Los augurios sobre más bajadas en el precio de la vivienda no cesan e incluso, se recrudecen. Catalunyacaixa estima en su informe sobre el sector inmobiliario residencial en España de enero de 2013 que el valor de los pisos presenta un potencial de caída del 20% respecto a los niveles de precios de 2012. Entre los argumentos que esgrime la entidad para basar su afirmación están la creación del banco malo, el aumento de la oferta inmobiliaria en manos de los bancos y la doble recesión por la que atraviesa la economía española
Hace unos días la entidad presentó su clásico informe anual sobre el sector inmobiliario residencial en el que evalúa el actual nivel de sobrevaloración que registra la vivienda nueva en España y cuantifica hasta dónde puede llegar la depreciación de los pisos. Una cifra de bajadas, que según sus cálculos, puede alcanzar hasta el 20% desde los niveles marcados en 2012
Para hacer esta afirmación, el análisis de la entidad toma como referencia distintas variables como son la evolución de los precios de la vivienda; el esfuerzo financiero que tienen que hacer las familias para comprar una vivienda y las medidas de rentabilidad que se obtienen al invertir en este activo. Un ejercicio de evaluación del valor a largo plazo de estos inmuebles que la propia entidad tilda de “heroico” dada la actual coyuntura económica
Además, catalunyacaixa toma en su comparativa el precio medio de la vivienda nueva en España durante 1997-1999, ya que ésta es también la referencia que toma la organización para la cooperación y el desarrollo económicos (ocde)
El precio
Determinar cómo se ha comportado el precio de la vivienda en España no es una cuestión baladí. Por ello, el estudio toma como referencia las estadísticas oficiales de precios del instituto nacional de estadística (ine) y el ministerio de fomento. De la lectura de estos datos, la entidad determina que los valores mínimos de precios se sitúan, en la gran mayoría de los casos, en el tercer trimestre de 2012 aunque en algunas comunidades autónomas, el mínimo ya se habría alcanzado con anterioridad
Respecto a los valores máximos, desde los que habría que estimar la caída de precios hasta la actualidad, el informe indica que las diferencias son “substanciales” entre comunidades autónomas en cada serie y entre series de precios distintas
Esfuerzo financiero de las familias
Aquí el estudio parte del concepto de la renta salarial familiar neta de impuestos, que es más “restringido” porque incorpora características individuales de una familia-tipo. Según la antigua caja, esto permite seguir la capacidad de adquisición de una misma tipología de hogar a lo largo del período analizado
Entre 1997 y 1999, una familia con un nivel de estudios medio tenía que dedicar 2,7 años de su renta salarial anual para la adquisición de una vivienda – tipo (vivienda nueva de 90 m2) en España. Mientras que 2012 necesitaría 4,5 años. Esto supone que para volver a los años necesarios de renta salarial anual neta del periodo 1997-99, el precio de la vivienda tendría que restar un 64,1% desde cota marcada el año pasado. No obstante, el informe indica que esta medida no incluye los cambios que se han producido en las condiciones de financiación como por ejemplo, la evolución de los tipos de interés
Dónde si aparece reflejado este aspecto es en el ratio que relaciona la cuota hipotecaria con la renta familiar salarial neta. La caída de los tipos de interés que tuvo lugar en España entre 1995 y 1999, a pesar del aumento de los precios que comenzó en esos años, permitió que la cuota hipotecaria sobre la renta salarial neta disponible se redujera del 23,6% al 16,3% para un hogar cuyo sustentador principal tuviera estudios medios
El alza de los precios, a pesar de los bajos tipos de interés que predominaron hasta 2005, elevó el peso de esta cuota para los hogares cuya persona de referencia tenía estudios medios. Esta cifra pasó del 16,7% de media en el período 1997-99 al 38% de 2008
La bajada de precios que ha tenido lugar desde el pinchazo de la burbuja así como la mejora en las condiciones de financiación ha motivado que este indicador haya descendido hasta el 21,7% para los precios medios de 2012. Sin embargo, catalunya caixa estima que el valor de las viviendas aún debe descender un 22% (a los tipos de interés actuales) para volver a la cuota hipotecaria en los valores medios de 1997-99
Por último, está el ratio que fija como criterio la exclusión de aquellas familias cuya cuota excede, a las condiciones financieras de cada año, del 30% de la renta. El informe inmobiliario subraya que la exclusión era importante en 1995, con más de la mitad de dichos hogares excluidos de la compra. En 2000, se redujo como resultado de la intensa caída de los tipos de interés. En 2007, y como resultado del alza del precio de la vivienda, el peso de esos hogares se elevó hasta el 66,9% y se ha reducido de nuevo, hasta el 49,5%, en 2011 y el 40,2% en 2012
Catalunyacaixa vaticina que para regresar a los niveles de exclusión de 2000, con los precios y condiciones de 2012 implicaría una caída adicional de entre el 11 y el 12% en el precio de la vivienda nueva
En términos de rentabilidad
El rendimiento de la inversión que supone la compra de una vivienda también permite definir la sobrevaloración de los pisos en España. Aquí entran en juego el valor fundamental (coste de uso) y la rentabilidad efectiva. El primero de ellos se calcula con dos medidas de los bonos del tesoro a 10 años (dependiendo de si incorporan o no la prima de riesgo) y el segundo, se deriva del precio de compra y del alquiler realmente observado y de los precios de compra y alquiler teóricos que generarían el valor fundamental
Así, entre 1997-99 el valor fundamental equivalía básicamente a la rentabilidad efectiva observada (el 4,7% y el 4,5%, respectivamente). El aumento de precios operado desde entonces hizo caer la rentabilidad efectiva desde el 4,5% de media en esos años hasta el 3,3% marcado en 2008
Desde entonces, y a raíz de la caída de precios y al mantenimiento relativo de los alquileres, la rentabilidad efectiva ha crecido hasta el 4,5% estimado para 2012. No obstante, el análisis recalca que con esta mejora, el valor fundamental (teórico) sería en 2012 o bien el 6,6% tomando el rendimiento observado de los bonos del estado a 10 años o el 5,4% con bonos que fueran la media del período 2006-08
Entonces, ¿cuánto deberían bajar los precios de la vivienda para que la rentabilidad de la inversión equilibre el valor fundamental a la rentabilidad efectiva? la caída debería rondar el 18% en 2012
La otra medida bajo el marco de la rentabilidad es el rendimiento neto del alquiler de una vivienda nueva sin inmuebles por una socimi. En este sentido, para que estas sociedades puedan ganar un rendimiento neto del 4,4% por la inversión en vivienda para alquiler que se obtenía en 1997-99, los precios en los pisos en España deberían caer un 15%
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87 Comentarios:
Muchos confunden "ola alta" con "marea alta".
Una "ola alta" es aquella que destaca entre las demás, con independencia del nivel del mar. Un buen piso bien presentado siempre tendrá un precio mejor que los de su entorno.
La "marea alta", sin embargo, afecta a todos por igual, y se debe a razones que los que observan las olas no se terminan de explicar. La posición relativa de la luna y el sol, dicen algunos.
Pues bien, en 2006 estabamos en "marea alta", y te pusieras como te pusieras, tu piso se vendía por una millonada, fuera bueno o malo.
Ahora estamos en "marea baja", y más baja que va a estar, de modo que te pongas como te pongas, aunque estés en una "ola alta", tu piso se venderá por poco. O no se venderá.
Hay censura en idealista ???
Estan quitando comentarios buenisimos con mucha informacion de la buena
Que pretende idealista ocultandola
Para quien trabajan estos ??
España es un esperpento de la cabeza a los pies. Aquí el aficionado al pelotazo que compró a un precio allá por los años dorados no quiere ahora perder ni un céntimo.
Resultado: su vivienda ahí muerta de risa porque nadie en su sano juicio va a darle lo que pide... y siguen esperando a quien ?
Somos así de anormales, preferimos un piso cerrado, pagando hipoteca, impuestos y comunidad,envejeciendo y perdiendo valor antes que bajarnos del burro.
Todo porque aquí nos creímos los más listos del universo y nos convertimos en economistas de salón
Comprando con la idea de vender en un corto plazo y pillar sobrevalor.
Como si eso no estuviera inventado ya. En fin.. De locos, país de locos y cada vez más arruinados.
No regalaran todavia los pisos pero se acabó aquello de "pisito con puertas de sapeli con hueco de carton por 300mil euros"
La caida será acojonante, es más cada mes las bajadas de precio se aceleran, ha costado llegar hasta este punto, la gente no se lo creía pero por fin ya bajan de verdad y lo que queda y eso en el centro de las ciudad que en el extraradio ni te cuento
Ha petado bien petado la cosa, al final todo lo que sube baja, si no hay compradores o hay muy pocos por ley de mercado la inercia será ir bajando
Falta de trabajo para una década como mínimo, sin financiación, trabajos basura, caida brusca de la natalidad y la inmigración
Como resultado será el regresar a precios de finales de los 90
Preguntenle a los que viendo que no colocaban sus pisitos al precio de fotofinish
Que se les quedo en el cerebrin en 2007
Se han puesto a alquilar, y en el momento (40 años mediante) que empiece a venderse algo
Van a salir todos artitos y en tromba cual oferta embalsada , "volviendo a hundir los precios"
Pues si ellos mismos admiten que " puede" ser de un 20%, es que "tiene" que ser de un 30-40%.
No regalaran todavia los pisos pero se acabó aquello de "pisito con puertas de sapeli con hueco de carton por 300mil euros"
La caida será acojonante, es más cada mes las bajadas de precio se aceleran, ha costado llegar hasta este punto, la gente no se lo creía pero por fin ya bajan de verdad y lo que queda y eso en el centro de las ciudad que en el extraradio ni te cuento
Ha petado bien petado la cosa, al final todo lo que sube baja, si no hay compradores o hay muy pocos por ley de mercado la inercia será ir bajando
Falta de trabajo para una década como mínimo, sin financiación, trabajos basura, caida brusca de la natalidad y la inmigración
Como resultado será el regresar a precios de finales de los 90
Preguntenle a los que viendo que no colocaban sus pisitos al precio de fotofinish
Que se les quedo en el cerebrin en 2007
Se han puesto a alquilar, y en el momento (40 años mediante) que empiece a venderse algo
Van a salir todos artitos y en tromba cual oferta embalsada , "volviendo a hundir los precios"
Hay censura en idealista ???
Estan quitando comentarios buenisimos con mucha informacion de la buena
Que pretende idealista ocultandola
Para quien trabajan estos ??
La piedra angular de la política económica del gobierno del PP, la reforma laboral, jadeada e impuesta por ese organismo llamado BCE, es un absoluto fracaso.
Se diseño con la intención de abaratar los salarios para crear empleo. Pero se olvidaron de dos cosas. Primero, de la demanda efectiva. Sin demanda no hay nada, sin crecimiento económico todo es mentira.
Las empresas viendo el percal que les esperaba aprovecharon la reforma laboral para despedir, y punto.
Segundo, en aquellos países que funcionan ocurre lo contrario, es decir, los salarios suben y mejoran la productividad vía capital, aquella que en nuestro país literalmente se ha hundido por procesos de sobreinversión en sectores improductivos.
La sareb solo es puro camuflaje de enterrar los restos.... las huellas del crimen
Y España se japoniza para superar los 23 años de estancamiento japones....viene una gran depresion y emigracion
No regalaran todavia los pisos pero se acabó aquello de "pisito con puertas de sapeli con hueco de carton por 300mil euros"
La caida será acojonante, es más cada mes las bajadas de precio se aceleran, ha costado llegar hasta este punto, la gente no se lo creía pero por fin ya bajan de verdad y lo que queda y eso en el centro de las ciudad que en el extraradio ni te cuento
Ha petado bien petado la cosa, al final todo lo que sube baja, si no hay compradores o hay muy pocos por ley de mercado la inercia será ir bajando
Falta de trabajo para una década como mínimo, sin financiación, trabajos basura, caida brusca de la natalidad y la inmigración
Como resultado será el regresar a precios de finales de los 90
Preguntenle a los que viendo que no colocaban sus pisitos al precio de fotofinish
Que se les quedo en el cerebrin en 2007
Se han puesto a alquilar, y en el momento (40 años mediante) que empiece a venderse algo
Van a salir todos artitos y en tromba cual oferta embalsada , "volviendo a hundir los precios"
La piedra angular de la política económica del gobierno del PP, la reforma laboral, jadeada e impuesta por ese organismo llamado BCE, es un absoluto fracaso.
Se diseño con la intención de abaratar los salarios para crear empleo. Pero se olvidaron de dos cosas. Primero, de la demanda efectiva. Sin demanda no hay nada, sin crecimiento económico todo es mentira.
Las empresas viendo el percal que les esperaba aprovecharon la reforma laboral para despedir, y punto.
Segundo, en aquellos países que funcionan ocurre lo contrario, es decir, los salarios suben y mejoran la productividad vía capital, aquella que en nuestro país literalmente se ha hundido por procesos de sobreinversión en sectores improductivos.
La sareb solo es puro camuflaje de enterrar los restos.... las huellas del crimen
Y España se japoniza para superar los 23 años de estancamiento japones....viene una gran depresion y emigracion
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