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El precio de la vivienda nueva se mantiene inalterado ante el impacto del covid-19, según ST

Según Sociedad de Tasación

Imagen de una promoción de viviendas nuevas / Pxfuel
Imagen de una promoción de viviendas nuevas / Pxfuel

El ritmo de crecimiento del precio de la vivienda nueva se ha frenado durante el primer semestre de 2020, pero se mantiene en niveles positivos -+0,8% desde diciembre de 2019-, según Sociedad de Tasación. Esta desaceleración es una consecuencia del agotamiento del ciclo alcista del sector inmobiliario y no guarda relación con la crisis sanitaria y económica provocada por el covid-19, según explica Juan Fernández-Aceytuno, CEO de la compañía. Será el shock que produzca esta pandemia en el empleo el que marque la evolución del precio a finales de 2020 y comienzos de 2021, según sus previsiones. 

El precio medio de la vivienda nueva en el conjunto de las capitales de provincia de España ha aumentado un 3% durante el último año, hasta alcanzar los 2.472 euros por m2 construido en junio de 2020, lo que supone un coste de 222.480 euros para una vivienda de tipo medio de 90 m2. Sin embargo, es importante matizar que el ritmo de crecimiento de semestres anteriores se ha moderado por tercer año consecutivo y, tras el shock pandémico, la variación al alza desde diciembre de 2019 es de apenas un 0,8%.

Por su parte, el precio medio de la vivienda nueva en el resto de las ciudades estudiadas que no son capitales de provincia se ha situado en 1.674 euros por m2. Un importe que representa un aumento del 1,7% con respecto a junio del año pasado.

"Las promociones que estaban en venta se han mantenido y el precio no se ha resentido. El primer semestre de este año ha crecido menos que todo el año anterior por lo que ya podemos hablar de una desaceleración producida por una maduración del ciclo que ya adelantamos en diciembre. Realmente el covid-19 sólo ha afectado en un parón de la actividad, pero a los precios no porque de momento se mantienen igual”, ha explicado Fernández-Aceytuno en la presentación de este informe.

Si se desglosan los datos por tamaño de población, se observa cómo el precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a 100.000 habitantes que no son capitales de provincia se ha situado en 1.821 euros por m2, con una variación anual del 2,2%; y en las ciudades con población de entre 50.000 y 100.000 habitantes en 1.705 euros por m2 (+1,9%). Por su parte, en aquellas que tienen entre 25.000 y 50.000 habitantes ha aumentado un 1,6% hasta llegar a los 1.570 euros por m2. Por último, las ciudades por debajo de los 25.000 habitantes el precio medio es de 1.535 euros por m2 (+0,8%).

A nivel de capitales de provincia, tanto Madrid como Barcelona siguen liderando las subidas, aunque con un ritmo mucho más moderado en esta primera mitad del año. La primera experimenta un crecimiento del precio del 4,2% con relación a junio de 2019 (comparativa anual), pero sólo el 1% con respecto a diciembre del mismo año (semestral), mientras en el caso de Barcelona, la evolución se sitúa en el 4% y el 1,1%, respectivamente.

“Pensamos que el ciclo inmobiliario se va a mantener a pesar del covid-19. Todavía hay algunos barrios de Madrid, sobre todo el sureste, que tienen recorrido en cuanto a precios”, explica Aceytuno en este sentido.

En el resto de las capitales se observan incrementos anuales más moderados que en periodos anteriores: Valencia, por ejemplo, crece al 3,7%; Logroño al 3,6% y Tenerife al 3%. Sin embargo, a excepción de Barcelona y Cáceres (1,1%), ninguna de ellas supera el 1% de crecimiento semestral, teniendo en cuenta, eso sí, que ninguna entra en cifras negativas.

Por Comunidades Autónomas, de nuevo Cataluña (3.974 euros por m2), Madrid (3.663 euros por m2) y País Vasco (2.754 euros por m2) se sitúan como aquellas con el precio más elevado por m2 construido. Por el contrario, Extremadura (1.208 euros por m2), Murcia (1.267 euros por m2), y Castilla La Mancha (1.441 euros por m2) se mantienen como las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos.

En definitiva, el precio de la vivienda nueva continúa la tendencia a la moderación que ya se inició a finales de 2018. La crisis sanitaria de la covid-19 ha podido influir en que esa tendencia haya sido más acusada de lo previsto, pero no se ha producido —al menos por el momento— una inversión del ciclo anterior, de tal forma que se siguen experimentado ligeras subidas.

Menor confianza del sector inmobiliario

El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se sitúa en 43 puntos sobre 100 y mantiene una caída constante desde junio de 2018 (58,5 puntos), que se ha acentuado durante el segundo trimestre del año desde el valor de marzo de 2020 (49,3 puntos), previo a la crisis sanitaria. Es decir, este índice ha caído 6,3 puntos en apenas tres meses.

La encuesta de base se ha realizado durante la última semana de vigencia del estado de alarma decretado por el Gobierno de la nación, y es significativo que la valoración realizada para el futuro próximo por los expertos encuestados, mejora sensiblemente los datos de la etapa recién superada, si bien en ninguno de los dos casos se supera el valor medio de 50 puntos (equilibrio entre criterio optimista y pesimista).

Por comunidades autónomas, ninguna supera la barrera de los 50 puntos. Las tres que más se aproximan, pese a la tendencia generalizada a la baja, son Galicia con 45,7 puntos, Andalucía con 44,8 y Asturias con el mismo resultado. Por el contrario, este índice se sitúa en 39,4 puntos en La Rioja, 39,9 en Castilla y León y 40,7 en Baleares.

Más de 7 años de sueldo para comprar una vivienda

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio. Este indicador se mantiene estable en 7,3 años, la misma cifra en el segundo trimestre del año tanto en 2019 como en 2018.

El mismo se calcula a nivel de Comunidad Autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales estimados a partir de los últimos publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

Por su parte, el Índice de Accesibilidad elaborado por Sociedad de Tasación ha subido siete puntos durante el último año, de tal forma que la media nacional se sitúa en 111 puntos. En este caso, analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media.

“Es muy importante el impulso de la colaboración público-privada para promover vivienda y poder dar entrada a los jóvenes solventes, pero sin capacidad de ahorro. Es el momento de remangarse y poner toda la carne en el asador. Estos programas no son viviendas sociales, sino programas para el acceso a la primera vivienda (no para la inversión) de personas con músculo financiero”, sentencia Fernández-Aceyutuno.