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Adiós a la alta rentabilidad: hoteles y residencias de estudiantes, un 'salvavidas' para los inversores

Los grandes inversores internacionales ya se han mentalizado de que 2017 va a ser complicado. Según el estudio que han realizado PwC y Urban Land Institute, los principales agentes del sector inmobiliario europeo están convencidos de que el año va a estar marcado por un menor crecimiento económico y unas rentabilidades más bajas que las cosechadas en años anteriores. Toda una señal de que, tras varios ejercicios de subidas, el real estate se está metiendo de lleno en un periodo de estabilidad.

Pero la vuelta a la normalidad no es el único escollo que deben salvar las carteras del capital institucional: los próximos meses estarán marcados por incertidumbres que afectarán a la economía, la política y la sociedad, y que restarán buena parte del atractivo del ladrillo europeo.

Eso mismo es lo que asegura el estudio ‘Tendencias del mercado inmobiliario europeo’, que sostiene que las expectativas de rentabilidad del sector inmobiliario en Europa se van a moderar después de varios años de un dinamismo que califica de extraordinario.

“Parece confirmarse que el sector inmobiliario europeo se está asentando. En 2017 no vamos a ver unas rentabilidades tan altas como las registradas entre 2014 y 2016 porque la normalidad se ha instalado en el mercado y las incertidumbres van a pesar sobre las inversiones”, opina Antonio Sánchez Recio, socio de PwC.

De acuerdo con el estudio, uno de cada tres expertos cree que el retorno de sus activos será menor en los próximos 12 meses y más de la mitad de los encuestados reconoce que será muy difícil mejorar las rentabilidades alcanzadas durante el año pasado. 

Fuente: PwC
Fuente: PwC

Es más, los grandes inversores dan por hecho que las rentas tan solo subirán en algunas ciudades europeas a lo largo de este ejercicio. Según la encuesta, solo 10 de las 30 urbes más atractivas para la inversión inmobiliaria vivirán un incremento, mientras que dos sufrirán caídas (Londres y Moscú) y en las demás las rentas no sufrirán cambios. Entre las ciudades ‘ganadoras’ se encuentran Madrid y Barcelona, que ocupan los puestos tres y siete, respectivamente, aunque el ranking está dominado por las alemanas Berlín y Munich. En la lista también están Fráncfort, Hamburgo, Dublín, Ámsterdam, Lisboa y Copenhague.

Por si fuera poco, a este contexto se une un mercado inmobiliario marcado por la escasez de activos de calidad y por la creciente sensación de que los activos que quedan disponibles en el mercado están sobrevalorados, según el 60% de los encuestados.  

“En este entorno de preocupación por el riesgo, muchos inversores están claramente preparados para sacrificar algo de rentabilidad. Y se intensifica la importancia de la gestión de los activos como elemento clave para gestionar el rendimiento y el riesgo, el menor apetito hacia la promoción inmobiliaria y un mayor interés por aquellos activos que generan ingresos más estables”, agrega Rafael Bou, socio responsable de real estate de PwC.

A pesar de que la cautela se está imponiendo en el mercado y de que no se esperan grandes operaciones, Bou insiste en que "el sector inmobiliario europeo sigue siendo muy atractivo entre los inversores por las escasas alternativas que hay. No olvidamos que sigue existiendo mucha liquidez y que productos como los bonos no están atravesando su mejor momento”.

Los activos alternativos, el salvavidas

El informe también deja claro que muchos inversores no se resignan a obtener unas rentabilidades austeras, por lo que están poniendo en su radar los llamados activos inmobiliarios alternativos, como pueden ser las residencias de estudiantes o los hoteles.

“Los que no están dispuestos a conformarse con las menores expectativas de rentabilidad han puesto su mirada, más allá de los sectores comerciales y las oficinas, en otros segmentos alternativos que ya vienen ganando peso en los últimos años. El hotelero, los alojamientos para estudiantes, las residencias para mayores y las oficinas de servicios compartidos son algunos los preferidos en 2017 tanto para la inversión como para la promoción y la financiación”, recalca el informe, que añade que “esta orientación hacia los sectores alternativos está más basada en criterios de fondo que en una estrategia de ciclo”.

PwC no es la única consultora que está detectando el apetito de los inversores por estos activos menos tradicionales: CBRE también observa un creciente interés por las residencias de estudiantes, los centros sanitarios y de ocio como vía para diversificar el porfolio y obtener un retorno de la inversión superior al que se puede conseguir con oficinas o centros comerciales.

En lo que a residencias de estudiantes se refiere, CBRE destaca el atractivo del mercado doméstico por ser uno de los destinos preferidos por los estudiantes Erasmus y tener recorrido para los grandes inversores. Según sus cálculos, España cuenta con un parque de unas 94.000 llaves, de las que más de la mitad están localizadas en las principales ciudades universitarias: Madrid, Barcelona, Salamanca, Valencia y Sevilla. Del total de residencias que hay en nuestro país, solamente un 20% son de propiedad privada y están explotadas por sus dueños.

En el caso de las residencias de mayores, el punto fuerte es el envejecimiento de la población y las previsiones que colocan a España como uno de los países que tendrá más mayores en las próximas décadas. Si los cálculos de Bank of America-Merrill Lynch aciertan, un 35% de la población española tendrá más de 65 años en 2050. Un porcentaje que solo superará Japón. Estas previsiones, sumadas a la mala distribución geográfica de las residencias y a una gestión mejorable, convierten a estos inmuebles en una de las alternativas de inversión más interesantes según la consultora JLL.

En el mercado hotelero España también se sitúa como una referencia al ser uno de los países del mundo que recibe más turistas al año: solo durante 2016 nos visitaron 75,3 millones de personas, un 10% más que en 2015 y un nuevo máximo histórico. Así, somos el tercer destino turístico mundial por número de visitantes y por ingresos según la consultora Irea. Sus previsiones adelantan que 2017, por tercer año consecutivo, registrará una inversión en activos hoteleros por encima de 2.000 millones de euros.

Para los inversores otras alternativas para lograr jugosas rentabilidades son las oficinas compartidas, cuyo principal atractivo viene de la mano de las nuevas fórmulas de trabajo y la economía colaborativa según PwC, y los inmuebles que sirven para almacenar datos, que serán cada vez más imprescindibles en un mundo dominado por las nuevas tecnologías.