Información sobre vivienda y economía

De cómo las cláusulas abusivas de las hipotecas han inundado los juzgados

Cláusulas suelo, cláusulas de vencimiento anticipado, interés de demora, hipotecas multidivisa… La lista negra de cláusulas hipotecarias es larga y los jueces están tomando la misma postura al respecto cuando se topan con las reclamaciones de los consumidores: son abusivas (y, por tanto, nula) si no hay transparencia en su aplicación, por lo que los clientes tienen derecho a exigir a los bancos el dinero que han pagado de más por tenerlas en sus préstamos hipotecarios.

Sin duda, 2017 ha sido el año en el que la ‘letra pequeña’ de las hipotecas ha pasado factura al sector financiero. Y es que, a pesar de que el punto de inflexión a la hora de evaluar su alcance se produjo con una sentencia del Tribunal Supremo de 2015 y otra del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 2016, ha sido en este ejercicio cuando los consumidores han acudido en masa a la justicia en busca de una solución.

A lo largo de los últimos meses hemos conocido decenas de sentencias que han condenado a la banca por aplicar muchas de estas cláusulas abusivas. Algunas son de sobra conocidas, mientras que otras permanecen ocultas a ojos del gran público:

Cláusula suelo. Es la cláusula más famosa de todas y se basa en establecer un tipo de interés mínimo que se va a pagar por la hipoteca, aunque ésta se haya pactado a un interés variable. Es decir, limita el interés variable convirtiéndolo en un tipo de interés fijo cuando el índice pactado (el euríbor por regla general) desciende por debajo de ese mínimo o suelo. [Más información sobre la cláusula suelo]

Cláusula de vencimiento anticipado. Esta cláusula permite al banco dar por vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar anticipadamente el importe de todo lo adeudado cuando se dan determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. Actualmente una entidad puede activarla tras el impago de tres mensualidades, aunque estos mínimos cambiarán con la llegada de la nueva ley hipotecaria: a partir de su aprobación, prevista para la primera mitad de 2018, habrá que deber al menos 9 mensualidades. [Más información sobre el vencimiento anticipado]

Intereses de demora excesivos. Varias han declarado abusivos los intereses de demora que han aplicado algunos bancos (del 18%, 19%, 20%...) por considerarlo desproporcionadamente altos en referencia al incumplimiento del deudor. En la actualidad, y tras la reforma de la ley hipotecaria, el interés de demora no podrá superar tres veces el interés legal del dinero.

Cláusula multidivisa (hipoteca en divisas). Es aquella en la que el capital prestado y la cuota periódica de pago se representa en una moneda distinta al euro. Así, tanto el importe de pago mensual como el importe del dinero recibido en concepto de préstamo están sometidos a la continua y permanente fluctuación de la divisa, de manera que no solo la cuota mensual varía, sino que también puede variar el importe prestado. Incluso puede darse el caso de que la deuda hipotecaria supere el importe prestado inicialmente por las fluctuaciones de las monedas. [Más información sobre las hipotecas multidivisa]

Cláusula de redondeo al alzaCon esta cláusula se establece que el tipo de interés aplicable al consumidor se redondeará siempre al alza para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25). La justicia ha declarado abusiva esta cláusula por causar en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.

Comisión por impago de cuota. Esta cláusula es una de las que desconoce el gran público. Toda hipoteca sufre esta comisión, pero sólo sale a la luz cuando el hipotecado deja de pagar parcial o totalmente una cuota mensual. Se trata de la comisión por reclamación de posiciones deudoras que cobra el banco de manera automática cada vez que hay un impago. [Más información sobre la comisión por impago]

El aval: es otra figura que es catalogada de abusiva por considerarse una “sobre garantía”. 

La garantía personal de la hipoteca: la hipoteca es una garantía real que recae en el inmueble, pero junto a esta garantía se establece una responsabilidad patrimonial universal. Pero los expertos aseguran que, si ya se tiene una garantía real de la hipoteca, no hace falta la responsabilidad patrimonial universal en España.

Fórmula de cálculo de interés 360/365. Este método de cálculo se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial (de 360 días, entendiendo que todos los meses tienen 30 días). Sin embargo, para calcular el interés mensual, se multiplica el resultante del diario por los días reales que tiene el mes, dando un total de 365 días al año. [Más información sobre la cláusula 360/365]

La revisión del interés a instancia del usuario. Hay muchas escrituras hipotecarias en las que se dice que para que se revise el interés tiene que ser el usuario el que lo solicite. Si el interés baja y el usuario no pide revisión, se mantiene inalterada la cuota mensual. Es decir, si baja el euríbor y el hipotecado no pide la revisión anual o semestral, no se le traslada de manera automática la rebaja en la cuota.

>> Consulta aquí las cláusulas abusivas más frecuentes en las hipotecas y las más desconocidas

A todas esas cláusulas abusivas, se han sumado otros conflictos judiciales entre clientes y bancos. Por ejemplo, el relacionado con los gastos de la formalización de la hipoteca. Y es que muchos jueces consideran que costes como el notario, el Registro de la Propiedad, la tasación o el AJD deberían ser, al menos, compartidos por ambas partes. Muchos bancos, de hecho, han decidido asumir una parte de los mismos, tras percatarse de que las sentencias casi siempre inclinaban la balanza a favor del consumidor.

Llegan los juzgados especializados

Tal ha sido la afluencia de reclamaciones que el Ministerio de Justicia y el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) decidieron poner en marcha medio centenar de juzgados provinciales especializados en este tipo de casos. En verano empezaron a operar y su actividad ha sido frenética… tanto que están al borde del colapso.

Solo entre el pasado 1 de junio y el 5 de noviembre, los 54 juzgados han registrado un total de 118.419 casos. Teniendo en cuenta que el mes de agosto es inhábil en el mundo judicial, cada mes han recibido de media unos 30.000 casos. Los más numerosos se han registrado en Madrid (25.464), Barcelona (10.362), Sevilla (5.745) y Valencia (4.719). Solo estas cuatro provincias suman 46.290 casos, un 39% del total. 

Con estas cifras sobre la mesa, los Jueces Decanos solicitaron formalmente más recursos y personal para hacer frente a la avalancha de reclamaciones recibidas, asegurando que estavan saturados de casos, que los números eran imposibles de ser manejados y quejueces d la entrada de asuntos no daba síntomas de agotamiento. Fue a finales de noviembre cuando el Ministerio de Justicia decidió ‘rescatar’ estos tribunales y accedió a elevar casi un 70% el número de jueces.

La nueva ley hipotecaria, ¿un freno?

A principios de noviembre el Gobierno aprobó el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, más conocido como la nueva ley hipotecaria. Su llegada prometía ser un soplo de aire fresco para el mercado hipotecario y cumplir varios objetivos: incluir en el ordenamiento jurídico español la normativa europea en materia hipotecaria, dar más transparencia a los consumidores y dar más seguridad jurídica a los bancos.

Entre los cambios que introduce la normativa, cuya aprobación está prevista para la primera mitad de 2018, están la obligatoriedad del cliente de acudir a un notario antes de firmar el contrato para garantizarse de que su préstamo se ajusta a la legalidad, una limitación a las comisiones que aplican los bancos, la posibilidad de convertir las hipotecas variables en fijas y la creación de una lista negra de cláusulas abusivas.

Sin embargo, Carmen Giménez, abogado de G&G Abogados, alerta de que el texto deja entrever que algunas cláusulas como el vencimiento anticipado o el interés de demora podrían seguir existiendo en muchos préstamos. Y es que, en su opinión, el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario tiene lagunas en lo que se refiere a las cláusulas abusivas.