Información sobre vivienda y economía

Juan Antonio Gómez-Pintado: "La industrialización puede ser el gran revulsivo del sector tras el covid-19"

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima y APCE, explica a idealista/news cómo ha afrontado el sector promotor la crisis del covid-19 y los retos que tiene a corto plazo. En este sentido, Gómez-Pintado apunta a la industrialización inmobiliaria como uno de los grandes revulsivos para reactivar la construcción y la promoción de viviendas. El también presidente de Vía Ágora no pronostica un descenso del precio en la obra nueva y sí prevé una regularización de los costes de construcción.

¿Cómo ha afrontado el sector promotor la crisis del coronavirus?

Hemos tenido dos fases, claramente. La primera, donde hemos tenido todas las oficinas de venta cerradas hasta hace prácticamente un par de semanas, y luego una segunda con la incertidumbre respecto a las obras. Siempre ha habido una situación de falta de información, de informaciones contradictorias… hasta que al final se tuvo que parar nueve días. Ahora, la situación que tenemos es que prácticamente el 100% de las obras están en funcionamiento. Eso sí, la productividad es más baja porque hemos tenido que adaptar todos los sistemas a la defensa, como no puede ser de otra manera, de la salud de los trabajadores. Un sector como el nuestro, el de la construcción, en el que se tiene que trabajar de una manera determinada, cambiar la rutina cuesta y se resiente la productividad.

¿Pueden desaparecer algunas empresas constructoras por la aparición del covid-19?

Yo creo que las grandes empresas tienen una situación completamente saneada. En cuanto a las pequeñas, creo que las que tenían que haber quebrado ya lo han hecho y no creo que se produzcan más bancas rotas.

Las corrientes más positivas afirman que el sector residencial saldrá muy reforzado de esta crisis. ¿En qué aspectos se fundamenta este optimismo?

Yo creo que tenemos que ser optimistas. Primero, porque al final, como decía Albert Einstein: ‘En estas crisis que nos ha tocado vivir surgen grandes oportunidades’. La crisis nos coge de una manera diferente. Las empresas están bastante menos apalancadas y tenemos un periodo de tranquilidad entre el 2020 y el 2021 porque las promotoras han comercializado toda la producción de este ejercicio y un gran porcentaje del siguiente. Además, hemos monitorizado las posibles cancelaciones de compraventas por la crisis y comprobamos que el impacto es muy bajo. De hecho, el porcentaje es muy similar a trimestres anteriores al covid-19. Si finalmente en nuestro sector el Gobierno toma las medidas que yo creo que son necesarias, saldrá absolutamente reforzado y lo más importante, será el sector que encabece la generación de empleo.

El sector está más saneado, pero ¿qué ocurre con la demanda?

No todo el mundo se va a quedar en el paro. Habrá un porcentaje importante, obvio. Todo el mundo coincide en que serán cifras del 20%, pero no se alargará mucho en el tiempo. Recuerdo la crisis pasada donde se produjeron los peores años de nuestro sector y se vendían viviendas. Creo que esta crisis va a ser profunda, pero va a tener un impacto a corto plazo. Si los gobiernos -Estatal, autonómicos y municipales- toman las medidas necesarias creo que habrá una reactivación de esta demanda. Yo siempre he hablado de la gran bolsa que tenemos pendiente de dar satisfacción en vivienda, tanto de compra como en alquiler. Sobre todo a aquellos jóvenes que están entre los 24 y los 35 años y que todavía viven en la casa familiar.

Medidas de colaboración público-privada como la que plantea el Banco Santander y el ICO para otorgar hipotecas del 95% del valor del activo, por ejemplo. Una cuestión que de materializarse podría extenderse a otras entidades financieras. Otra cuestión que ayudaría sería la reducción del IVA. Si se pone el IVA superreducido al 4%, como está también por cierto en el entorno de los países que tenemos, creo que va a ser otro agente dinamizador más.

¿Qué más medidas se deben de tomar para reactivar el sector?

Una de las cuestiones que más preocupaba al sector era la falta que podría haber de mano de obra. Ahora, la verdad es que menos porque hay trabajadores recuperables de otros sectores que desafortunadamente están en este proceso de crisis. Aún así, somos conscientes de que tenemos que ser más atractivos para ofrecer puestos de trabajo a los jóvenes porque hasta ahora no lo estamos siendo e invertir en formación. Si esto se produce empezaremos a ver un sector mucho más tecnológico, mucho más innovador y, sobre todo, mucho más eficiente a nivel energético.

También debemos de avanzar en agilizar las tramitaciones y las licencias urbanísticas. Hemos hecho una presentación la semana pasada sobre el ‘impuesto silencioso’ que llamamos al coste que tiene no conceder las licencias en los tiempos establecidos y hemos calculado que existen sobrecostes de 13.000 euros de media para el cliente final. El Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid ya han tomado cartas en el asunto para eliminar estos cuellos de botella.

"La crisis del covid-19 regularizará los costes de construcción"

 

 

 

Con respecto a la mano de obra, ¿prevé que el sector pueda recuperar obreros reciclados en el sector servicios tras la crisis del 2008?

Entiendo que sí, porque es una mano de obra que está absolutamente cualificada. Se marchó de nuestro sector huyendo de la crisis de 2008 a otros sectores. ¿Y si estos sectores tardan ahora más en comenzar? Desde luego, el refugio natural estaría dentro de la profesión que ya conocen. Yo creo que sí, que puede haber un efecto llamada.

¿Cree que es una buena oportunidad para que la industrialización termine de explotar?

Sí. Yo soy un convencido de la industrialización. De hecho, durante mi época en Vía Célere tuvimos una industria dedicada precisamente a la industrialización y creo que no ha tenido más recorrido, o no todo el recorrido que me hubiera gustado, por los ritmos de edificación que teníamos, básicamente. Si hay una explosión ahora será porque los gobiernos adopten las medidas que antes he comentado sobre la formación de mano de obra joven. Por supuesto que la industrialización puede ser el gran revulsivo y desde luego esta situación cambiará un poco la metodología de entender el proceso productivo de nuestro sector.

¿Qué ocurrirá con el precio de la vivienda a corto y medio plazo?

Primero es importante resaltar que no tiene nada que ver una vivienda de segunda mano con una vivienda nueva. Tampoco hay que entender ni darle el mismo tratamiento a la vivienda en costa, que puede ser para un cliente más internacional o para una segunda residencia para el nacional, por ejemplo. Existen muchos mercados dentro del residencial y no se puede equiparar lo que pasa en uno con el resto, porque no tiene absolutamente nada que ver. Dicho esto, probablemente el precio de la vivienda de segunda mano tenga un cierto descenso en el precio. El producto de 2020 y 2021 está vendido casi por completo, las empresas tienen un bajísimo índice de cancelaciones de compraventas y por lo tanto tienen un colchón lo suficientemente importante para que esto no vuelva a suceder, como nos pasó en la anterior crisis cuando registramos caídas del 40%.

"El precio de la vivienda nueva no bajará tras el covid-19"

 

 

 

Entonces, de producirse un descenso del precio en la obra nueva, ¿apuntaría a caídas del 3% y el 3,5% como informan algunos expertos?

Es que yo creo que no la va a ver. Otra cosa será la vivienda en costa, porque vamos a ver cómo se resuelve el tema de las entradas de los internacionales para comprobar el impacto.

Tras el covid-19, muchos ciudadanos se han afanado en buscar viviendas con terrazas o jardín en localidades del extrarradio de grandes ciudades como Madrid o Barcelona. ¿Pondrán las grandes promotoras su foco en estas localizaciones en detrimento de los núcleos urbanos?

Son públicos diferentes y creo que ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Bilbao van a seguir tirando.  Es cierto que muchas familias que están viviendo en el centro se han visto privados de libertad por no tener terraza, por estar confinados durante mucho tiempo, sin zonas comunes… y sobre todo si tienen hijos han podido poner el foco en otra tipología de vivienda. Pero para los núcleos de ciudad siempre va a existir público joven que prima el vivir en el centro de la ciudad.  

¿Qué ocurrirá con los costes de construcción tras la crisis del coronavirus?

Pues lo que pasa en todas las crisis, que servirá de frenada para estos costes que sufrían una inflación, que en algún caso no tenía mucho sentido porque no subían precios de materiales. También es cierto que justo antes del covid-19 ya se empezó a notar que los precios de construcción empezaban también a desacelerarse. Digamos que esta crisis puede regularizar los precios de los costes de construcción.

Las ordenanzas municipales señalan que las licencias han de aprobarse en un plazo de tres meses. ¿Es viable cumplir estos tiempos con los retrasos acumulados hasta ahora y a pesar de las medidas propuestas para reducir los plazos?

Sí, claro. Por ejemplo, con los compromisos que hemos adquirido con el Ayuntamiento de Madrid donde hablamos de trabajar con alto grado de digitalización sería posible conceder licencias en dos meses. Para mí es fundamental, la medida que ha tomado el Ayuntamiento de otorgar las licencias por fases, porque agilizará mucho el proceso de construcción.

De no dar resultado estas medidas, ¿podrían las promotoras aprobar licencias a través del silencio administrativo?

Con esta nueva reestructuración o la digitalización de las licencias, el silencio administrativo negativo, transformarlo en positivo para conseguir la licencia no sería necesario. Al final, el silencio positivo siempre es algo excepcional

Yo creo que lo deseable y lo necesario es que todos los procesos administrativos sean transparentes. Es imprescindible que se pueda llevar a cabo con la digitalización y con el fraccionamiento por diferentes fases de esa licencia. Creo de verdad que hemos resuelto el problema.

Hablemos ahora de su papel como presidente de Vía Ágora. ¿Qué nos puede contar al respecto?

Se ha escrito mucho sobre Vía Ágora. Incluso que íbamos montar una socimi, pero he decir que no está entre mis planes, de momento. Al final, lo que estamos haciendo ahora es lo que se ha publicado. Estamos muy centrados en desarrollar suelo finalista con el acuerdo que llegamos con Lone Star.

¿Cree que el negocio ahora está en el desarrollo del suelo?

Siempre ha estado ahí. Es una de las partes importantes. El problema de todo esto es que no sabes cuándo vas a tener el suelo finalista, porque la tramitación de planeamiento en España es incierta. También hemos abordado con el Ayuntamiento posibles soluciones que modificar ordenanzas o modificar regulación y legislación que podrían agilizar solamente con cuestiones de procedimiento. Podrían agilizar el poner suelo finalista en el mercado, que creo que es uno de los grandes problemas por los cuales siempre el precio de la vivienda encarece aquellos núcleos donde hay falta o escasez de suelo. Lógicamente, la ley de oferta y demanda tiende a subir el precio. Yo creo que esto es una cuestión que al final tenemos que aumentar con las administraciones y ahora es un momento óptimo

Buscamos una gestión de suelo transparente e industrializada, casi si se me permite la expresión. Creo que si todo el proceso es así, estaremos asistiendo a una regulación clarísima de tener un sector industrial y sin tantos vaivenes.

¿Se plantea gestionar suelos fuera de España?

Nunca puedes decir esta agua no beberé, pero creo que no. Quiero tener un periodo de relax con respecto a las inversiones internacionales, porque viajar al final pasa factura  y ahora tengo mucho trabajo también con la presidencia de las distintas asociaciones -Asprima y APCE-.