Información sobre vivienda y economía

Por qué España y Portugal son dos países tan atractivos para los inversores en inmobiliario

Gtres
Gtres

España y Portugal han aprovechado los años de recuperación económica para seducir a los grandes inversores internacionales y colarse en la lista de los mercados inmobiliarios más interesantes de los países desarrollados.

“El mercado ibérico es una percepción de cualquier inversión. Prácticamente no se distingue entre España y Portugal. Para nosotros es un mercado único, au pesar de que hay ligeras diferencias regulatorias”, asegura Ismael Clemente, CEO del gigante inmobiliario Merlin Properties.

Madrid, Barcelona, Lisboa (y recientemente también Oporto) están entre las ciudades más atractivas de Europa, y no por casualidad. Hay varias razones que explican por qué el capital extranjero está entrando en ambos países, en busca de nuevas oportunidades de negocio.

Entre ellas está el ‘factor macro’; es decir, los fundamentales de ambas economías. El PIB de ambos países está creciendo por encima del promedio europeo y volverán a hacerlo en 2020. Las últimas previsiones del Gobierno sitúan el crecimiento doméstico en un 1,6% para este año, en línea con el consenso de expertos, mientras que en el caso portugués el mercado estima un alza del PIB de entre el 1,7% y el 1,8%. En cambio, la media europea crecerá en torno al 1%. Y no podemos olvidar que, si la economía crece, también lo harán las ventas y beneficios de las empresas, el poder adquisitivo de las familias...

Además del factor crecimiento, España y Portugal forman uno de los mercados turísticos más potentes del mundo: solo en 2019 recibieron más de 106 millones de turistas. En España la cifra se quedó cerca de 84 millones, con un alza interanual del 1,1%, mientras que en el vecino luso se situó en 22,8 millones, con un incremento del 7,5% respecto al ejercicio 2018. También destaca su ubicación geográfica (conexión directa con Latinoamérica) y sus infraestructuras estratégicas (puertos, carreteras de calidad...) Y este es un factor importante, porque aumenta las oportunidades de inversión sectores como el hotelero o el ‘retail’.

Entrando ya en el terreno puramente inmobiliario, desde BNP Paribas Real Estate señalan la competitividad como otro argumento de peso, gracias a que los costes laborales e inmobiliarios son más reducidos en ciudades como Madrid, Barcelona o Lisboa que en capitales como Londres, París, Berlín, Roma, Estocolmo o Ámsterdam.

Además, el brazo inmobiliario del banco francés que ambos países registran niveles elevados de educación (sobre todo en las Escuelas de Negocios, que están entre las más importantes del mundo), un nivel tecnológico avanzado y buena calidad de vida. “Debemos tener mejor gestión, pero la capacidad de generar talento hace que tengamos un elevado nivel de demanda”, explica Ignacio Martínez-Avial, managing director de BNP Paribas Real Estate en España.  

Suma y sigue porque las rentas también acompañan. En Barcelona la renta del mercado de oficinas ha crecido un 50% en los últimos cinco años, mientras que en Lisboa han repuntado un 37% en los últimos cuatro ejercicios y en Madrid las rentas ‘prime’ continúan muy por debajo del pico de la burbuja. A pesar de estas subidas, recalca BNP, estas ciudades están registrando niveles de absorción récord. Con más de 600.000 m2, la capital española está en máximos de 2007, mientras que la capital lusa ha batido récord con casi 19.000 m2 y la capital catalana ha hecho lo propio con 400.000 m2. Y la cifra podría seguir subiendo gracias al crecimiento exponencial de zonas como el distrito tecnológico 22@ de Barcelona.

Tampoco podemos olvidar que España y Portugal tienen una de las esperanzas de vida más elevadas del mundo y que suelen ser receptoras de muchos estudiantes extranjeros, por lo que son potenciales demandantes de las residencias de mayores, las residencias de estudiantes y otros activos alternativos como el ’coliving’, cada vez más demandadas por los inversores, y de fórmulas como el ‘build ro rent’, que consiste en construir edificios de viviendas destinadas al alquiler.  

Hay hueco para todos los inversores

Los expertos recuerdan que el mercado ibérico está captando la atención de distintos tipos de capital y estrategias. Desde BNP Paribas aseguran que hay “hueco para todos los inversores, porque cada activo y cada región está en un punto diferente del ciclo. Tenemos un año muy bueno por delante y el diferente grado de madurez de los activos abre el abanico a diferentes inversores”.

Destaca sobre todo la llegada masiva de los inversores conservadores, frente a los cortoplacistas que entraron en el mercado durante los primeros años de la crisis. “La calidad del inversor que está viniendo es la mejor que hemos tenido nunca, porque son ‘core’ y ‘value added’ y tienen estrategias a largo plazo”, sostiene el CEO de la socimi Merlin.

Se trata, precisamente, del perfil de inversor que más valora el sector y el que más necesita Europa para poder afrontar proyectos de cara al futuro.  

No obstante, y a pesar de que la Península continúa en el foco inversor, los expertos aseguran que está entrando en juego un factor importante: la necesidad de diferenciar los activos.

“No vale solo con los fundamentales, porque hay que ofrecer oportunidad de negocio. La expresión ‘location’, ‘location’, ‘location’ no es lo único importante y está cobrando importancia la diferenciación de los activos. Esto es algo clave, porque no valer con que un inmueble esté bien ubicado, tiene que ser eficiente, tener servicios adicionales...Hay recorrido para generar valor y todavía tenemos mucho stock con capacidad de mejora”, aclara el responsable de BNP Paribas Real Estate en España.

Por último, insisten en la importancia de que las decisiones políticas generen seguridad jurídica, no incertidumbre, para que el sector siga teniendo tracción.