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Los fondos quieren más ladrillo: pasan de la compra directa a financiar promociones de vivienda nueva

Gtres
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Autor: @efonseca

A mediados de 2013  en el sector inmobiliario era muy repetida la premisa de que los fondos de inversión habían llegado a España y que lo hacía con la voluntad de quedarse. El año pasado esta teoría ganó fuerza a la luz de las múltiples operaciones que se cerraron. Transacciones en las que el abanico de activos adquiridos ha ido ampliándose a medida que los más atractivos desaparecían. Tanto es así que la figura de los fondos ha evolucionado de la simple compra a la alianza con promotores para desarrollar viviendas, otorgándoles un papel destacado en la financiación al negocio. 

La financiación bancaria continúa siendo uno de los pilares más débiles dentro de la recuperación que vive el sector inmobiliario nacional, especialmente en lo que se refiere al préstamo promotor. Algo lógico si se echa un vistazo al lastre que aún supone esta deuda en los balances de las entidades financieras. Así, los créditos morosos que la gran banca española (Santander, BBVA, La Caixa, Sabadell y Popular) tenía concedidos a inmobiliarias durante el primer semestre del año pasado ascendió a 41.233 millones de euros. No obstante, esta cifra supuso una caída del 9,5% respecto al cierre de 2013, su primer descenso durante la crisis. 

Pese a esa leve mejora, los expertos consultados por idealista News se muestran convencidos de que el sector inmobiliario debe tender hacia un modelo de financiación más diversificado. En la actualidad, la financiación alternativa a la bancaria sólo supone en España el 27% del total frente al 55% que ocupa en Francia, según datos de KMPG. Una tendencia en la que los fondos de inversión tendrán mucho que decir. 

Desde la consultora subrayan que, si bien el crédito bancario seguirá siendo “fundamental” para el desarrollo del sector inmobiliario, existen otras opciones “que están ganando peso como alternativas”. Aquí se ven dos claros ejemplos: los fondos interesados en compañías ‘distressed’ –con dificultades económicas– o los fondos de ‘direct lending’, es decir, aquellos que financian directamente a empresas. 

No obstante, el dinero que procede de los fondos se caracteriza por ser más caro que el prestado por la banca. Fuentes del sector indican que si las entidades suele pedir unos intereses del 5-6%, los fondos establecen un 10-12% de intereses para que su inversión les resulte rentable. También sus cláusulas legales suelen ser más restrictivas en el caso de que se incumpla el plan de pagos estimado en la financiación. 

Como aspectos positivos, los expertos aseveran que el ‘direct leding’ permite una mayor flexibilidad, dado que se puede adaptar el crédito al caso concreto de cada empresa y negocio. Además, los fondos están más abiertos a entrar en proyectos con ‘loan-to value’ (ltv) -ratio que mide la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación- más elevados y con un único desembolso al finalizar la operación. 

¿Qué tipo de proyectos financian?

Las fuentes consultadas recalcan que los fondos están interesados en financiar fundamentalmente proyectos destinados a segunda vivienda para extranjeros, aunque también han comenzado a apostar por finalizar promociones inacabadas o los tramos de proyectos viables “siempre que el ‘timing’ y los costes estén razonablemente acotados”.  Y consideran que las nuevas promociones que se levanten a partir de ahora van a estar basadas en unos planes de negocio “prudentes” con una demanda real: “lo que la quiere y puede pagar”. 

Aquí encajan alianzas como la de PIMCO y grupo Lar, que se han asociado para levantar  viviendas en un solar ubicado en el número 3 de la calle Juan Bravo (Madrid), uno de los barrios más caros de la capital. En concreto, ha pagado 120 millones de euros por un terreno que posee una edificabilidad total de 26.203 m2. 

Otra muestra de clara voluntad por financiar proyectos residenciales es el fondo Lone Star. Hace algunas semanas su responsable en España, Juan Pepa, aseveraba que la firma aspira a convertirse en el mayor promotor del país: “Estamos yendo al suelo directamente”. Además, aseguraba que “en 2012 se decía que el suelo valía cero, hoy comienzan a verse oportunidades de rentabilizarlos desarrollándolos”. Una de las operaciones que ha cerrado en este sentido es la compra de un resort de lujo en el Algarve (Portugal)  a CatalunyaCaixa

Más recientemente el fondo Castlelake volvió a comprar suelo Urbano a Sareb. En concreto, adquirió  un lote de cuatro suelos de uso residencial de 76.000 m2, ubicados en Boadilla del Monte (Madrid). La firma estadounidense, que fue la primera en comprar este tipo de activos al banco malo, ha desembolsado por esta última operación 13 millones. Todo apunta a que en los próximos meses se verán movimientos similares. Según ha podido saber este diario, una firma del sector está levantando ‘equity’ para diez fondos que quieren dar financiación a promotores.