Noticias sobre cómo vender mi casa

El mercado residencial en venta en España lleva un 2021 ofreciendo datos positivos en transacciones e hipotecas tras las importantes caídas sufridas en lo peor de la pandemia. Analizamos con datos de idealista, la evolución anual y frente al periodo precovid de los precios, la oferta y la demanda relativa, en las ocho grandes áreas urbanas españolas por población: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao, Asturias y Zaragoza. En general, las capitales tiran de la demanda frente a la periferia, mientras cae el stock de viviendas, pero los precios se han recuperado mejor en el extrarradio que en las grandes ciudades.

El 2021 que acaba ha estado marcado por la vacuna contra el covid-19 y por nuevas dinámicas: el fin de muchos ERTE, el aumento del teletrabajo o la vuelta del turismo. Todos estos factores han tenido un impacto directo en el mercado inmobiliario en el que, a pesar de no detectarse elementos de sobrecalentamiento, sí se ha producido un patrón eufórico, según idealista [empresa editora de este boletín]: han subido las ventas, las hipotecas y el precio de la vivienda. Para 2022, uno de los aspectos que pueden modificar el comportamiento del mercado actual es la elevada inflación porque, entre otros factores, podría mermar la capacidad de ahorro de los españoles.

En octubre se registraron 46.242 compraventas de viviendas en España, un 22,2% más interanual y la mejor cifra de un décimo mes del año desde 2007. Según los datos del INE, las transacciones acumulan ocho meses consecutivos de subidas y en lo que va de año se anotan un repunte del 35,9% interanual. La obra nueva, que representa una de cada cinco operaciones, lidera el incremento hasta 2021, con un 39,3%. Las ventas aceleran en toda España, salvo en Asturias y el País Vasco.

Las compraventas de viviendas siguen al alza. Según los notarios, en octubre se han formalizado 56.958 operaciones, un 14,4% más que el año pasado y la cifra más alta de un décimo mes del año desde 2007. En el acumulado del año, se han vendido ya más de 527.000 casas en toda España. Los precios han repuntado casi un 8% interanual, mientras que las hipotecas han crecido un 7%, tras firmarse 26.570 préstamos, registrando también el mejor dato de octubre de los últimos 14 años.

Los expertos en el sector inmobiliario creen que nos encontramos ante un momento propicio para cerrar compraventas de viviendas, dada la necesidad de algunos propietarios de obtener liquidez y la demanda embalsada tras la pandemia, sumada a unos tipos de interés bajos que favorecen la financiación. En líneas generales, creen que vender ahora será más sencillo que dentro de unos meses, aunque probablemente a un precio inferior. La clave de todo es cuánto riesgo queremos asumir en la transacción.

El precio medio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 0,8% intermensual en noviembre, situándose en 1.831 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. En las grandes capitales, el precio aumenta un 0,3% en Barcelona y baja en la misma medida en Madrid (-0,3%) frente al mes anterior. Si atendemos al dato interanual, el precio medio nacional se ha incrementado un 3,5%, destacando que la vivienda en Baleares y Canarias se coloca en máximos históricos desde que idealista tiene registros desde 2006.

Hoy 25 de noviembre se ha publicado en el BOE la famosa sentencia del Tribunal Constitucional que tumba la plusvalía municipal porque el sistema objetivo de cálculo vulneraba el principio de capacidad económica del contribuyente. En la práctica, esto significa que tiene ya plenos efectos jurídicos, por lo que aquellos contribuyentes que quieran recurrir este impuesto lo tendrán un poco más difícil que aquellos que lo hicieron antes de su publicación aprovechando que la sentencia no tenía todavía plenos efectos jurídicos.

Según datos INE, en el mes de septiembre, hubo un total de 53.410 operaciones de compraventa de vivienda, aumentando estas transacciones en un 40,6%, si lo comparamos con el mismo periodo de 2020. Al parecer las subidas en tales operaciones han sido constantes desde mayo, lo que augura un final de año positivo con mayor cantidad de firmas en compraventa de viviendas. Los agentes del sector valoran todo ello como positivo con una recuperación del sector que puede verse también el año que viene.

Las compraventas de viviendas están en máximos de 2008 y son muchas las operaciones que llegan a cerrarse antes de que los inmuebles salgan al mercado. Según la red inmobiliaria Comprarcasa, las ventas por encargo suponen ya cerca del 20% de sus transacciones, el doble que hace un año. La compañía asegura que este sistema se ha acelerado con la llegada de las nuevas tecnologías y la elevada demanda residencial tras la pandemia.

1 de cada 3 viviendas que se vendieron a través de idealista durante el mes de octubre no llevaba ni un mes en el mercado, según un estudio publicado por idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa. Actualmente el porcentaje se sitúa en el 32% del total, mientras que antes del verano estaba en el 33%. Del resto de viviendas que se vendieron el 23% estuvo en el mercado entre 1 y 3 meses, el 33% estuvo entre un trimestre y un año, y el 12% restante se anunció por más de un año antes de encontrar comprador.

Las compraventas de viviendas han aumentado un 40,6% interanual en septiembre para registrar 53.410 operaciones. Es la cifra más alta que se da en más de 13 años, desde abril de 2008, según los datos del INE.

El mercado de la vivienda sigue al alza. Según los datos de los notarios, en septiembre se formalizaron 53.970 compraventas en toda España, un 16,1% más que el año pasado y el mejor dato logrado en un noveno mes desde 2007. Las hipotecas también tocan máximos de 14 años, con 25.725 firmas. En los nueve primeros meses del año ya se han vendido 470.600 casas y se han rubricado 252.000 préstamos.

Cada vez queda menos para finalizar el año. 2021 ha estado marcado por un proceso de recuperación general, con una mayor movilidad entre países, aumento de la compraventa de viviendas, la llegada de inversores internacionales, y una bajada constante en el precio de los alquileres. ¿Cómo será 2022? Los expertos esperan subidas ligeras de precios de venta (nunca superiores al 10%) y un aumento de la demanda de vivienda.

La máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona afirma que la demanda de vivienda seguirá siendo intensa en los próximos meses gracias al ahorro acumulado durante la pandemia, las buenas condiciones de financiación o el atractivo de los inmuebles como inversión y que un 4,5% de los ciudadanos prevé comprar una casa en el plazo de un año. Sin embargo, recuerda que las expectativas de subidas de precios podrían dificultar el acceso a la vivienda a las familias con rentas bajas.

El Tribunal Supremo ha inclinado la balanza a favor de los contribuyentes al permitir que puedan volver a reclamar la devolución de ingresos indebidos desestimada por Hacienda. Es lo que se conoce como un “doble tiro”. Así, los contribuyentes que han recibido una liquidación, la recurrieron y vieron desestimado su recurso, podrán volver a reclamar la devolución de lo pagado de más en cualquier impuesto, no sólo en el de Plusvalía municipal, tras un primero intento fallido.  

Hasta ahora el Ayuntamiento tenía la gran ventaja de presentar su informe pericial para determinar que había habido ganancias con la venta o herencia de una vivienda el mismo día de la vista judicial, con lo que al contribuyente no le dejaba margen de maniobra. Ahora el Supremo aclara que el informe pericial de la Administración puede aportarse el mismo día de la vista judicial, pero el Juzgado debe suspender la vista, si así lo solicita el abogado del contribuyente, para poder leer detenidamente el informe y formular aclaraciones al perito de la Administración.

Cuando se vende o se hereda una vivienda hay que pagar la Plusvalía municipal, un impuesto que grava el valor del terreno en caso de que haya habido una ganancia para el contribuyente. Este tributo puede autoliquidarse o en algunas ocasiones el ciudadano debe presentar la “declaración de liquidación” para informar al ayuntamiento correspondiente de la transmisión: éste le notifica posteriormente una liquidación cuantificando el impuesto. El problema es que el consistorio suele tardar más de seis meses en notificar, con lo que el procedimiento caduca para alegría del contribuyente: puede evitar el pago de este impuesto.

El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Madrid ha aclarado en una reciente sentencia cómo saber si, de cara al pago de la Plusvalía municipal, ha habido una ganancia o no en caso de recibir en herencia una vivienda por etapas, es decir, en dos momentos diferentes del contribuyente. Se trata de un supuesto muy habitual, ya que en una herencia es com'un que los herederos adquieran el 50% de una casa al fallecimiento de uno de los progenitores y el resto, cuando fallece el otro.

Hoy 9 de noviembre ha entrado en vigor la modificación normativa para que la plusvalía municipal sea legal y constitucional. En concreto, el Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre viene a adaptar el impuesto a las sucesivas declaraciones de inconstitucionalidad. Como la norma no tiene efectos retroactivos, puede hacer que muchos más contribuyentes puedan librarse de pagar el impuesto y, por contra, que los ayuntamientos pierdan más recaudación de la prevista inicialmente.

El Consejo de Ministros acaba de aprobar el real decreto que modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal para adaptarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre. La normativa adapta el impuesto a los vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago.  

El impacto de la inflación en el mercado inmobiliario europeo continuará durante los próximos cuatro años, según el último informe de S&P Global Ratings. El precio de la vivienda está aumentando este año a su mayor nivel en Europa desde 2006, hasta un 6,9% interanual en segundo trimestre de 2021. En España, sin embargo, el crecimiento de los precios ha sido uno de los más bajos desde 2013, aunque ya se prevé una subida del 4,3% en las previsiones de cierre de 2021.

La venta de una vivienda comienza cuando el propietario decide tomar la decisión y solo termina después de la mudanza. A menudo es un proceso largo (que se nos hace lento y duro de digerir), ya que es un espacio que tiene muchos recuerdos que han formado parte de una vida.

El Tribunal Constitucional ha publicado la sentencia que declara la inconstitucionalidad, y por tanto, la nulidad del sistema objetivo de cálculo de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como el impuesto de la plusvalía municipal.