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La 'cuenta de la vieja' que tienes que hacer antes de invertir en Housers

Autor: Ignacio Ortiz (colaborador de idealista news)

Artículo de opinión escrito por Ignacio Ortiz, consultor inmobiliario.@i_ortizdeandres

Nota: idealista/news no se hace responsable de las opiniones vertidas por sus colaboradores

Housers es una empresa que se presenta como plataforma pionera en crowdfunding inmobiliario. Su operativa consiste en identificar proyectos y ofrecerlos a posibles inversores a través de su web con el enganche de obtener atractivas rentabilidades, generalmente por encima de las habituales en el mercado actual. Publicitan que han venido a “democratizar” la inversión inmobiliaria ya que desde 50 euros puedes entrar en el negocio. Además, si llevas a un amigo regalan 25 euros a cada uno.

Han recibido algunos premios, como el de Expansión a mejor ‘Nuevo Modelo de Negocio’ o Actualidad Económica a ‘Mejor Start Up’ en 2016. Pero, a la hora de invertir, hay que fijarse más allá de la apariencia y analizar pormenorizadamente la empresa para ver si es razonable confiarles nuestro dinero. Basta con hacer la ‘cuenta de la vieja’ para empezar a ver si es el vehículo de inversión en el que poner nuestro dinero.

La primera pregunta que me hago sobre el negocio de Housers es cómo van a conseguir las rentabilidades de las que hablan en su publicidad, muy por encima de las que actualmente ofrece el mercado. Por ejemplo, en una ‘oportunidad’ situada en el barrio madrileño de Prosperidad, en la calle Luis Vives, han convencido a 496 inversores de que podrían llegar a obtener una rentabilidad neta (alquiler más venta) del 16,85% a 30 meses.

Hay otros ejemplos. El más llamativo está en el distrito madrileño de Tetuán, donde Housers pretende levantar un edificio que incluye lofts de diseño en un entorno donde existen infraviviendas, próximo al Paseo de la Dirección. Estiman una rentabilidad bruta del 44,06% y neta del 27,94% en 24 meses.

Aquí me planteo dos preguntas: ¿Un promotor inmobiliario con un proyecto con rentabilidades brutas esperadas del 30% o 40% en un horizonte de dos o tres años no es capaz de conseguir un crédito bancario u otra forma de financiación? ¿Por qué este inversor va a invitarle a usted a participar de su tarta a cambio de 50 euros?

Aunque realizan sus valoraciones utilizando el llamado ‘big data’, mi opinión personal es que es sumamente improbable que la revalorización que prometen pueda producirse. De hecho, entre diciembre de 2004 y diciembre de 2007 –los tres años con mayores subidas de precios de la burbuja inmobiliaria– las viviendas se encarecieron un 12,5%, según datos de idealista. Me cuesta ver que a futuro se puedan dar rentabilidades más altas que en el mejor periodo de la historia de la mayor burbuja inmobiliaria.

Falta de liquidez

Otra de las dudas que me asalta como posible inversor radica en el hecho de que el usuario de Housers se convierte en socio de una SL en cada proyecto en el que invierte. Esto supone que no existe un mercado en el que pueda transmitir su inversión, a diferencia de lo que sucede en las Bolsas o en otros mercados regulados. Es decir, como inversor me quedo sin liquidez alguna a corto plazo. 

Housers anunció la creación de un mercado interno en el que se pudiesen comprar y vender participaciones, pero de momento no está implementado y no parece que lo vaya a estar a corto-medio plazo. Esto supone que el dinero se queda atrapado en una sociedad que gestiona alguien de la empresa. Alguien que los inversores no conocen personalmente y que solo tiene que rendir cuentas a la Junta de Socios.

¿Cuánto gana Housers?

Housers afirma que solamente cobran comisiones cuando el inversor gana. “Si tú no ganas, nosotros tampoco”, asegura su publicidad. Aparentemente, según se desprende de su publicidad, el negocio como plataforma estaría en cobrar comisiones del 10% sobre los beneficios conseguidos por los inversores. Además, como promotora, también participa en las ganancias -o pérdidas- derivadas de su inversión en cada proyecto, en proporción a la cantidad invertida.

Un análisis de este modelo de negocio permite dudar de si Housers puede ser rentable para sus dueños -o tan siquiera subsistir- con las comisiones sobre los beneficios de los inversores. Las cuentas no salen.

Actualmente Housers cuenta con 67 proyectos financiados, según ha confirmado la propia empresa. Siendo generosos voy a dar por supuesto que todos esos proyectos están alquilados (aunque la última información facilitada por la empresa a la Agencia EFE habla de solo 32 inmuebles arrendados), con una renta media de 1.200 euros mensuales y que todos los arrendatarios pagan puntualmente su renta.

Estimemos también que el beneficio de cada proyecto fuera del 75% de esa renta (no está nada mal deducidos gastos, amortizaciones, etc). Pues bien, aplicando la comisión del 10% a los beneficios, nos salen unos ingresos por comisión de Housers de 90 euros mensuales por inmueble. Esta cantidad, multiplicada por 67 proyectos supone unos ingresos de 6.030 euros mensuales.

Esta cantidad no daría ni para pagar el alquiler de sus oficinas en la parte noble de la calle Alcalá de Madrid, y mucho menos para hacer frente a las nóminas de las 35 personas que dicen que tienen en plantilla.

¿Dónde está el negocio?

Es cierto que con las comisiones que puedan obtener con las ventas de los inmuebles podrían sacar algo más. Que se sepa, hasta ahora únicamente han vendido un inmueble, situado en el barrio madrileño de Chamberí, por 240.000 euros y con un beneficio neto del 6,53% (cuando la rentabilidad bruta que estimaban en su web era del 12,65% en 12 meses). Esto supone una comisión para Housers de 1.567 euros.

Salvo que haya otras fuentes de ingresos que desconozcamos, la estructura actual no se puede sostener con las comisiones de alquiler o venta, y tampoco con las ganancias de sus inversiones directas en los proyectos, teniendo en cuenta que su inversión habitual es de poco más de 3.000 euros en cada uno. De esta manera, en el mismo proyecto, Housers podría apuntarse una ganancia de 1.784,7 euros (antes de impuestos), después de invertir 3.334 euros. Tampoco da para mucho. 

Y para los inversores la cosa no mejora. Según la ficha de la ‘oportunidad’, la inversión inicial fue de 383.473 euros –para la compra de dos pisos en el mismo edificio– repartidos entre 355 inversores, con lo que la inversión media rondaría los 1.080 euros. Si se ha vendido el 50% de la propiedad con una rentabilidad del 6,53%, esto supone que el beneficio bruto para esta inversión media se sitúa en 35,2 euros. 

Entonces, si el negocio de Housers no fuera sostenible con los ingresos procedentes de las comisiones y con los beneficios de la venta de los proyectos que promueve, ¿dónde está el negocio?

Cuatro preguntas que esperan respuesta

El análisis lo terminamos planteando una serie de preguntas a Housers que esperamos responda y que, vaya por delante, únicamente pretenden aclarar de la manera más transparente posible una serie de cuestiones que afectan muy directamente a sus inversores y que no nos parece que estén nada claras:

  1. Según sus tarifas, parece que cobran también al promotor una comisión del 5% de la financiación obtenida. Esta tarifa, ¿la cobran también cuando el promotor es una sociedad constituida por ellos mismos? Si esto es así, ¿siguen sosteniendo que solamente cobran a los inversores comisiones sobre los beneficios conseguidos?
  1. En los proyectos con reforma o con edificación, ¿quién elige a la empresa que va a hacer la obra? ¿Los socios en Junta o el administrador nombrado por Housers? ¿Se piden varios presupuestos? ¿En algún caso se ha encargado a una empresa vinculada con alguno de los socios o administradores de Housers?

(Esta pregunta se hace porque una fuente adicional de ingresos para los socios de Housers pudiera ser la realización de las obras en los proyectos inmobiliarios que desarrollan. Estaríamos ante un beneficio oculto que quedaría, exclusivamente, en manos de los socios y que daría lugar a un claro conflicto de intereses que podría, además, infringir las obligaciones que la LSC establece para los Administradores de las sociedades de capital)

  1. Housers sostiene que no custodia los fondos de los inversores ni tiene disposición sobre ellos para sus propios fines, sino que los gestiona otra entidad llamada Lemon Way. Sin embargo, parece ser que una vez cerrada la financiación, el dinero de los inversores se transmite por Lemon Way a cada una de las sociedades en las que invierten, en las que el Administrador de la sociedad (generalmente vinculado a Housers) es quién gestiona este dinero.  En ese caso, Lemon Way sería un mero sistema de pagos para hacer y recibir transferencias. 

(Leyendo las FAQs de Housers parece que su dinero está en una cuenta que ellos no pueden tocar y protegido por una entidad que se llama Lemon Way. Sin embargo, esta afirmación parece que no es cierta. El dinero se transfiere a la cuenta de la SL en la que se invierte. A partir de ese momento, el Administrador Único –alguien de Housers– puede disponer de él sin ningún control por parte de los inversores. Si es honesto, lo utilizará solamente para adquirir y financiar el proyecto. Pero si no lo fuera, puede usarlo para otros fines. Usted no tiene ningún control sobre los fondos invertidos. Tampoco la CNMV puede vigilar al Administrador, a diferencia de lo que sucede con los vehículos de inversión que si están sujetos a supervisión. La única posibilidad que le quedaría sería contratar un abogado y poner una demanda en el Juzgado). 

  1. ¿Cómo y a quién van a vender los proyectos?

(La cuestión de la venta de los inmuebles es una de las más delicadas que se plantean. Las expectativas que Housers ofrece en su web son poco realistas desde la perspectiva de cualquier profesional del sector. Sin embargo, Housers vive de su imagen y si no consigue las rentabilidades ofrecidas -o al menos una rentabilidad aproximada- parece claro que los inversores no van a seguir confiando en la empresa. Por ello, existe el riesgo de que Housers, que depende de su reputación, pueda caer en la tentación de mantener artificialmente los beneficios de sus inversores comprando a través de testaferros o de sociedades pantalla sus propios proyectos a los precios de venta que ha prometido a los inversores.)

Idealista/news se ha puesto en contacto con Housers para que contestara a estas cuatro preguntas pero la compañía ha declinado hacer ningún tipo de comentario.