Hipotecas de bancos

Una encuesta del Banco de España revela que el sector financiero está endureciendo los criterios de aprobación de préstamos a las familias, lo que incluye financiación para la compra de vivienda y al consumo. Además, las entidades prevén ampliar los requisitos próximamente. En cambio, en Europa se mantienen los criterios mientras aumenta la demanda.

La nueva ley hipotecaria empieza a aplicarse en los préstamos con plenos efectos desde este 17 de junio. La normativa llega con casi 40 meses de retraso y envuelta en polémica, pero trae cambios importantes, como la obligación por parte del cliente de acudir al notario antes de la firma de la hipoteca para resolver dudas, la limitación de las comisiones bancarias o la desaparición de las cláusulas abusivas. Los expertos alertan de que su entrada en vigor podría restringir la concesión de hipotecas, aunque aseguran que el proceso será más transparente para bancos y clientes.

El sector financiero se enfrenta a un ejercicio complicado. A los bajos tipos de interés se unen los frentes judiciales por las cláusulas abusivas de las hipotecas y el crecimiento testimonial del crédito. Por si fuera poco, en septiembre se conocerá la decisión del abogado del Tribunal de la UE sobre la posible abusividad del índice IRPH, que tendría un impacto millonario. Ante este escenario, los analistas prevén que el beneficio del sector baje un 1,2% este año, lo que supondría la primera caída desde 2012.

Aristóbulo de Juan es uno de los mayores expertos del sector financiero nacional e internacional. Fue director general del Banco de España en los años 80, donde vivió de primera mano la crisis bancaria, ha trabajado para el Banco Mundial y ha dado conferencias en las principales universidades, organismos económicos y bancos centrales del mundo. En esta entrevista nos cuenta cómo está la banca española, qué ha cambiado tras la crisis, qué retos tiene el sector y qué podemos esperar de las hipotecas.

El Gobierno solicitará la tramitación de urgencia en el Senado de la nueva ley hipotecaria, que fue aprobada hace un año por el Gobierno de Rajoy, pero que lleva meses atascada en el Congreso. La normativa, que busca mejorar la transparencia en materia hipotecaria e incluir unas normas europeas en el ordenamiento doméstico, podría tramitarse en 20 días naturales. España se juega una multa de más de 100 millones de euros por retrasarse dos años y medio sobre la fecha límite.

El regulador del sector financiero vigila muy de cerca el mercado hipotecario y está poniendo el foco en la transparencia en la comercialización, el adecuado cálculo y reporte de la TAE, la aplicación de las condiciones contractuales y las medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Este control se produce ante la llegada de la nueva ley hipotecaria.

José Baltasar Plaza Frias, abogado y socio director de Bufete Rosales, se encomienda a la nueva ley hipotecaria, cuya aprobación está prevista para el primer semestre de 2018, para frenar algunas malas prácticas del sector financiero que han llevado a miles de consumidores a reclamar ante la justicia. A pesar de que a corto plazo no confía en que sea una solución, espera que la normativa aporte más seguridad jurídica y protección al cliente bancario.

La entidad financiera ha mejorado las condiciones de algunos de sus productos hipotecarios: ha aplicado una rebaja de 20 puntos básicos a las hipotecas a tipo fijo y de 30 puntos en las de tipo mixto. Así, sitúa su préstamo fijo a 30 años en el 2,35%, mientras que en el mixto a 20 años el tipo de interés se encuentra en el 2,2%. Ahora bien, estos precios están condicionados a unas vinculaciones y a comisiones de apertura y cancelación.

En 2007 los signos de la crisis ya aparecieron en Estados Unidos, cuando cientos de miles de clientes no podían devolver sus hipotecas. El resto del mundo pensó que eso afectaba solo a EEUU.

El aval hipotecario ha pasado de cien a cero en muy pocos años.

Las hipotecas a tipo fijo van a perder parte de su atractivo durante los próximos meses. Mientras la contratación de estos préstamos está en máximos históricos, los expertos adelantan la llegada inminente de un cambio de ciclo: la curva de tipos a largo plazo está encareciendo el coste que tiene para la banca mantener estas hipotecas, por lo que será difícil que mantengan las condiciones actuales. Se espera que los tipos suban desde el 1,8%-2,2% actual al 2,5%-3% en los préstamos a 30 años.

Cada entidad financiera está ultimando su estrategia para trasladar al cliente el coste que supondrá al sector asumir parte de los gastos de formalización de las hipotecas. Las principales alternativas que contemplan son subir los tipos de interés, recuperar las comisiones de apertura o exigir un tipo de interés fijo durante el primer año de vida del préstamo a pesar de que se haya optado por uno variable. De momento no está claro qué camino seguirá cada banco, aunque todo apunta a que las incógnitas se despejarán en las próximas semanas.

La agencia de calificación crediticia Moody's ha hecho un análisis sobre la relación que hay entre la probabilidad de impago y el porcentaje de financiación del valor de una vivienda tras la renegociación de la hipoteca.

Desde que la recuperación económica empezó a dar sus primeros pasos, la banca ha ido aumentando el dinero que presta a quienes quieren comprarse una vivienda. Actualmente financia de media un 63,8% del valor de los inmuebles, frente al 59% de mediados de 2014 o al 55% que prestaba a finales de 2009, poco después de que estallara la burbuja. El dato vuelve a niveles precrisis, supera en más de 3 puntos porcentuales la media histórica y permite a una familia obtener un 14% más de financiación.

La entidad financiera ha prestado en los nueve primeros meses del año 1.648 millones de euros para la adquisición de viviendas, una cantidad que supera en un 25% a la registrada en 2015 y en un 63% a la de 2014. También ha vendido 45 millones en activos adjudicados hasta reducir su peso en el balance por debajo de 560 millones.

La cada vez mejor situación financiera de las familias está reduciendo los impagos en las hipotecas, especialmente en los préstamos concedidos por Santander y Bankia. La entidad presidida por Ana Botín ha vivido una caída de 0,8 puntos en la tasa de morosidad en los últimos 12 meses, mientras que la liderada por José Ignacio Goirigolzarri ha registrado un descenso de casi 2 puntos. En BBVA y Caixabank, en cambio, ha subido.

Otra cláusula diferente a la suelo es anulada por los tribunales.

Las dos grandes entidades financieras españolas sufren impagos en más del 5% de los préstamos que han concedido para la adquisición de viviendas, por encima de la media del 4,85% que registra el sector. Bankia es la entidad con la tasa de mora más alta (6,8%), mientras que Popular se sitúa por debajo del promedio (4,6%) y Bankinter, como el banco con menos morosidad hipotecaria (2,3%).

La guerra por captar nuevas hipotecas y la bajada del volumen total de la deuda de las familias vinculada a la vivienda están teniendo un impacto directo en los ingresos que consigue la banca vía intereses, que en apenas un año han caído casi un 23%. La cifra se traduce en unos 2.000 millones de euros.

Las principales entidades españolas todavía tienen más de 150.000 activos en cartera. Dentro de su oferta se pueden encontrar casas, oficinas, suelo y naves logísticas en venta o alquiler, y tanto nuevos como de segunda mano.

BBVA ha seguido la senda de las rebajas hipotecarias.