La vivienda en España ha caído un 12% desde sus máximos, según el banco de España

Pero el ciclo ha cambiado. Con menos riesgo a equivocarse que en el pasado, se puede sostener que este año será mucho más duro para el sector bancario. El santander y, en menor medida, el bbva, tendrán una situación más holgada por su diversidad geográfica y su presencia en mercado emergentes.

El problema de fondo, como apunta Juan josé Toribio, director del iese de Madrid y profesor de economía, es que la economía no se recuperará hasta que lo haga el sistema financiero. "La mejoría económica del país depende de la salud de los balances de bancos y cajas. El crédito a las empresas y a las familias no puede fluir si las entidades no tienen liquidez y solvencia, es decir, niveles adecuados de capital".

La situación del sector empeorará porque va a caer con fuerza la principal fuente de ingresos, los financieros. Esto se debe a varias razones. La primera es que el bce tiene previsto cortar en junio la manguera de dinero al 1%. La segunda es que para marzo de 2010 todas las hipotecas se habrán revisado y, por lo tanto, habrán pasado de pagar un tipo de interés cercano al 5% de media al otro del 2%. Esta caída supone reducir los ingresos financieros en un 60%, cantidad nada despreciable. Pero hay una excepción. Las entidades que tienen suelos en sus créditos hipotecarios, es decir, que no dejan que bajen los tipos aunque lo haga el euríbor. Esta situación sucede en gran parte de las hipotecas del bbva y del popular, entre otras entidades. Pero el mercado vive en feroz competencia. Cada vez hay más anuncios que bonifican a los clientes que trasladen sus créditos. Además de las entidades por Internet, que están tirando los precios, también lo hacen las tradicionales.

En tercer lugar, el margen caerá porque se concederán menos créditos. Este año ya han caído en España (el santander ha prestado un 4% menos y el bbva un 2% menos) y algunas cajas también cierran el grifo. Por eso es tan importante tener capacidad para robar clientes a la competencia. Banesto, por ejemplo, ha dicho que elevará sus ingresos gracias a la capacidad de captación de clientes. Y para ello realiza agresivas campañas bajando los precios.

La medida más lógica para los gestores sería trasladar la caída del precio de los créditos a lo que se paga por los depósitos. Pero este movimiento tiene dos escollos. El primero es que muchas entidades ya no pagan casi nada por el dinero que tienen depositados sus clientes. Es difícil rebajar el 0% con el que se remuneran las cuentas corrientes. Otras entidades sí ofrecen buenas remuneraciones por depósitos a plazo, pero necesitan esa liquidez para poder prestar y, sobre todo, hacer frente a los vencimientos mayoristas de su deuda. Toca devolver lo que dejaron grandes inversores internacionales y en 2010 vence más que en 2009. Si no pagan por los depósitos no captan dinero, pero si elevan la remuneración, acaban con el margen. Difícil coyuntura.

Algunos expertos, como Alfonso García mora, de analistas financieros internacionales (afi), ven una posible solución al problema. García mora considera que una parte de esta deuda no se renovará porque será menor la necesidad de liquidez ya que caerá la demanda de crédito en 2010.

Algunos analistas apuntan a las comisiones como una posible compensación a esta sequía de ingresos. Pero si hay menos créditos, hay menos comisiones. Por ejemplo, en España el bbva ingresó un 9,4% menos por este concepto en 2009; el santander un 25%; caja Madrid un 4% y el banco popular, un 11,7%.

"No hay peor escenario para la banca que tipos bajos planos y caída del volumen de crédito. Eso estrangula los ingresos", comenta un ejecutivo bancario que pide mantener el anonimato. Pero sí hay algo peor: que suba la morosidad y, por lo tanto, sea necesario elevar las provisiones. Eso es lo que va a ocurrir este año. Sin manguera de ingresos por arriba y con mayores necesidades de dotaciones por abajo, algunas entidades pueden entrar en pérdidas.

Tanto el bbva como el santander esperan que la morosidad seguirá creciendo hasta mediados de 2010 para ir bajando hacia finales de año. En este aspecto, la situación de las cajas y puede que de algunos bancos medianos y pequeños, es de mayor debilidad ya que su morosidad es más alta y su cobertura más baja.

Ante esta situación, la receta de un banquero experto es la siguiente: "es el momento de recomponer los criterios de riesgo, sanear el activo, reforzar el capital, mejorar la liquidez y, por supuesto, bajar los costes operativos. No hay otra forma de afrontar la situación". Quien aconseja estas medidas no es un teórico del sector, sino alguien que ocupó la presidencia del segundo banco español, el bbva, durante once años, Emilio ybarra y churruca.

En su artículo de diciembre pasado, en la revista política exterior, ybarra aventura que la morosidad de este año no estará lejos de los dos dígitos, es decir, que casi duplicará la tasa actual. También señala que la subida de los impagados no sólo se debe a la crisis económica "sino también a claros excesos en la oferta de crédito e insuficiencias en la prudencia exigible".

Ybarra plantea el problema con crudeza y reparte culpas, entre las que podría estar incluido él mismo, ya que dejó el bbva en 2001 con la burbuja hinchada, aunque sin reventar.

El ex presidente del bbva no evita hablar del gran problema, el ladrillo. "Podría decirse que sí ha habido subprime en forma de demasiada exposición al sector inmobiliario". Esta es la situación que marcará el futuro del sector. ¿Cuál es el agujero real de bancos y cajas en el ladrillo? Es decir, ¿Cuánto valen las promociones, el suelo y las casas terminadas financiadas por la banca? Los préstamos en el sector promotor y constructor ascienden a 325.000 millones, según el banco de España, y de ellos, 125.000 millones corresponden a suelo. Pero algunos, como Alfredo sáenz, vicepresidente del santander, aseguran que no toda esa cantidad es de promotores y suelo. En esta cifra están los préstamos a centros comerciales, a hoteles, a empresas de ayuntamientos y de comunidades autónomas, a compañías de seguros, etc.

Por ejemplo, de los 325.000 millones al santander le corresponderían 31.600 millones, "pero sólo 14.600 millones son de promotores", dice sáenz. Francisco González, presidente del bbva, está en una posición contraria.

En su opinión, la banca debería elevar con fuerza las provisiones de los préstamos a este sector, como hizo el bbva, "para que se pongan a la venta pisos, bajen más los precios y se ajusten al mercado, pero nunca pidiendo dinero al contribuyente", retó el presidente del bbva. El problema, como conoce González, es que si otros competidores elevan tanto las provisiones entrarían en pérdidas. Esos números rojos disminuirían el capital. En el caso de las cajas, como no pueden captar capital en los mercados, deberían ser intervenidas por el banco de España.

Con estas declaraciones, el bbva respondía a las afirmaciones del presidente de la asociación hipotecaria que, hace unos días, dijo que la única solución para hacer frente a la enorme bolsa de crédito promotor era la ayuda del gobierno.

La prensa anglosajona y algunos foros internacionales afirman que la situación inmobiliaria española es similar a la de estados unidos, donde se han hundido los precios de estos activos. "Allí se ajustaron los precios a valor de mercado y se conoció el tamaño de agujero de los balances bancarios con rapidez. Aquí se debería hacer lo mismo", apunta Toribio.

Luis garicano, catedrático de economía en la london school of economics, lo tiene claro: "es hora de decir que el rey está desnudo. Las grandes provisiones de los bancos son pequeñas comparadas con el tamaño del agujero que seguro que está repartido de manera muy heterogénea. Se debería decir lo que tiene cada entidad y si hay que cerrar algunas cajas, se hace, pero se quitaría la sombra de sospecha sobre todo el sector".

Robert tornabell, catedrático de banca de esade, pide la creación de un banco malo, como ha hecho Alemania, del que se debería hacer cargo el estado. "Es el modelo de Suecia. Se pincharía la burbuja. Los precios de los pisos bajarían al ajustarse a la demanda real y se podrían ir saneando los balances bancarios", dice. El problema, como reconoce tornabell, es que se incrementaría el déficit del estado, aunque se podrían utilizar los 99.000 millones previstos para el fondo de reestructuración ordenada bancaria (frob).

Desde dentro, las entidades piden que el banco de España reduzca las provisiones. A los dos años de impago de viviendas sin terminar o de suelo hay que dotar el 100% del crédito. "El suelo en el centro de las ciudades siempre vale dinero. No tiene sentido esta norma", comenta Juan Ramón quintás, presidente de la confederación de cajas. Sin embargo, el banco de España sabe que no puede aflojar demasiado porque sería acusado de laxitud, pero tampoco apretar más de la cuenta, porque podrían caer demasiadas entidades. Ese es el dilema.

Repasando las cifras, las palabras de ybarra sobre la falta de la prudencia exigible en este oficio parecen certeras. Entre 2003 y 2007 el volumen de créditos al sector inmobiliario ha subido un 390% en promotores, un 230% en construcción y 225% en hipotecas. Las cajas tienen el 60% del crédito hipotecario y más del 55% del promotor y constructor. En esto seguro que no hay errores. Otra historia es la solución financiera y política que toman las autoridades.

En 2007, la crisis internacional pinchó una gigantesca burbuja inmobiliaria; en los dos años siguientes el terremoto financiero se convirtió en recesión y desempleo, y el gobierno español -como los demás gobiernos- se vio obligado a empezar a gastar. Ahora toda esa marea de gasto público (mejor o peor utilizado, pero crucial para evitar una depresión) provoca dudas: los mercados creen que hay países que no podrán pagar la factura. Han atacado ya con virulencia a dubai y Grecia, y empiezan a cebarse en busca de la próxima víctima, del flanco más débil. Italia está en las quinielas, pero Portugal y España han sufrido en los últimos días los primeros embates de ese acceso de histeria, una extraña combinación de pánico y deseo de hacer sangre para sacar beneficios a paladas. California no está mejor que España. Ni siquiera Bélgica, ni mucho menos Irlanda. Pero es evidente que España despierta recelos: "las suspicacias tal vez se exageren, porque los mercados tienden a sobreactuar, pero a la postre reflejan percepciones basadas en elementos reales: las sospechas sobre la capacidad de España para salir de ésta", dice Tomás baliño, ex subdirector del fmi.

En el fondo, los ataques de las bolsas son una moción de confianza a la política económica del gobierno de zapatero. Un examen a la credibilidad del gobierno español, como durante semanas ha sido una dura prueba para el ejecutivo griego. Guillem López casasnovas, consejero del banco de España, recomienda "no obsesionarse con los mercados". "Tal como vienen se van, es mejor no dejarse llevar por la contaminación", apunta. "Pero la alarma es útil si sirve para que España actúe en la dirección correcta. Tenemos aluminosis y toca rehacer las estructuras de la economía. La deuda tiene solución porque en el mundo hay ahora mucha, mucha liquidez. Pero toca empezar a pactar reformas: la foto del viernes con zapatero, la patronal y los sindicatos sobre la reforma laboral va en esa dirección, aunque en la foto falta el pp".

La necesidad de un acuerdo de estado -algo así como los pactos de la moncloa de la transición o la paz social con la que se acometió la reconversión industrial de los ochenta- sobrevuela la política española desde hace meses. La necesidad de reformas estructurales está ahí desde hace años. "Hace tiempo que la situación no es buena; hace tiempo que existen claros riesgos sobre las finanzas públicas, y es lógico que [el comisario de asuntos económicos] Joaquín almunia haya puesto a España en el mismo saco que Grecia, Portugal e Irlanda, porque hace tiempo que bruselas advierte de los riesgos sobre la sostenibilidad fiscal por el envejecimiento o por la falta de flexibilidad laboral", critica ubide. "Los riesgos se han materializado precisamente ahora, siempre lo hacen en el peor momento, y es porque la desconfianza de los mercados no deja de crecer", concluye.

Desde harvard, el historiador económico niall ferguson ataca duro: "los inversores buscan protegerse porque los déficit se han desbocado en todo el mundo. Los gobiernos van a tener que pagar más cara la marea de deuda que han emitido y aún tienen que emitir, y eso va a ser doloroso. Los datos del fmi sugieren con claridad que España necesita un ajuste fiscal casi tan duro como Grecia, y Portugal e Irlanda también van a pasar apuros. En los viejos tiempos ya hubieran llegado las devaluaciones. Pero ahora..." ahora eso no es posible. El euro ha sido un magnífico paraguas mientras caían países como Islandia o Letonia. Pero a la vez dificulta la salida de la crisis por su enorme fortaleza, que complica la vida de los exportadores y que apenas ahora empieza a ceder. "Esto sólo se solucionará si los gobiernos afectados dan las señales adecuadas a los mercados, y si el bce deja claro que, en caso de que persista el ataque, va a comprar grandes cantidades de deuda y va a hundir así a todos los que están especulando", reclama Juan Ignacio crespo, de thomson reuters.

"El tiempo se acaba", dice Xavier vives, de la escuela de negocios iese. "Y en España no puede haber más retrasos con las reformas. No puede haber pasos atrás del gobierno como el que ha dado esta semana con las pensiones. No puede haber una actitud como la que está mostrando la oposición. Ni el ejecutivo ni el pp parecen ser conscientes de la gravedad de la situación: el ajuste va a ser ya de por sí muy largo y difícil por los desequilibrios acumulados, pero la indefinición de la política económica lo complica todo aún más", remacha.

Parecía que el mensaje correcto era el plan de austeridad -un recorte de gasto de 50.000 millones- y las reformas de las pensiones y laboral. Pero nada es suficiente cuando el viento sopla de cara en los mercados. "Es cierto que el impacto ha sido negativo, cuando debiera haber sido al revés", reconoce campa, que afirma que economía "ha hecho el diagnóstico adecuado y ha puesto en marcha las medidas necesarias". "La credibilidad se gana ahora aplicándolas: sólo así se romperá esa analogía rápida y fácil que algunos se empeñan en hacer entre España y Grecia", añade.

Y es cierto que los datos relativos al riesgo sobre las finanzas públicas distan de ser alarmantes. La deuda se sitúa en el 52% del PIB, la más baja de la eurozona. El coste de la financiación está en niveles históricamente bajos: un 1% de diferencia con la deuda alemana, cuando de 1992 la deuda española se pagaba un 7% más cara. "Pero esas cifras empeoran a toda velocidad", apunta Manuel balmaseda, economista jefe de cemex. "La última subasta de bonos -que supuso un encarecimiento sustancial de la deuda española- es una pésima señal que indica por dónde van los tiros", asegura. El castigo sobre la deuda ya es evidente, "pero más allá de esas cifras el problema es que los mercados transpiran desconfianza para con España". "Es verdad que el batacazo es excesivo, pero tiene que ver con que las bolsas piensan que España ha perdido el tiempo y que va a ser muy difícil pactar los ajustes por todo el ruido que hay".

Credibilidad. Confianza. Liderazgo. Son palabras que los expertos reclaman al ejecutivo una y otra vez. Porque lo de los mercados, siempre insaciables, parece un caso perdido. "Algunos se empeñan en decir que el riesgo es España: al final los inversores toman nota y se ensañan sin reparar en matices", dice el ex secretario de estado Alfredo pastor. "Alguien va a ganar mucho dinero con esto, que es, una vez más, un acto de increíble irresponsabilidad colectiva de los mercados", concluye charles wyplosz, del graduate institute.

Este es evidentemente un foro de " compradores " entre comillas

Sabe alguien algun foro de vendedores ? me gustaria entrar

Si lo sabeis decirmelo porfavor

Hacía años que no entraba en este foro y no puedo creer que haya opiniones que todavía dicen que los pisos aguantan como inversión rentable. ¿Han ido a las inmobiliarias a intentar vender sus pisos en los últimos dos años? Yo soy propietario, compré en 2004 y, por supuesto, mi piso ya tiene menos valor que lo que yo pagué por él. No me importa mucho, por supuesto, pero no engañemos a los demás: no he ganado ni un euro con la operación. Más bien me conformo con no perder demasiado y amortizar deuda para ahorrarme intereses. Un piso dejó de ser una buena inversión allá por 2002, suponiendo que la caída se modere a partir de ahora.

¿ Un piso no es una buena inversion ?

Entonces será una buena inversion

La bolsa....menuda ruina

Los madoffs, los sellos ,los lehman,los gescarteras......todos en el cementerio

No me creo que tú tengas pisos en inversión si no no hablarias así

Me creo que puedes ser uno de los damnificados filatelicos

Para como estan las cosas no hay inversion segura como los pisos

Todo lo demas es ó puede ser en cualquier momento una ruina espantosa

Comprar un piso es un ruina y lo seguirá siendo durante más de 10 años.