Las consecuencias de intervenir los arrendamientos y cómo evitarlo, según Agencia Negociadora del Alquiler

El Gobierno de coalición sigue negociando los detalles de la futura Ley de Vivienda. A pesar de que su aprobación se esperaba para principios de año, PSOE y Unidas Podemos continúan buscando un acuerdo sobre qué medidas deben poner en marcha para mejorar, entre otras cosas, el mercado del arrendamiento. 

El PSOE se inclina por poner en marcha incentivos fiscales para lograr que los propietarios saquen sus viviendas al mercado y aumentar así la oferta de inmuebles para arrendar, aunque también ha ofrecido a Podemos la posibilidad de aplicar una regulación de los alquileres, basada por ejemplo, en la congelación de las rentas si la vivienda se encuentra en una zona tensionada o la obligación de los arrendadores a mantener en los nuevos contratos las mismas condiciones que en los anteriores. Una alternativa que Unidas Podemos, sin embargo, sigue tildando de insuficiente.

Con este escenario sobre la mesa, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha resumido en un estudio las nueva consecuencias que tendría la intervención de los alquileres en España, así como tres propuestas que tendrían un efecto más positivo en el mercado. Según explica José Ramón Zurdo, director general de ANA, "las medidas restrictivas, que ya se han planteado en varios países, han tenido un resultado negativo que ya muchos conocemos”.

En su opinión, estas son las nueve repercursiones que tendrían en España:

1. Ley Inconstitucional. Según la Agencia Negociadora del Alquiler, es probable que la Ley se declare insconstitucional, como ya ha ocurrido en alguno de los países donde se han implementado estas medidas, por vulnerar el derecho a la propiedad privada recogido en el artículo 33 de la Constitución Española o por la falta de competencias del regulador.
2. Menos oferta, que se pasa a la venta. También provocaría una reducción progresiva de la oferta de alquileres, debido a que las viviendas cuyos contratos de arrendamiento vayan finalizando irán pasando poco a poco al mercado de la compraventa, y al reducirse la oferta de viviendas en alquiler, los precios seguirán manteniéndose altos o no bajarán.
3. Desaparición de inversores, menos oferta. La intervención del mercado supondría un desincentivo para la adquisición de viviendas cuyo destino sea el alquiler, provocando una desaparición progresiva de los inversores privados e institucionales, lo que disminuiría la oferta de viviendas en alquiler, y provocaría el mantenimiento o subida de los precios actuales.
4. Listas de espera de años, como en Suecia. ANA también cree que se produciría un aumento importante de la demanda como consecuencia del efecto llamada que provocaría la limitación de los precios de alquiler, originando larguísimas listas de espera, de hasta siete años, como está ocurriendo en Suecia, para poder conseguir una vivienda limitada, con la especulación que ello conlleva.
5. Creación de guetos en zonas tensionadas. Otra de las consecuencias sería la posible aparición de guetos dentro de las zonas de las ciudades declaradas como tensionadas, "creándose una segmentación de población según sus condiciones socioeconómicas. Esta predicción la hizo pública, en un informe, el Banco de España", recalca el estudio.
6. Economía sumergida. También alerta de la aparición de una importante economía sumergida, porque muchos arrendadores no se van a conformar con que se les limite drásticamente las rentas que venían percibiendo por el alquiler de sus viviendas y tenderán a recuperar esos ingresos perdidos por otras vías menos lícitas.
7. Aumento del alquiler turístico y de temporada. La compañía ve probable un aumento del parque de viviendas destinado a alquileres turísticos y de temporada, con dos finalidades: "en cuanto a los alquileres de temporada, para intentar burlar las normas imperativas que van a regular el alquiler tradicional de larga estancia. Y en cuanto a los alquileres turísticos, el aumento de este tipo de alquileres se va a originar, como consecuencia de un trasvase que se va a producir del mercado de arrendamientos tradicional al turístico, con el fin de suplir las limitaciones económicas que se van a imponer sobre los arrendamientos tradicionales. Muchas viviendas que hasta ahora se estaban alquilando como alquileres de larga estancia, volverán otra vez al alquiler turístico, y por tanto, disminuirá la oferta de viviendas en alquiler y los precios se mantendrán altos o no bajarán", afirma la Agencia Negociadora del Alquiler
8. Inseguridad jurídica. Otra de las consecuencias sería un aumento de la inseguridad jurídica para muchos arrendadores, "al comprobar que cada vez se legisla más a favor de inquilinos y okupas; inseguridad que provocaría una disminución de la oferta, al no interesar a los arrendadores alquilar las viviendas con un marco regulatorio tan restrictivo", recalca. 
9. Deterioro de las viviendas de alquiler. Por último, opina que el recorte de los ingresos de los arrendadores provocará un deterioro progresivo de la calidad constructiva de las viviendas arrendadas por falta de mantenimiento, como ya ocurrió en España con el parque de viviendas de Renta Antigua.

"Estas nueve consecuencias no son una predicción, sino algo que ya se ha producido en algunos de los países o regiones donde se ha implementado la intervención del precio de los alquileres”, alerta José Ramón Zurdo.

Tres alternativas

La Agencia Negociadora del Alquiler, al igual que muchas otras voces del sector inmobiliario, insiste en que las medidas que tome el Gobierno deberían ir encaminadas a "incentivar la oferta para que los actuales generadores de ella, los arrendadores, siguieran ofertando viviendas en alquiler, y con ello aumentando la oferta de viviendas, para que los precios bajasen”. 

Para ello, y hasta que aumente el parque de viviendas en alquiler que está en proyección, propone limitar el alquiler turístico, reforzar la seguridad jurídica e incentivar fiscalmente a los propietarios, ya que "ayudarían de forma eficaz y positiva al mercado de alquiler".

• Incentivos fiscales. La compañía es partidaria de incentivar fiscalmente a todos los arrendadores, sobre todo, a los pequeños propietarios que representan casi el 90% del parque de viviendas, a través de incentivos fiscales en el IRPF y en el IBI "que les compense asumir el riesgo actual que representan los alquileres cuando los inquilinos no pagan las rentas o cuando les okupan las viviendas”.
• Seguridad jurídica. En este sentido, ve neceario que las reglas del mercado defiendan por igual, y de forma equilibrada, tanto a arrendadores como a arrendatarios.
• Limitar el alquiler turístico. En última instancia, propone limitar el alquiler turístico a través de un aumento de las exigencias para conceder nuevas licencias y del cumplimiento eficaz de la normativa vigente. “Solamente a las viviendas que cumplan escrupulosamente con las normas aprobadas para este tipo de alquileres por Ayuntamientos, Comunidades Autónomas y comunidades de propietarios, podrán poner sus viviendas en esta modalidad. Por ello proponemos aumentar las exigencias para que se puedan conceder licencias para actividades turísticas, con el fin de que las viviendas turísticas que últimamente se han incorporado al alquiler tradicional, que han hecho bajar el precio de los alquileres, no vuelvan otra vez al alquiler turístico con la recuperación de la pandemia, porque si esto sucediera, volvería a disminuir la oferta de viviendas y por tanto a subir los precios de los alquileres”, concluye Zurdo.