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Merlin, Lar y Metrovacesa, los gigantes inmobiliarios con más potencial en bolsa tras el covid-19

Autor: Redacción

Las socimis y las promotoras cotizadas no se han librado de los recientes batacazos de la bolsa. A las puertas de la mayor recesión de la historia de España por la expansión del coronavirus y del impacto que pueda producir en oficinas, centros comerciales y viviendas, los pesos pesados del sector inmobiliario han perdido mucho terreno en bolsa. Sin embargo, Bankinter cree que tienen recorrido alcista. 

Un informe del equipo de análisis de la entidad financiera apunta a que Merlin Properties, Lar España y Metrovacesa tienen un potencial superior al 40%. Colonial, por su parte, tiene recorrido para subir en torno al 20%, mientras que Aedas Homes podría recuperar en torno al 14% del terreno perdido. El farolillo rojo de la lista es Neinor Homes, que prácticamente cotiza ya a su precio objetivo, por lo que apenas tiene margen de mejora.

A pesar de estos números, Bankinter solo mantiene la recomendación de compra a Merlin Properties, la primera socimi que logró entrar en el Ibex 35 hace ya más de cuatro años. En cambio, aconseja vender acciones de Neinor, mientras que en el caso de Colonial, Lar, Aedas y Metrovacesa mantiene una posición neutral.

"Los principales riesgos a los que se enfrenta el sector son caídas de rentas y ocupaciones, rebajas en las valoraciones de activos y revisiones a la baja del rating de deuda del sector. Evitamos exposición a promotoras y extremamos la prudencia sobre las socimis. Tan sólo mantenemos recomendación de compra en Merlin Properties", aclara el informe.

Los argumentos de las recomendaciones

Bankinter extrema las precauciones sobre las socimis, a las que aplica una rebaja de las valoraciones de entre el 30% y el 50%. [Consulta aquí el impacto del coronavirus en las socimis y cómo esperan capear la crisis].

En el caso del gigante inmobiliario liderado por Ismael Clemente, detalla que "cotiza con un descuento del 53% sobre el valor neto de sus activos (NAV) y tiene una rentabilidad por dividendo superior al 6%". Además, recalca que "los activos con mayor riesgo de verse afectado por los efectos del covid-19 representan un 30% de la cartera de Merlin Properties (20% centros comerciales, 5% oficinas en periferia y 5% otros), mientras que el 70% restante presenta un perfil de riesgo bajo (45% oficinas 'prime', 15% de porfolio formado por sucursales alquiladas a BBVA y 10% logístico).

En el caso de Colonial, el informe resalta que "tiene un perfil de riesgo muy defensivo, con el 80% de sus edificios de oficinas en ubicaciones 'prime' y un porcentaje similar de inquilinos con buena calidad crediticia (Investment Grade). Si bien, un potencial de revalorización limitado y moderada rentabilidad por dividendo hacen que el binomio rentabilidad-riesgo pierda atractivo en este entorno". Cotiza con un descuento cercano al 32% sobre el valor de sus activos.

Sobre Lar España, Bankinter insiste en que "hay valor oculto, pero su recuperación en bolsa podría demorarse. Y es que la crisis del coronavirus "no hace más que empeorar el entorno de centros comerciales a nivel global, por lo que el flujo de noticias seguirá siendo negativo. Veremos más cierres de centros comerciales, ventas de activos con descuento sobre sus valoraciones, e incluso la quiebra de algunas compañías del sector, sobre todo en EEUU y Reino Unido". También recalca que Lar cotiza con un descuento sobre el valor de sus activos cercano al 68%, está en línea con las principales compañías del sector en Europa, como Unibail-Rodamco-Westfield (-75%) o Klepierre (-59%)".

Y para las promotoras las previsiones son todavía menos alagüeñas. En términos generales, la entidad sostiene que recomienda evitar este sector y adelanta unos ejercicios complicados para la vivienda. 

"Las medidas de contención producirán un frenazo en las transacciones de vivienda a corto plazo, podrían retrasar las decisiones de compra e incluso drenar parte de la demanda. Las compañías del sector tendrán que revisar a la baja sus planes de negocio y no sólo se verán afectados los resultados de 2020, sino también los de 2021, e incluso los de 2022", señala Baninter, que añade que "habría que empezar a construir este año las entregas de 2022, y para ello es necesario tener un 30% de preventas y obtener financiación". No obstante, el informe descarta que Metrovacesa, Aedas y Neinor puedan tener problemas para superar la crisis, ya que su endeudamiento es muy bajo.

Fuera de España el panorama tampoco es mucho mejor. La entidad recomienda evitar el sector en Europa, debido a que tiene mucho sesgo hacia los centros comerciales (como en el caso de Unibail-Rodamco-Westfield, Klepierre e Intu). Tampoco apuesta por las compañías que tienen mucha exposición al mercado residencial en alquiler en Alemania (como Vonovia y Deutsche Wohnen), ya que "existe una gran incertidumbre debido a la congelación de los alquileres en Berlín, que podría extenderse a otras ciudades del país".

En cambio, el pronósitico es más esperanzador para el inmobiliario de EEUU (exceptuando los centros comerciales), "por los menores tipos de interés y una mejor previsión de recuperación económica tras el virus. La situación de partida era mejor y los mayores estímulos fiscales y monetarios, serán previsiblemente más efectivos", concluye.