Comentarios: 47

Artículo de opinión escrito por Ignacio Ortiz, consultor inmobiliario.@i_ortizdeandres

Nota: idealista/news no se hace responsable de las opiniones vertidas por sus colaboradores

Housers es una empresa que se presenta como plataforma pionera en crowdfunding inmobiliario. Su operativa consiste en identificar proyectos y ofrecerlos a posibles inversores a través de su web con el enganche de obtener atractivas rentabilidades, generalmente por encima de las habituales en el mercado actual. Publicitan que han venido a “democratizar” la inversión inmobiliaria ya que desde 50 euros puedes entrar en el negocio. Además, si llevas a un amigo regalan 25 euros a cada uno.

Han recibido algunos premios, como el de Expansión a mejor ‘Nuevo Modelo de Negocio’ o Actualidad Económica a ‘Mejor Start Up’ en 2016. Pero, a la hora de invertir, hay que fijarse más allá de la apariencia y analizar pormenorizadamente la empresa para ver si es razonable confiarles nuestro dinero. Basta con hacer la ‘cuenta de la vieja’ para empezar a ver si es el vehículo de inversión en el que poner nuestro dinero.

La primera pregunta que me hago sobre el negocio de Housers es cómo van a conseguir las rentabilidades de las que hablan en su publicidad, muy por encima de las que actualmente ofrece el mercado. Por ejemplo, en una ‘oportunidad’ situada en el barrio madrileño de Prosperidad, en la calle Luis Vives, han convencido a 496 inversores de que podrían llegar a obtener una rentabilidad neta (alquiler más venta) del 16,85% a 30 meses.

Hay otros ejemplos. El más llamativo está en el distrito madrileño de Tetuán, donde Housers pretende levantar un edificio que incluye lofts de diseño en un entorno donde existen infraviviendas, próximo al Paseo de la Dirección. Estiman una rentabilidad bruta del 44,06% y neta del 27,94% en 24 meses.

Aquí me planteo dos preguntas: ¿Un promotor inmobiliario con un proyecto con rentabilidades brutas esperadas del 30% o 40% en un horizonte de dos o tres años no es capaz de conseguir un crédito bancario u otra forma de financiación? ¿Por qué este inversor va a invitarle a usted a participar de su tarta a cambio de 50 euros?

Aunque realizan sus valoraciones utilizando el llamado ‘big data’, mi opinión personal es que es sumamente improbable que la revalorización que prometen pueda producirse. De hecho, entre diciembre de 2004 y diciembre de 2007 –los tres años con mayores subidas de precios de la burbuja inmobiliaria– las viviendas se encarecieron un 12,5%, según datos de idealista. Me cuesta ver que a futuro se puedan dar rentabilidades más altas que en el mejor periodo de la historia de la mayor burbuja inmobiliaria.

Falta de liquidez

Otra de las dudas que me asalta como posible inversor radica en el hecho de que el usuario de Housers se convierte en socio de una SL en cada proyecto en el que invierte. Esto supone que no existe un mercado en el que pueda transmitir su inversión, a diferencia de lo que sucede en las Bolsas o en otros mercados regulados. Es decir, como inversor me quedo sin liquidez alguna a corto plazo. 

Housers anunció la creación de un mercado interno en el que se pudiesen comprar y vender participaciones, pero de momento no está implementado y no parece que lo vaya a estar a corto-medio plazo. Esto supone que el dinero se queda atrapado en una sociedad que gestiona alguien de la empresa. Alguien que los inversores no conocen personalmente y que solo tiene que rendir cuentas a la Junta de Socios.

¿Cuánto gana Housers?

Housers afirma que solamente cobran comisiones cuando el inversor gana. “Si tú no ganas, nosotros tampoco”, asegura su publicidad. Aparentemente, según se desprende de su publicidad, el negocio como plataforma estaría en cobrar comisiones del 10% sobre los beneficios conseguidos por los inversores. Además, como promotora, también participa en las ganancias -o pérdidas- derivadas de su inversión en cada proyecto, en proporción a la cantidad invertida.

Un análisis de este modelo de negocio permite dudar de si Housers puede ser rentable para sus dueños -o tan siquiera subsistir- con las comisiones sobre los beneficios de los inversores. Las cuentas no salen.

Actualmente Housers cuenta con 67 proyectos financiados, según ha confirmado la propia empresa. Siendo generosos voy a dar por supuesto que todos esos proyectos están alquilados (aunque la última información facilitada por la empresa a la Agencia EFE habla de solo 32 inmuebles arrendados), con una renta media de 1.200 euros mensuales y que todos los arrendatarios pagan puntualmente su renta.

Estimemos también que el beneficio de cada proyecto fuera del 75% de esa renta (no está nada mal deducidos gastos, amortizaciones, etc). Pues bien, aplicando la comisión del 10% a los beneficios, nos salen unos ingresos por comisión de Housers de 90 euros mensuales por inmueble. Esta cantidad, multiplicada por 67 proyectos supone unos ingresos de 6.030 euros mensuales.

Esta cantidad no daría ni para pagar el alquiler de sus oficinas en la parte noble de la calle Alcalá de Madrid, y mucho menos para hacer frente a las nóminas de las 35 personas que dicen que tienen en plantilla.

¿Dónde está el negocio?

Es cierto que con las comisiones que puedan obtener con las ventas de los inmuebles podrían sacar algo más. Que se sepa, hasta ahora únicamente han vendido un inmueble, situado en el barrio madrileño de Chamberí, por 240.000 euros y con un beneficio neto del 6,53% (cuando la rentabilidad bruta que estimaban en su web era del 12,65% en 12 meses). Esto supone una comisión para Housers de 1.567 euros.

Salvo que haya otras fuentes de ingresos que desconozcamos, la estructura actual no se puede sostener con las comisiones de alquiler o venta, y tampoco con las ganancias de sus inversiones directas en los proyectos, teniendo en cuenta que su inversión habitual es de poco más de 3.000 euros en cada uno. De esta manera, en el mismo proyecto, Housers podría apuntarse una ganancia de 1.784,7 euros (antes de impuestos), después de invertir 3.334 euros. Tampoco da para mucho. 

Y para los inversores la cosa no mejora. Según la ficha de la ‘oportunidad’, la inversión inicial fue de 383.473 euros –para la compra de dos pisos en el mismo edificio– repartidos entre 355 inversores, con lo que la inversión media rondaría los 1.080 euros. Si se ha vendido el 50% de la propiedad con una rentabilidad del 6,53%, esto supone que el beneficio bruto para esta inversión media se sitúa en 35,2 euros. 

Entonces, si el negocio de Housers no fuera sostenible con los ingresos procedentes de las comisiones y con los beneficios de la venta de los proyectos que promueve, ¿dónde está el negocio?

Cuatro preguntas que esperan respuesta

El análisis lo terminamos planteando una serie de preguntas a Housers que esperamos responda y que, vaya por delante, únicamente pretenden aclarar de la manera más transparente posible una serie de cuestiones que afectan muy directamente a sus inversores y que no nos parece que estén nada claras:

  1. Según sus tarifas, parece que cobran también al promotor una comisión del 5% de la financiación obtenida. Esta tarifa, ¿la cobran también cuando el promotor es una sociedad constituida por ellos mismos? Si esto es así, ¿siguen sosteniendo que solamente cobran a los inversores comisiones sobre los beneficios conseguidos?
  1. En los proyectos con reforma o con edificación, ¿quién elige a la empresa que va a hacer la obra? ¿Los socios en Junta o el administrador nombrado por Housers? ¿Se piden varios presupuestos? ¿En algún caso se ha encargado a una empresa vinculada con alguno de los socios o administradores de Housers?

(Esta pregunta se hace porque una fuente adicional de ingresos para los socios de Housers pudiera ser la realización de las obras en los proyectos inmobiliarios que desarrollan. Estaríamos ante un beneficio oculto que quedaría, exclusivamente, en manos de los socios y que daría lugar a un claro conflicto de intereses que podría, además, infringir las obligaciones que la LSC establece para los Administradores de las sociedades de capital)

  1. Housers sostiene que no custodia los fondos de los inversores ni tiene disposición sobre ellos para sus propios fines, sino que los gestiona otra entidad llamada Lemon Way. Sin embargo, parece ser que una vez cerrada la financiación, el dinero de los inversores se transmite por Lemon Way a cada una de las sociedades en las que invierten, en las que el Administrador de la sociedad (generalmente vinculado a Housers) es quién gestiona este dinero.  En ese caso, Lemon Way sería un mero sistema de pagos para hacer y recibir transferencias. 

(Leyendo las FAQs de Housers parece que su dinero está en una cuenta que ellos no pueden tocar y protegido por una entidad que se llama Lemon Way. Sin embargo, esta afirmación parece que no es cierta. El dinero se transfiere a la cuenta de la SL en la que se invierte. A partir de ese momento, el Administrador Único –alguien de Housers– puede disponer de él sin ningún control por parte de los inversores. Si es honesto, lo utilizará solamente para adquirir y financiar el proyecto. Pero si no lo fuera, puede usarlo para otros fines. Usted no tiene ningún control sobre los fondos invertidos. Tampoco la CNMV puede vigilar al Administrador, a diferencia de lo que sucede con los vehículos de inversión que si están sujetos a supervisión. La única posibilidad que le quedaría sería contratar un abogado y poner una demanda en el Juzgado). 

  1. ¿Cómo y a quién van a vender los proyectos?

(La cuestión de la venta de los inmuebles es una de las más delicadas que se plantean. Las expectativas que Housers ofrece en su web son poco realistas desde la perspectiva de cualquier profesional del sector. Sin embargo, Housers vive de su imagen y si no consigue las rentabilidades ofrecidas -o al menos una rentabilidad aproximada- parece claro que los inversores no van a seguir confiando en la empresa. Por ello, existe el riesgo de que Housers, que depende de su reputación, pueda caer en la tentación de mantener artificialmente los beneficios de sus inversores comprando a través de testaferros o de sociedades pantalla sus propios proyectos a los precios de venta que ha prometido a los inversores.)

Idealista/news se ha puesto en contacto con Housers para que contestara a estas cuatro preguntas pero la compañía ha declinado hacer ningún tipo de comentario.

Ver comentarios (47) / Comentar

47 Comentarios:

Jose
31 Enero 2017, 12:00

Todo el artículo se resumen en este párrafo: "¿Un promotor inmobiliario con un proyecto con rentabilidades brutas esperadas del 30% o 40% en un horizonte de dos o tres años no es capaz de conseguir un crédito bancario u otra forma de financiación? ¿Por qué este inversor va a invitarle a usted a participar de su tarta a cambio de 50 euros?"

A partir de aquí quedan claras todas las intenciones. Cómo puede ser que una empresa abra la inversión inmobiliaria a todo el mundo, ¿estamos locos o qué?... Es evidente que las cosas tendrían que ser como siempre que se ha hecho todo muy bien, al ciudadano de a pie mejor lo dejamos con sus planes de pensiones, sus depósitos y sus acciones en telefónica, vaya a ser que se dé cuenta de que aquí hay negocio y perdamos nuestra parte del pastel.

Un consultor inmobiliario de los de toda la vida criticando a una empresa que se mete en su negocio, he aquí el resultado, qué pena recurrir a este tipo de historias

El que ha hecho este comentario tan poco inteligente tiene que ser un empleado de Housers. Cómo puede ser que una empresa abra la inversión inmobiliaria a todo el mundo, pregunta, tratando de eludir las verdaderas cuestiones, que Housers sigue sin contestar: ¿cómo es posible que encuentren tantos proyectos tan "buenos" que se han pasado por alto a tantos expertos inmobiliarios que hay en Madrid?; ¿habrá algún promotor con un buen proyecto en cartera -promotor real, no el mismo Housers con SLs de capital mínimo creadas al efecto- que vaya a colgar su promoción en Housers para buscar financiación con el ánimo de compartir su estupenda inversión con quinientos desconocidos? Si os creéis semejante cantinela os merecéis perder toda vuestra inversión. Y luego no queráis que os lo pague el Estado con el dinero de todos...

Aquí todos sabemos jugar a este juego. Debo deducir por toda tu retahíla de comentarios tan poco inteligentes que debes ser un empleado de Idealista, quizás la misma persona que ha escrito todos los artículos sobre lo mismo, ves que fácil es?

Y si no lo eres da igual! yo lo suelto y si lo eres bien y si no también!

El tiempo pone a cada uno en su lugar, no te preocupes. Si llevas razón podrás vanagloriarte (a lo mejor hasta te dan el Pulitzer) y si no tampoco pasa nada, a otra cosa y ya, sin más, verdad? (tampoco lo confieses en la intimidad, los errores no hay que contarlos siempre, como consejo)

De momento te doy la razón porque tener una conversación cuando las primeras palabras de tu comentario son las que son me da pereza, y así te quedas contento campeon/a.

Qué experto se ha perdido este país que en lugar de estar en las altas instancias mirando por el bien de los inversores está en Idealista comentando!

La verdad es que no soy de Idealista y es posible que esté en instancias bastantes altas, pero eso no es lo importante. Lo mollar son las PREGUNTAS SIN RESPUESTA y lo que evidencia la falta de respuesta, en cada caso:

La falta de respuesta a la primera pregunta pone de manifiesto que Housers hace PUBLICIDAD ENGAÑOSA porque cobra el 5% de comisión a los inversores por el mero hecho de invertir.

La falta de respuesta a la segunda pregunta "qui tacet consentiré videtur" evidencia que los socios de Housers podrían estar detrás de las empresas que hacen las reformas: CONFLICTO DE INTERESES.

La falta de respuesta a la tercera pone de manifiesto la mentira de las famosas "cuentas segregadas" como garantía al inversor.

La cuarta, al menos podrían responderla asumiendo el compromiso de vender siempre a compradores independientes. Más que nada porque, si no lo hacen así y se les pilla, acabarán en la cárcel o huidos de la justicia...

Buenas noches:
Soy inversor de HOUSERS y en un importe importante...Me creí su publicidad y lo del MARKET PLACE. Pero, tras insistir en mis preguntas en los foros y conseguir entender como funciona HOUSERS he dejado de ser inversor. Si hasta han cerrado los foros.
Respondiendo a las preguntas:
1- Su fuente de ingresos es la comisión del 5% sobre el total de la inversión (incluida hipoteca, obras y colchón de imprevistos) que se enmascara en el BUSINESS PLAN en la partida de Impuestos, trámites y otros costes legales. Durante meses pedía su desglose y nunca lo han hecho. Es lo que tiene ser tan transparentes.Pues en esa partida se incluye la comisión que HOUSERS le cobra al promotor por usar la plataforma. Bueno, le cobra al promotor aunque la paga realmente el inversor. O sea, empiezas con un 5% menos.
La gracia es que _HOUSERS hace de promotor. En cuanto comprendí esto, se acabó el invertir. Es obvio lo perverso del sistema.

Jose
31 Enero 2017, 12:25

Por cierto, Facebook, Whatsapp, Google, etc. etc. tampoco generaban muchos ingresos por sí mismas cuando empezaron, sólo eran una muy buena idea con mucho potencial, ¿por qué no quebraron? ¿magia?

Menudo argumento para poner en duda un modelo de negocio... La próxima vez elegid mejor a los expertos, señores de idealista y como consejo sería muy recomendable que tuviesen un mínimo conocimiento de qué es una startup y cómo crecen en sus primeros años de vida, así nos evitamos leer tonterías amparadas bajo ese término tan peligroso de "experto"

Llevo hablando del 'modelo de negocio' de Housers desde hace tiempo con amigos y personas entendidas en la materia. Todos coincidimos en que es inviable y poco trasparente. Estoy muy de acuerdo con el autor, no dice nada extraño ni sorprendente, pero lo dice. ¿Por qué te molesta? Una cosa es empresas 'novedosas', y otra muy distinta es esto, empresa que actúa sin supervisión. Ofrece rentabilidades altísimas que no se pueden creer y una completa desprotección del inversor. ¿Qué tiene que ver una startup en todo esto? Parece que trabajas para Housers...

Yo no trabajo para nadie, no entiendo esa deducción y tampoco me molesta, simplemente me hace mucha gracia hablar de que un modelo de negocio con menos de dos años es "inviable" por gracia divina cuando el mismo modelo existe en Inglaterra o Estados Unidos y mueve millones de euros/dólares.

Analizar una empresa de este tipo fijándose exclusivamente en su capacidad de generar ingresos propios es absurdo sobre todo desconociendo la estrategia de crecimiento que puede tener.

PD. Facebook anuncio su primer cashflow positivo en 2009, ¿Facebook era una ruina o esto cómo funciona?

Por supuesto que desconozco la 'estrategia' de crecimiento. Después de leer el artículo me quedan muchas dudas de cómo funciona Housers. Facebook 'vive' de la publicidad, potencialmente ilimitada, y Housers gasta barbaridades en publicidad para 'vivir' de comisiones. Que no es lo mismo. ¿Son conocidas las comisiones de Housers? ¿Son viables todos sus proyectos? ¿Velan fielmente por el inversor?

Facebook no "vive" de la publicidad, Facebook "vive" de una publicidad, que por el motivo que sea, es rentable para sus anunciantes.

Y de la misma forma Housers "vive" de que sus proyectos sean rentables (y que lo sean o no lo dirá el tiempo). Fruto de la rentabilidad de sus proyectos vendrán las comisiones, la aparición de más proyectos que se financien (y por ende más comisiones) y la confianza de los inversores en un mercado potencialmente ilimitado como es el inmobiliario (porque siempre habrá gente que quiera comprar, gente que quiera vender y gente que quiera alquilar).

Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta

Publicidad