Catalunyacaixa estima que el precio de la vivienda podría caer otro 20% (gráficos)

   

Los augurios sobre más bajadas en el precio de la vivienda no cesan e incluso, se recrudecen. Catalunyacaixa estima en su informe sobre el sector inmobiliario residencial en España de enero de 2013 que el valor de los pisos presenta un potencial de caída del 20% respecto a los niveles de precios de 2012. Entre los argumentos que esgrime la entidad para basar su afirmación están la creación del banco malo, el aumento de la oferta inmobiliaria en manos de los bancos y la doble recesión por la que atraviesa la economía española

Hace unos días la entidad presentó su clásico informe anual sobre el sector inmobiliario residencial en el que evalúa el actual nivel de sobrevaloración que registra la vivienda nueva en España y cuantifica hasta dónde puede llegar la depreciación de los pisos. Una cifra de bajadas, que según sus cálculos, puede alcanzar hasta el 20% desde los niveles marcados en 2012

Para hacer esta afirmación, el análisis de la entidad toma como referencia distintas variables como son la evolución de los precios de la vivienda; el esfuerzo financiero que tienen que hacer las familias para comprar una vivienda y las medidas de rentabilidad que se obtienen al invertir en este activo. Un ejercicio de evaluación del valor a largo plazo de estos inmuebles que la propia entidad tilda de “heroico” dada la actual coyuntura económica

Además, catalunyacaixa toma en su comparativa el precio medio de la vivienda nueva en España durante 1997-1999, ya que ésta es también la referencia que toma la organización para la cooperación y el desarrollo económicos (ocde)

El precio

Determinar cómo se ha comportado el precio de la vivienda en España no es una cuestión baladí. Por ello, el estudio toma como referencia las estadísticas oficiales de precios del instituto nacional de estadística (ine) y el ministerio de fomento. De la lectura de estos datos, la entidad determina que los valores mínimos de precios se sitúan, en la gran mayoría de los casos, en el tercer trimestre de 2012 aunque en algunas comunidades autónomas, el mínimo ya se habría alcanzado con anterioridad

Respecto a los valores máximos, desde los que habría que estimar la caída de precios hasta la actualidad, el informe indica que las diferencias son “substanciales” entre comunidades autónomas en cada serie y entre series de precios distintas

Esfuerzo financiero de las familias

Aquí el estudio parte del concepto de la renta salarial familiar neta de impuestos, que es más “restringido” porque incorpora características individuales de una familia-tipo. Según la antigua caja, esto permite seguir la capacidad de adquisición de una misma tipología de hogar a lo largo del período analizado

Entre 1997 y 1999, una familia con un nivel de estudios medio tenía que dedicar 2,7 años de su renta salarial anual para la adquisición de una vivienda – tipo (vivienda nueva de 90 m2) en España. Mientras que 2012 necesitaría 4,5 años. Esto supone que para volver a los años necesarios de renta salarial anual neta del periodo 1997-99, el precio de la vivienda tendría que restar un 64,1% desde cota marcada el año pasado. No obstante, el informe indica que esta medida no incluye los cambios que se han producido en las condiciones de financiación como por ejemplo, la evolución de los tipos de interés

Dónde si aparece reflejado este aspecto es en el ratio que relaciona la cuota hipotecaria con la renta familiar salarial neta. La caída de los tipos de interés que tuvo lugar en España entre 1995 y 1999, a pesar del aumento de los precios que comenzó en esos años, permitió que la cuota hipotecaria sobre la renta salarial neta disponible se redujera del 23,6% al 16,3% para un hogar cuyo sustentador principal tuviera estudios medios

El alza de los precios, a pesar de los bajos tipos de interés que predominaron hasta 2005, elevó el peso de esta cuota para los hogares cuya persona de referencia tenía estudios medios. Esta cifra pasó del 16,7% de media en el período 1997-99 al 38% de 2008

La bajada de precios que ha tenido lugar desde el pinchazo de la burbuja así como la mejora en las condiciones de financiación ha motivado que este indicador haya descendido hasta el 21,7% para los precios medios de 2012. Sin embargo, catalunya caixa estima que el valor de las viviendas aún debe descender un 22% (a los tipos de interés actuales) para volver a la cuota hipotecaria en los valores medios de 1997-99

Por último, está el ratio que fija como criterio la exclusión de aquellas familias cuya cuota excede, a las condiciones financieras de cada año, del 30% de la renta. El informe inmobiliario subraya que la exclusión era importante en 1995, con más de la mitad de dichos hogares excluidos de la compra. En 2000, se redujo como resultado de la intensa caída de los tipos de interés. En 2007, y como resultado del alza del precio de la vivienda, el peso de esos hogares se elevó hasta el 66,9% y se ha reducido de nuevo, hasta el 49,5%, en 2011 y el 40,2% en 2012

Catalunyacaixa vaticina que para regresar a los niveles de exclusión de 2000, con los precios y condiciones de 2012 implicaría una caída adicional de entre el 11 y el 12% en el precio de la vivienda nueva

En términos de rentabilidad

El rendimiento de la inversión que supone la compra de una vivienda también permite definir la sobrevaloración de los pisos en España. Aquí entran en juego el valor fundamental (coste de uso) y la rentabilidad efectiva. El primero de ellos se calcula con dos medidas de los bonos del tesoro a 10 años (dependiendo de si incorporan o no la prima de riesgo) y el segundo, se deriva del precio de compra y del alquiler realmente observado y de los precios de compra y alquiler teóricos que generarían el valor fundamental

Así, entre 1997-99 el valor fundamental equivalía básicamente a la rentabilidad efectiva observada (el 4,7% y el 4,5%, respectivamente). El aumento de precios operado desde entonces hizo caer la rentabilidad efectiva desde el 4,5% de media en esos años hasta el 3,3% marcado en 2008

Desde entonces, y a raíz de la caída de precios y al mantenimiento relativo de los alquileres, la rentabilidad efectiva ha crecido hasta el 4,5% estimado para 2012. No obstante, el análisis recalca que con esta mejora, el valor fundamental (teórico) sería en 2012 o bien el 6,6% tomando el rendimiento observado de los bonos del estado a 10 años o el 5,4% con bonos que fueran la media del período 2006-08

Entonces, ¿cuánto deberían bajar los precios de la vivienda para que la rentabilidad de la inversión equilibre el valor fundamental a la rentabilidad efectiva? la caída debería rondar el 18% en 2012

La otra medida bajo el marco de la rentabilidad es el rendimiento neto del alquiler de una vivienda nueva sin inmuebles por una socimi. En este sentido, para que estas sociedades  puedan ganar un rendimiento neto  del 4,4% por la inversión en vivienda para alquiler que se obtenía en 1997-99, los precios en los pisos en España deberían caer un 15%