que el inquilino que hubiera buscado el usufructuario, mediante el Plan REVIVA, se marchase al vencimiento del tercer año de contrato, por lo que solo le quedaría al usufructuario un año de arrendamiento disponible, en el supuesto que la constitución del usufructo hubiera sido por 4 años, para poder alquilar de nuevo la vivienda, recortándose en este supuesto, aún más, la duración del arrendamiento para el segundo inquilino. Por eso pensamos que utilizar la figura del usufructo temporal no es lo más apropiado para este tipo de intervenciones”, sentencia Agencia Negociadora del Alquiler.

La EMVS responde: no cabe otra interpretación

Desde la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), sin embargo, sostienen que "la LAU es clara en este sentido", por lo que "no cabe otra interpretación".

El artículo 13 de la ley establece que "los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley”.

Es decir, aclara la compañía, "la EMVS se convierte en usufructuario cuando el propietario le cede la vivienda. Si nos la cede 4 años, el derecho para alquilarla es de 4 años, porque es cuando acaba nuestro derecho de usufructuario. Si un propietario nos la cede seis años, pues tendremos derecho a alquilarla seis años".