Una de las preguntas más repetidas en nuestro consultorio gratuito de vivienda es qué ocurre con la desgravación de la vivienda habitual y/o la hipoteca si decido cambiar de casa. Entre los motivos están desde un cambio de vivienda voluntario a uno forzoso por un traslado laboral. La duda es si puedo aplicarla a la segunda vivienda comprada, ya que la primera deja de ser mi vivienda habitual y en caso afirmativo, qué requisitos se deberían cumplir
Si este es tu caso, has de saber que la desgravación por vivienda en propiedad no se pierde con el cambio de residencia, pero que sí hay ciertas consideraciones que debes tener en cuenta
¿Qué se entiende por vivienda habitual?
La primera cuestión importante es qué se entiende por vivienda habitual, ya que sólo lo gastado en ella dará derecho a desgravación (nunca segundas residencias). Para que una vivienda sea considerada como habitual por hacienda, y por tanto, dé derecho a desgravar, ha de cumplir dos requisitos: que se convierta en tu domicilio antes de un año desde que la compres y que continúes viviendo en ella durante al menos tres años, es decir, que durante este tiempo no podrás alquilarla ni ceder su uso a un tercero sin que hacienda te reclame el dinero que te has desgravado hasta entonces (salvo casos justificados como cambio de empleo, separación matrimonial, u otras causas justificadas)
¿Y qué pasa si cambio de vivienda habitual?
Si después de más de tres años pagando una hipoteca y desgravándote por ella decides cambiar de casa y comprar una nueva vivienda sin vender la anterior, dejarás de poder desgravarte por la primera desde el momento en que constituyas tu residencia habitual en el nuevo inmueble. Eso sí, pasarás a poder desgravar por los gastos que te suponga tu nueva casa, aunque no desde el primer euro. Esta última puntualización es quizás la más importante de todas
Cuando se compra una casa para vivir en ella habiendo tenido con anterioridad otra distinta, también en propiedad, hacienda no permite desgravar dos veces por las mismas cantidades. Es decir, no se puede desgravar por lo aportado a la casa nueva hasta que el dinero invertido en ella exceda de las cantidades que ya hayan tenido derecho a deducción. Por ejemplo, si a lo largo de los años has desgravado en concepto de vivienda habitual 50.000 euros y compras una nueva casa (siempre que ésta segunda pase a ser tu residencia habitual), no podrás desgravarte por los primeros 50.000 euros que gastes en ella, ya que el “beneficio fiscal” sobre ese dinero ya lo disfrutaste en la compra anterior. En resumen, sólo podrás desgravarte cuando hayas invertido en la segunda 50.001 euros y sólo por los euros adicionales a la cantidad inicial
¿Y si vendo la primera vivienda?
Si vendes la que ha sido tu vivienda habitual para comprar otra debes saber varias cosas. La primera que si no quieres pagar impuestos a hacienda por el dinero de la venta deberás reinvertir esta cantidad en la compra de tu nueva vivienda habitual en un máximo de dos años. Además, deberás comprar una casa más cara que la primera. Si cumples escrupulosamente con estos puntos no tendrás que pagar impuestos por el dinero que consigas con la venta, ya que se considera exento por tratarse de reinversión en vivienda habitual. Una vez que hayas reinvertido ambas cantidades (inversión anterior más plusvalías) en la nueva casa podrás empezar a volver a desgravarte por tu nueva casa y/o hipoteca
En nuestro ejemplo, si la venta de la primera vivienda habitual se produce por 100.000 euros e implica una ganancia patrimonial de 30.000 euros para el propietario, éste no podrá desgravarse por la nueva casa por los primeros 80.000 euros que destine a ella (el resultado de sumar los 50.000 euros que se había desgravado con anterioridad en la otra vivienda habitual más los 30.000 euros que ha obtenido de plusvalía por la venta
En resumen, cambiar de casa no implica perder el derecho a deducir por vivienda, pero sólo si se trata de tu residencia habitual y por las cantidades 'nuevas' que destines a este concepto y que no hayas desgravado previamante
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Comprar, disfrutar… y revender con beneficios: la copropiedad registra un 15% de rentabilidad media en sus fracciones
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63 Comentarios:
Sobre esta noticia me gustaría si alguien sabe si tu puedes desgravar por la compra de una vivienda que cumple las condiciones de habitual, pero que el contrato de compraventa se va a firmar en Diciembre del 2010 y se escriturará a entrega de llaves en julio 2012, ya que hacienda ha indicado que no va a ver deducciones por vivienda habitual comprada a partir de enero de 2011.
A mí me gustaría saber cómo funcionarían las desgravaciones e impuestos en este caso:
- Tengo una vivienda habitual cuyos tres años pasarían a cumplirse en febrero 2011
- Compro antes de fin de año otra que será mi vivienda habitual una vez venda ésta, y la compro ahora para beneficiarme de las desgravaciones
- Espero a marzo para vender la actual
¿Tengo que pagar incremento patrimonial por la venta de la actual en marzo próximo? (En teoría sirve para comprar la otra, aunque se haya comprado antes, pero no sé si esto es un inconveniente)
¿Puedo desgravarme este año por mi vivienda actual y el año que viene (y sucesivos) por la otra, dado que Hacienda permite considerar una vivienda habitual la que se habita hasta un máximo de X tiempo tras la compra?
Otra duda:
Si firmo arras en noviembre pero compro en marzo, ¿Cuenta para la desgravación o sólo importa la fecha de escritura?
Hola, estoy en una situacion parecida y me interesa mucho la respuesta a tu pregunta realizada en el foro del idealista de que pasa si pagas las arras en noviembre o diciembre de 2010 pero no escrituras hasta el 2011, ¿Pierdes el derecho a la desgravacion? Por favor si conseguiste aclararte cuentame la solucion a la duda. Muchas gracias
Creo que hacienda considera que la compra se produce cuando se escritura, por lo tanto si escrituras en 2012 no tendras derecho a deducción si la quitan en 2011.
Hola woke, los cambios en la desgravación por vivienda habitual han sido anunciados por el gobierno pero la ley definitiva aún no ha sido aprobada, por lo que aún no se sabe qué pasará en casos tan concretos como el que planteas de momento lo que puedo decirte es que hacienda considera como fecha de compra de una casa la de escrituración, por lo que según esta definición aunque firmes el contrato dentro de 2010, si escrituras en 2012 no podrás desgravar por la vivienda si tu renta es superior a 24.000 euros anuales ahora bien, Jesús gascón, el director general de tributos, realizó una declaración al respecto hace meses en la que aseguraba que las compras sobre plano firmadas en 2010 sí darán derecho a deducción tal y como se aplica actualmente (sín límite de renta) dado que como te he comentado, la ley definitiva aún no ha sido aprobada, no se conoce al 100% la respuesta a tu pregunta. Habrá que esperar para ver qué ocurre hasta que la ley definitiva se publique en el boe un saludo
Y si decido irme, despues de los tres años, a vivir a casa de mi padre; ¿La puedo alquilar y continuar desgravando?
Desgraciadamente hay muchas personas en esta situación.
Saludos.
Hola,
No podrás seguir desgravando por la casa si la alquilas puesto que esa ya no será tu vivienda habitual. La diferencia entre el caso que planteas y si la alquilas antes de tres años desde que la compraste es que, en ese último caso, además de no poder desgravarte más deberás devolver las deducciones que te hayas aplicado hasta entonces
Un saludo
Yo tengo una duda, si despues de cuatro años pagando hipoteca, decido o mejor dicho estoy obligado a vender mi casa, la cual me costó 165.000€+ iva y ahora la vendo po 156.000€. ¿ Como fiscalizo las perdidas? ¿ Tendré derecho a desgravación desde el primer € si compro antes de dos años si paso mejor fortuna?
Sigue aqui, se ha cortado.
...actualmente ya no estamos juntos, el piso esta en venta, y cada uno hace su vida. Yo estoy viviendo en casa de mi actúal pareja. Puedo seguir desgravando mi piso?, la hipoteca la seguimos pagando puntualmente.
Otra duda que tengo es que en el caso de vender, puedo no pagar impuestos si reinvierto la ganacia en adquirir un porcentaje de la vivenda de mi actúal pareja?
En el caso de que esta adquisicíón por mi parte fuese posterior a enero de 2011, en que forma podria perjudicar a mi pareja en su desgravación? mi renta no es superior a 24.000€, pero la de él sí.
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