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El alquiler de viviendas se estabiliza tras tocar máximos y empieza a caer en algunas ciudades

Autor: Redacción

El mercado del alquiler de viviendas vive en pleno auge. La demanda de pisos en alquiler, sobre todo en el centro de las grandes ciudades, está impulsando los precios al alza, aunque ya se denota cierta ralentización de las rentas, lo que predice que van a tocar techo en breve o se van a moderar. Los cambios legislativos promovidos por el Gobierno han levantado dudas entre los propietarios. Toca esperar a ver cómo afecta a la oferta de alquileres en 2019 y si será un punto de inflexión para un mercado aún pequeño en España en comparación con la propiedad.

El Gobierno ha roto el equilibrio entre propietario e inquilino con la reforma de la de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entre las principales medidas urgentes que se encuentra el aumento de los plazos del contrato del alquiler de tres a cinco años, (siete en caso de personas jurídicas); el incremento de la prórroga tácita de uno a tres años o el límite al cobro de la fianza a dos meses de la renta.

Esta reforma urgente del mercado del alquiler ya está generando dudas en el mercado y entre los expertos inmobiliarios. El sector habla de medidas insuficientes, de una discriminación del negocio del alquiler turístico y de los propietarios que son personas jurídicas, y de la necesidad de mantener el mercado en manos privadas. El real decreto ley establece, por ejemplo, que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades de la renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.

“Medidas como estas penalizan a los propietarios y acabarán provocando que la oferta sea menor y los precios suban”, analiza Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista. “Echo en falta más soluciones que incentiven que más casas vacías salgan al mercado del alquiler, porque pasar de contratos de 3 años a otros de casi una década provoca justamente el efecto contrario: muchos propietarios podrían alquilarlas tres años, pero no se arriesgarán a tenerlas 10 años bloqueadas”, comenta Encinar.

El punto de inflexión del mercado pasa por ver si estás políticas del Gobierno potencian en realidad el parque de viviendas en alquiler en España, un país donde apenas el 23% de las casas son en arrendamiento (o cesión de uso) frente a porcentajes más paritarios como en Alemania o Francia.

El plan de 20.000 viviendas destinadas de forma indefinida al alquiler o a la cesión en uso con rentas y precio limitados se pretende desarrollar en un plazo de 4-6 años. Un volumen escaso si se compara con las grandes economías europeas. Se levantarán en aquellas localizaciones que cuenten con una demanda acreditada y en las que el precio del alquiler se ha incrementado considerablemente.

Así ha evolucionado el mercado de la vivienda en alquiler

De hecho, el mercado de la vivienda evoluciona de distinta manera si hablamos de venta o de alquiler. A nivel nacional, los precios de los arrendamientos subieron un 14,5% interanual frente al 7,7% del incremento de los precios en venta, según datos del tercer trimestre del año ofrecidos por idealista. Mientras, Madrid y Barcelona mantienen su particular comportamiento, aunque en ambas capitales se denota que los precios máximos de los alquileres comienzan a caer o están frenando sus subidas.

 “En 2019, los precios de venta y alquiler en España tenderán a la ‘mesetización’ excepto en aquellas ciudades que sean generadoras de empleo o tengan un fuerte tirón turístico. En ellas podríamos asistir a un aumento moderado de los precios, sobre todo en grandes capitales, áreas de costa y ambos archipiélagos. La falta de obra nueva en estas zonas será un acicate para que los precios suban”, destaca Fernando Encinar.

En cuanto a las operaciones, 2018 también ha sido un año especial. Por primera vez, las operaciones de arrendamiento (566.000) van a superar a las de las compraventas (557.000), según un estudio de Anticipa Real Estate. Y esto, pese a que el porcentaje de viviendas en alquiler sobre el parque total es muy inferior al de propiedad, en torno al 20%-23% del total de casas en España.

Sin embargo, de cara a los próximos años la situación volverá a cambiar, la compra volverá a recuperar el trono. En 2019 se cerrarán 580.000 alquileres de vivienda principal frente a las 587.000 operaciones de compraventa. Y para 2020, el alquiler supondrá 594.000 contratos con la compraventa superando las 615.000 transacciones.

Dónde es más rentable invertir en vivienda para alquilarla

La rentabilidad que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler se ha incrementado hasta el 7,4% desde el 7,1% de hace un año. Aún así, y debido al retroceso vivido por los alquileres durante el tercer trimestre, la tasa de rentabilidad se ha reducido en los últimos tres meses, ya que antes del verano estaba situada en el 7,8%.

¿Y cómo saber si una inversión inmobiliaria conlleva peligro? La respuesta está en la prima de riesgo que va asociada a una operación, y que mide básicamente la distancia que separa a la rentabilidad que se puede conseguir a través del alquiler de una casa en cualquier punto de España respecto a la que registra el punto más solvente del país. Los datos de mercado apuntan a que la capital de provincia que da más estabilidad al inversor es San Sebastián. En cambio, Murcia y Santa Cruz de Tenerife son las que registran los mayores rendimientos para compensar los peligros a los que se enfrentan. 

La teoría del mercado dice que cuanto mayor es la rentabilidad de un activo, mayor es el riesgo que corren los inversores. En los dos grandes mercados del alquiler en España surge la cuestión entre los inversores de cuáles son los mejores para comprar una vivienda y alquilarla. En Madrid, el barrio de Recoletos es el gran refugio frente al de San Cristóbal en Villaverde. En la Ciudad Condal, mientras tanto, el barrio de Galvany es el refugio para los inversores conservadores, y La Trinitat Vella, el más arriesgado.