Hipotecas

La actividad de los órganos judiciales sufrió un importantísimo descenso durante el segundo trimestre de 2020, el más afectado por la situación sanitaria causada por el covid-19. El mayor impacto se observó en los lanzamientos.

La Audiencia Provincial de Madrid ha dictado recientemente unos fallos controvertidos que llevan al cliente a asumir costas y el pago de su defensa en procesos de reclamación de los gastos hipotecarios, a pesar de considerar que la cláusula es abusiva. Su decisión contrasta con el criterio del Tribunal de Justicia de la UE y del Supremo, que consideran que esta situación podría disuadir a los consumidores a reclamar posibles abusos en los préstamos. Los letrados consultados por idealista/news, soprendidos y a la vez preocupados, hablan de injusticia e inseguridad jurídica.

El aval es una garantía personal que puede exige el banco a un tercero cuando una operación hipotecaria tiene más riesgo del habitual, ya sea por el plazo, la cantidad prestada o las dudas sobre la solvencia de quien solicita un préstamo. Pero, según explican los notarios, ser avalista supone responder del pago de la cuota en caso de que el deudor no lo haga, y tanto con los bienes presentes como futuros. Además, podría ser un impedimento a la hora de pedir un préstamo y se puede heredar. No obstante, hay fórmulas para limitar los riesgos.

La Audiencia Provincial de Madrid sigue los pasos del Tribunal Supremo sobre cómo se deben repartir los gastos hipotecarios y considera en una sentencia reciente que el banco tiene que asumir el 100% del registro y el 50% de la notaría y la gestoría, tal y como estableció el Alto Tribunal a principios de 2019. Sin embargo, el juzgado madrileño reparte también las costas, una decisión que va en contra del criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en julio se inclinó por ahorrar al hipotecado este coste si la cláusula de los gastos era declarada abusiva.

Las medidas decretadas durante el estado de alarma para luchar contra el covid-19 durante la pasada primavera han hundido el número de ejecuciones hipotecarias inscritas sobre viviendas hasta un 64,3% frente al segundo trimestre de 2019. De hecho, no se inició ningún proceso de desahucio de la vivienda habitual de las personas físicas afectadas por una ejecución de su hipoteca impagada entre abril y junio.

El sector financiero ha acelerado la aprobación de solicitudes de moratorias hipotecarias por la crisis del coronavirus. Según los datos del Banco de España, a cierre de agosto ya se habían puesto en marcha 893.343 procesos, frente al millón de peticiones recibidas por parte de los clientes. La mayoría se enmarca en las moratorias privadas que ha puesto en marcha la banca, mientras que solo una cuarta parte responden a las aprobadas por el Gobierno.

El Tribunal Supremo se pronunciará sobre los recursos ya admitidos a trámite en relación con las hipotecas referenciadas al IRPH el próximo 30 de septiembre, después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declarara el pasado es de marzo que sean los tribunales españoles los que decidan si este indicador es abusivo o no.

El euríbor a 12 meses, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España, ha terminado el octavo mes del año con una media del -0,359%, lo que se convierte en el nivel más bajo de la historia. Sin embargo, apenas ha mejorado unas milésimas respecto a agosto del año pasado, mes que hasta ahora ostentaba ese récord, por lo que las cuotas de las hipotecas van a vivir una rebaja testimonial. La buena noticia es que el mercado no descarta más descensos en los próximos meses.

La pandemia del coronavirus ha provocado que las entidades financieras del país hayan endurecido tantos los criterios de aprobación de préstamos como las condiciones para otorgar una hipoteca. Y Banco Santander ha dejado de financiar el 100% de la hipoteca de sus viviendas adjudicadas. Ahora financia hasta el 90% de la compra.

El euríbor a 12 meses, el indicador de referencia de la mayoría de las hipotecas en España, ya registra una tasa mensual del -0,35%, muy cerca de los mínimos históricos que registró en agosto del año pasado, y todo apunta a que a final de mes batirá un nuevo récord. La caída añade presión al negocio bancario, mientras que es una buena noticia para los hipotecados.

El Banco de España calcula que a cierre de julio la banca había aplicado la moratoria aprobada por el Gobierno a más de 221.000 préstamos con garantía hipotecaria, que incluyen viviendas e inmuebles relacionados con la actividad económica de los autónomos, y que suman casi 20.000 millones de euros. No obstante, la cifra es tres veces más baja que la de la iniciativa privada del sector financiero, de la que se han beneficiado casi 600.000 hipotecas.

La Sala de lo Civil del Alto Tribunal sostiene una sentencia que el fallo dictado por el Tribunal de Luxemburgo el pasado 16 de julio sobre la abusividad de los gastos hipotecarios refrenda su postura, al entender que implican un perjuicio al consumidor. El Supremo insiste en que los gastos de la constitución de un préstamo deben ser repartidos entre cliente y banco, y recuerda que el consumidor debe pagar el AJD y el 50% de los gastos notariales, mientras que la entidad asume la otra mitad y el registro.

Varios juzgados están aplicando ya el reciente fallo del Tribunal de Luxemburgo, que obliga a la banca a devolver a los consumidores el dinero cobrado de más por los gastos hipotecarios cuando sean considerados abusivos. La Audiencia Provincial de Las Palmas sostiene que ela entidad no puede cargar al cliente los gastos del notario, del registro, la tasación, la comisión de apertura ni la cláusula suelo, mientras que un juzgado de Málaga reparte los gastos de notario al 50% y obliga a la entidad a pagar el 100% del registro y la gestoría. En Cartagena, otro juzgado ha declarado nula la comisión de apertura.

En el quinto mes del año se inscribieron en los registros de la propiedad 25.538 préstamos hipotecarios, un 27,6% menos interanual. Según el INE, el descenso de mayo, en plena crisis del coronavirus, eleva la caída de las hipotecas en lo que llevamos de año hasta el 7,6%. El tipo fijo vuelve a suponer más de la mitad del mercado, mientras que el tipo de interés medio se mantiene en mínimos históricos.

El sector financiero critica la lectura que han hecho despachos de abogados y organizaciones de consumidores sobre la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre la devolución que debe hacer la banca a los clientes del dinero cobrado de más por los gastos para formalizar las hipotecas y otras comisiones como la de apertura. Insiste en que el fallo respalda al Supremo, que ya dictaminó en 2019 cómo se deben repartir los gastos de formalización de los préstamos, y pide no hacer lecturas interesadas que puedan provocar inseguridad jurídica.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europa ha vuelto a inclinar la balanza hacia los consumidores y obliga a los bancos a devolver el dinero cobrado de más por todos los gastos hipotecarios y cláusulas como la de la apertura del préstamo siempre que sean abusivas. Los abogados aplauden el fallo, recuerdan que contradice la posición del Tribunal Supremo y resumen los pasos que debe dar el cliente para reclamar el importe pagado de más y sus correspondientes intereses. 

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) abre la puerta a que los afectados por las cláusulas suelo puedan reclamar el dinero pagado de más por esta cláusula abusiva si firmaron un acuerdo para reducirla o eliminarla sin percibir cantidad alguna de las cobradas en exceso y con la condición de renunciar a reclamar posteriormente por vía judicial. De este modo, Europa permite a los afectados recuperar lo pagado de más si la entidad financiera no explicó a los clientes las consecuencias de la firma de este tipo de novaciones o acuerdos.

La ley hipotecaria obliga al cliente a acudir al notario antes de la firma del préstamo hipotecario para repasar las condiciones del mismo y consultar las dudas. Se trata de un trámite obligatorio para todo futuro comprador, incluso para los que han comprado en el pasado otras viviendas con financiación bancaria, ya que sin él no se puede formalizar la escritura. Incluso cabe la posibilidad de tener que acudir de nuevo si hay errores en la documentación del banco.

A pesar de que en abril las hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad cayeron un 18% interanual, el balance en lo que llevamos de año es más positivo: en los cuatro primeros meses se han formalizado más de 125.000 operaciones, el tercer mejor resultado de la última década y casi el doble que en 2014. ¿Cómo es posible en pleno estado de alarma? Los expertos recuerdan que las cifras del INE llevan decalaje temporal y que todavía no han recogido todo el impacto del covid-19, aunque aseguran que el mercado se está recuperando.