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Los activos inmobiliarios más afectados por la crisis podrían tardar cuatro años en recuperar la demanda

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Autor: Redacción

El mercado da por hecho que la economía y el sector inmobiliario recuperarán los niveles previos a la crisis del coronavirus en 2022, aunque algunos tipos de activos podrían tardar el doble de tiempo en recuperar la demanda que tenían antes de la pandemia.

Esta es una de las conclusiones que se puede extraer del estudio sobre el mercado inmobiliario y las infraestructuras de AEW, la gestora de activos inmobiliarios afiliada a la gestora francesa Natixis IM, en el que explica qué se puede esperar de la vivienda, las oficinas, los centros comerciales, las residencias de estudiantes o de ancianos.

La primera reflexión que realiza la firma es que "si bien la recesión por el covid-19 ha golpeado más rápidamente y con más fuerza que las recesiones anteriores, el impacto varía mucho dependiendo del sector". Y es que, mientras el industrial, a vivienda y el almacenamiento han experimentado una disminución más moderada, otros como el comercio minorista, las residencias y, en cierta medida, las oficinas, se han visto más afectados. ¿Y qué espera de ellos?

En términos geneales, AEW sostiene que "es probable que pasen de dos a cuatro años antes de que se alcancen los picos de demanda anteriores al covid-19 en los sectores más afectados”, y que “el brote provocará cambios estructurales de gran alcance y el impulso a las tendencias que ya eran evidentes”.

En materia de vivienda, por ejemplo, recalca que “se espera que experimente un cambio estructural”. Por ejemplo, con la búsqueda de vivienda a las afueras de las grandes ciudades, ya que el confinamiento ha impulsado la búsqueda de casas más grandes con espacio exterior (terraza, jardín…), una tendencia que incluso afecta al alquiler y al colectivo de los ‘millennials’. El estudio hace referencia a una encuesta reciente que ha llevado a cabo Citi a 5.000 personas, de las que un 15% estaba abierto a mudarse a una zona suburbana en un plazo de tres años, frente al 7% que manejaba esa posibilidad antes de la llegada del coronavirus. En el caso de los millennials, el porcentaje se eleva al 19%, frente al 10% previo.

Donde también prevé una revolución es en el 'retail’. En este sentido, explica que muchos comercios minoristas “estaban en dificultades antes de la pandemia debido al cambio continuo hacia el comercio electrónico, y esa tendencia solo se ha acelerado”. Como consecuencia, cree que no todos podrán sobrevivir a la recesión que se avecina, lo que plantea desafíos a los propietarios de activos como los centros comerciales. No obstante, también cree que habrá ganadores en este sector, sobre todo los que apuestan por un modelo mixto entre el comercio electrónico y la tienda física, que incluso tendrán la oportunidad de mejorar su demanda. En su opinión, los mejor posicionados para superar la crisis son aquellos ‘retailers’ que han apostado por la omnicanalidad y son capaces de realizar una venta en cada canal. AEW ve muy probable que el comercio electrónico siga ganando terreno a lo largo del año y que llegue a suponer el 30% de las ventas totales en EEUU.

Los activos industriales, por su parte, verán en el comercio online un impulso a la demanda y se convertirán en un refugio de la inversión, al igual que los centros de datos. En su caso, y además del e-commerce, también jugarán un papel importante otros factores como la creciente apuesta por el teletrabajo.

Y mientras el trabajo en remoto será un revulsivo para los centros de datos, para el sector de las oficinas será un motor de cambio.

El estudio sostiene que la crisis sanitaria ha supuesto un impulso obligado al teletrabajo, y que la mayoría de los empelados han demostrado que pueden ser productivos trabajando desde casa, lo que “podría reducir la demanda de las oficinas después de la pandemia si los empresarios deciden que necesitan menos espacio a medida que más empleados trabajan desde casa”, una reducción que podría rondar el 30%.

Sin embargo, el propio coronavirus podría provocar una suplencia de parte de esa pérdida de demanda ya que “probablemente también aumentará los requisitos de espacio por persona para garantizar un distanciamiento social adecuado”, explica AEW, que añade que si bien es cierto que hay pocas probabilidades de que se generalice el trabajo en la oficina, la tendencia por establecer una mayor separación física entre los empleados “debería compensar parte del efecto del trabajo remoto en la demanda de espacio de oficinas”.

Lo que no está tan claro según la gestora de activos inmobiliarios es si la pandemia dará como resultado un aumento a largo plazo de la demanda de oficinas situadas a las afueras de las grandes ciudades. “Algunos analistas sugieren que lo hará a medida que las empresas busquen descentralizar y sacar a los empleados de áreas de alta densidad y altos costes. Y, si bien parece plausible, no está claro cuánta tracción obtendrán estos esfuerzos si los empleados simplemente pueden trabajar desde casa”.

Por último, AEW hace una mención a activos como las residencias de estudiantes o de mayores, que también han sufrido un impacto del coronavirus. A pesar de que durante meses la demanda ha bajado con creces, la gestora sostiene que tienen "fuertes impulsores subyacentes que deberían respaldar la demanda, una vez que pase la pandemia". En el caso de los estudianes, esa reactivación debería producirse a medida que las universidades retomen su actividad normal y, según los datos de mercado, se está produciendo un aumento de las reservas y una estabilidad de las inversiones, mientras que en el caso de las residencias de mayores recuerda que la demanda vendrá del envejecimiento de la población y de la ola demográfica de los ‘baby boomers’.