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El impacto del coronavirus en las socimis y las estrategias con las que quieren capear la crisis

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Las sociedades de inversión inmobiliaria, más conocidas como socimis, no se escapan del golpe económico del coronavirus. A pesar de que su modelo de negocio no está basado en trabajos propios de la promoción inmobiliaria, también están sufriendo los efectos de las medidas que está tomando el Gobierno para detener la expansión de la pandemia.

Cierres de centros y locales comerciales físicos, inquilinos empresariales y particulares que pueden entrar en una situación vulnerable, residencias de estudiantes que se vacían, oficinas desiertas por el auge del trabajo en remoto...

El sector asegura que todavía es pronto para hacer estimaciones, aunque ya se conocen las predicciones de algunos de estos vehículos de inversión. Por ejemplo, Merlin Properties, la primera socimi que logró entrar en el Ibex 35 y la segunda mayor de España por valor de mercado (por detrás de Colonial), calcula que, de mantenerse esta situación hasta agosto, sus rentas vía alquiler de sus inmuebles podrían caer en torno a un 10% este año como consecuencia del covid-19.

Y en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) destaca el comunicado de Student Properties, especializada en residencias de estudiantes, que asegura sin rodeos quela suspensión de la actividad docente presencial en las universidades ha provocado una drástica reducción del número de residentes alojados en el centro que actualmente opera con una mínima ocupación. A pesar de que todavía es demasiado pronto para determinar su alcance final, esta circunstancia tendrá un impacto en los resultados operativos del operador y, en consecuencia, sobre la evolución futura de nuestros ingresos”.

Algunos analistas sostienen que los vehículos con más exposición al cierre de inmuebles (principalmente los centros y locales comerciales) podrían sufrir un desplome de más del 50% de sus ingresos por alquileres.

Sobre la mesa está la posibilidad de que muchas socimis (la mayoría de las que cotizan en el MAB, que son de tamaño reducido) entren en pérdidas este año, con el consiguiente riesgo de poder verse obligadas a posponer o cancelar el reparto del dividendo. Un escenario que se complica en los vehículos que estén muy endeudados, sin inquilinos fuertes o tengan una cartera poco diversificada.

“Somos conscientes de la magnitud de la situación a la que nos enfrentamos los españoles y del esfuerzo que se requiere para que podamos volver a la normalidad lo antes posible. Nuestros asociados, al igual que numerosas compañías inmobiliarias y de otros sectores económicos, están estudiando y adoptando medidas excepcionales de diferente calado para aliviar la tensión económica y los efectos negativos derivados de esta crisis, entre las que destaca la flexibilización del pago de las rentas para gran parte de nuestros clientes (pymes, autónomos y familias), que se han visto afectados por esta coyuntura y han visto mermado su poder adquisitivo. Todo ello va a tener un impacto importante en los ingresos de todas las socimis, que se van a ver afectadas por la disminución de rentas. Qué duda cabe que el resultado del ejercicio 2020 va a estar marcado negativamente por la crisis del coronavirus”, sostiene Javier Basagoiti, presidente de Asocimi, la asociación creada por el sector para poner en valor su papel en el sector inmobiliario y defender sus intereses frente a las Administraciones Públicas.

Los salvavidas de las grandes socimis

Los pesos pesados del sector confían en su estrategia y los planes de contingencia que han puesto en marcha en las últimas semanas para capear la tormenta provocada por la pandemia del coronavirus y ‘salvar’ el ejercicio. ¿Cómo? Entre otras cosas, con el respaldo de grandes fondos, la liquidez, la calidad de sus activos y la solvencia de sus inquilinos, o la rapidez para adaptar las rentas al momento del mercado.

Como sostiene Joaquín López-Chicheri, presidente y consejero delegado de Vitruvio (socimi que tiene en cartera viviendas, locales, oficinas y edificios industriales): “Nos estamos tomando esta situación con filosofía y, como no tenemos un enfoque agresivo, tampoco tenemos que responder a cada noticia a golpe de estimación, que por otra parte valen de poco en un escenario tan incierto. De momento, lo que hemos hecho para aliviar la situación de aquellos inquilinos que realmente lo necesitan es aplazar la renta de abril. Los patrimonialistas de toda la vida siempre han llegado a acuerdos razonables con sus buenos inquilinos en épocas de vacas flacas y han subido la renta en buenos momentos. Ese es el negocio de una inmobiliaria clásica como lo es Vitruvio”.

La bajada de las rentas está siendo generalizada y ha llegado incluso a las socimis especializadas en vivienda. Algunas de las sociedades residenciales más importantes, como Témpore, participada por Sareb, o Testa y Fidere, controladas por el fondo estadounidense Blackstone, también han anunciado que pondrán en marcha planes de flexibilidad para los hogares que se encuentren en una situación vulnerable como consecuencia del covid-19. Unas medidas que han llegado antes de que el Gobierno aprobara un real decreto específico en materia de alquiler y que incluye varios puntos que afectan a los grandes tenedores de viviendas.

Por otro lado, Lar España destaca otro de los clavos a los que se está agarrando el sector: está profesionalizado, tiene activos de gran calidad y una alta ocupación, lo que le permite tomar decisiones rápidas para adaptarse a las circunstancias.

La estrategia de la socimi especializada en centros comerciales ha sido activar los planes de interrupción parcial y temporal y franquear y habilitar zonas de tránsito hacia los comercios minoristas que permanecerán abiertos (tienen inquilinos como tiendas de alimentación, farmacias...), para permitir el mejor servicio posible a nuestros usuarios y el acceso cómodo y rápido a los productos de primera necesidad. Además, se han definido los procesos, tareas, rutinas y personal que se consideran indispensables para garantizar el mínimo cotidiano de todos los centros comerciales”.

En el caso de Silicius, la socimi de la gestora patrimonialista Mazabi, la clave está en protegerse a corto plazo y fortalecer relaciones con inversores fuertes a largo plazo para aprovechar oportunidades de compra y mejorar su portfolio en el futuro. Para ello, explica la socimi, ha preparado “un plan de contingencia para estar tranquilos” y que va dirigido no solo al Consejo, sino también a los accionistas y bancos que están apoyando el crecimiento de este vehículo de inversión. De forma simultánea, añade, “estamos elaborando un plan de inversiones con fondos para seguir equilibrando la cartera de activos y analizando nuevas aportaciones de inmuebles con inversores institucionales”.

El respaldo de los accionistas institucionales es uno de los puntos fuertes de las grandes socimis, que tienen en su capital a gigantes como Banco Santander, BlackRock, Deutsche Bank, Pimco, Franklin Templeton o Qatar Investment Authority, entre otros.

Suma y sigue, porque otro de los salvavidas de las grandes socimis es, como explica Rafael Fernández Heredia, analista de GVC Gaesco Valores, “que la mayoría de sus inquilinos son grandes empresas e incluso que algunos de sus edificios son sus sedes principales”. Aquí la gran referencia son Merlin y Colonial, las dos más valiosas del mercado, que tienen entre sus arrendatarios a firmas como Facebook, Oracle, JLL, Inditex, Mango, Leroy Merlin, Fnac o la Comunidad de Madrid en el caso de Merlin, así como Naturgy, MásMóvil, Adeslas, Uniqlo, Grupo Vocento o Hill International en el de Colonial.

A todos estos factores se suman la liquidez (Merlin, por ejemplo, es uno de los gigantes del Ibex con mejor ratio de liquidez respecto a su pasivo corriente), así como la buena situación financiera y posición de tesorería de la mayoría de estos vehículos, lo que les permite afrontar escenarios prolongados de ocupación reducida de sus inmuebles y mantener, en la medida de lo posible, las hojas de ruta que se habían marcado antes de que estallara la crisis sanitaria.

Otro dato que valora el mercado es el bajo apalancamiento de las principales socimis. Vitruvio y Lar, sin ir más lejos, presumen de tener una deuda inferior al 35% del valor de sus activos, mientras que la de Colonial ronda el 36% y la de Merlin, el 40%.

Por último, destaca la apuesta de muchas de estas sociedades por el sector de la logística, que de momento está tirando del mercado ante la demanda de los operadores que buscan dar respuesta a las necesidades de almacenamiento y distribución en estas semanas de confinamiento.

Con este escenario sobre la mesa, Sandra Daza, directora general de Gesvalt, aclara que “si bien es cierto que hay una parte del sector a la que esta situación va a afectar, consideramos que, a nivel general, se ha producido una sobrerreacción en la caída de las cotizaciones, arrastradas por la entrada en pánico de los mercados, hecho que, por otro lado, va a dejar buenas oportunidades de inversión en el corto plazo”.

Nuevas inversiones, en el aire

A pesar de que todas las socimis consultadas por idealista/news insisten en que todavía es pronto para hablar del impacto concreto del coronavirus en sus cuentas y futuras inversiones, lo cierto es que el consenso de expertos da por hecho que la incertidumbre actual provocará una parálisis inversora en todo el sector inmobiliario, aunque tendrá un carácter temporal.

De hecho, desde que el Gobierno activó el estado de alarma, las compras por parte de los vehículos de inversión se han frenado en seco y solo se ha conocido un acuerdo: la preventa de cuatro edificios residenciales en Madrid por parte de Persépolis Investments, una socimi cotizada y respaldada por un banco de inversión de Illinois (EEUU), que ha firmado un contrato de arras para poder traspasar dichos inmuebles en los primeros meses del año que viene. Y también ha anunciado la paralización de un contrato de arras para comprar un activo en la capital que había firmado el pasado verano con la intención de añadirlo a su portfolio en el primer trimestre de este ejercicio.

Más allá de las socimis, gigantes como Blackstone y la gestora de CBRE también han paralizado dos operaciones de venta que tenían en marcha desde hace varios meses por un importe conjunto de unos 260 millones de euros.

Situaciones problemáticas y peticiones al Gobierno

En términos generales, el mercado confía en la capacidad de las socimis de pagar dividendo (algunas como Vitruvio, Lar, Hadley Investments y Trivium ya han anunciado el pago de las retribuciones con cargo a los resultados de 2019), aunque no descarta que algunas de ellas puedan tener problemas puntuales.

De momento, Merlin ya ha anunciado una suspensión de su política de dividendos, con la que tenía previsto repartir próximamente un total de 0,32 euros. El eventual abono se decidirá en función de la evolución de la crisis generada por el coronavirus. En este sentido, la socimi ha acordado abonar 0,15 euros y suspender -de manera provisional- los otros 0,17 euros. El consejo decidirá en los próximos meses sobre esta retribución, en función de la evolución de la pandemia. 

Como recalca el presidente y consejero delegado de Vitruvio, “es posible que los beneficios empresariales se vean resentidos o que entren en pérdidas en 2020. Pero no tanto por falta de generación de caja (que es lo más importante y que de media seguirá siendo positiva), como porque haya deterioros en algunas valoraciones de activos que, como se deben pasar por la cuenta de resultados, conduzcan a las empresas a pérdidas contables”.

El escenario será especialmente complicado para aquellas socimis que tengan un perfil de inversión más agresivo y con una estructura de deuda con plazos de vencimientos cortos. “Hay casos en que los proyectos a tres o cinco años tenían previsto desinvertir y repagar la deuda este año, pero, con la nueva situación, es posible que no puedan vender al precio deseado y que el banco no quiera refinanciar”, añade López-Chicheri.

Para evitar que se produzcan este tipo de situaciones, Asocimi pide abiertamente al Gobierno que “estudie la posibilidad de dar una moratoria al sector para que los dividendos a pagar por los resultados de 2019 se puedan abonar de aquí al 31 de diciembre de 2020, dado que vamos a generar menos liquidez en estos próximos meses como consecuencia de la crisis”.

Gesvalt también se suma a las peticiones y, como insiste Daza, “es positivo recordar que las socimis han tenido un papel muy importante en la dinamización del sector inmobiliario tras la crisis de 2008.  El año pasado se cumplió el décimo aniversario de la creación de estos vehículos que en la actualidad representan el 2% del PIB español, así como la mitad de las sociedades cotizadas en la eurozona. Por este motivo, es elemental preservar todo lo que se ha conseguido, por lo que debemos asegurar que el inversor siga gozando de seguridad jurídica sin aplicar medidas oportunistas y con consecuencias negativas tanto para inquilinos como para propietarios y ahorradores”.