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David Lucas, secretario general de vivienda: “La mejor política para reducir el precio de la vivienda es aumentar la oferta”

David Lucas, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, recibe a idealista/news para repasar la actualidad de la vivienda pública en España desde la visión del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Lucas incide en una nueva política de vivienda del Gobierno centrada más en el segmento del alquiler que en la compraventa y destaca la importancia de aumentar la oferta para reducir el precio de las casas. A pesar de esta afirmación, el político no descarta intervenir el mercado del alquiler en zonas tensionadas, después de analizar los efectos del covid-19.

¿Cómo ha afectado el covid-19 a la vivienda?

Nosotros creíamos que iba a tener un impacto importante y es por eso que, desde el principio, paralizamos los lanzamientos, prorrogamos automáticamente los contratos de alquiler propiciando acuerdos entre arrendadores y arrendatarios, además de incrementar las ayudas del Plan Estatal de Vivienda y también establecer la posibilidad de financiación para aquellas personas que no pudieran llegar a acuerdos. Intentábamos evitar que ocurriera como en la anterior crisis, pero habrá que esperar a que todo se normalice para ver cuál ha sido la repercusión. Hemos prorrogado nuevamente las medidas hasta el 31 de enero y esperemos que sean suficientes para intentar contener las posibles situaciones de vulnerabilidad económica que se están produciendo o que ya se han producido en la población.

¿Se plantean prorrogar la prohibición de desahuciar más allá del 31 de enero?

Hemos sido prudentes prorrogando la paralización de los lanzamientos por tiempos. En primer lugar fue hasta el verano. Luego, ampliamos hasta finales de septiembre y principios de octubre, y ahora hemos ampliado hasta 31 de enero. Queremos esperar a ver cómo evoluciona la pandemia y también la crisis derivada de ésta para ir tomando medidas si fuera necesario. Pero de aquí hasta el día 31 de enero hay tiempo suficiente para analizarlo en función de la evolución. Se volverá a hablar y si hubiera que tomar medidas, pues se valoraría.

¿Puede aumentar la morosidad en el mercado del alquiler?

Por los datos que me llegan y, también, por el contacto que tengo permanentemente con el sector, me comentan que lo que ha primado principalmente han sido acuerdos entre arrendadores y arrendatarios, ya sea con grandes tenedores o con pequeños propietarios de vivienda. Tanto el impago de las rentas o lo que pudiera ser el no cumplimiento de los contratos están más sujeto a criterios de vulnerabilidad extremos. Lo que me está llegando es que la morosidad no es tan alta como en un principio se preveía, porque están funcionando bien las medidas que se han implementado.

David Lucas, secretario general de Vivienda
David Lucas, secretario general de Vivienda

Dejando de lado el factor coronavirus, ¿cuál es el panorama de la vivienda social en España?

Ha habido un gran esfuerzo por parte de las Administraciones Públicas en la promoción de viviendas, pero en régimen de compraventa. Han sido más de dos millones de viviendas impulsadas, lo cual es muy significativo, pero paralelamente, la vivienda pública asequible en alquiler no ha sido un elemento central de actuación, cuando ahora sí existe una gran demanda. Sólo 290.000 viviendas del parque público de viviendas actual son en alquiler.

Lamentablemente, muchas se perdieron porque se vendieron a fondos de inversión en algún momento o porque se descalificaron. Pero lo que sí que es cierto es que debemos hacer un mayor esfuerzo para garantizar viviendas públicas en alquiler a precios asequibles. Y es por eso que, fruto de ese análisis, desde el Gobierno de España se empezó a impulsar el Plan 20.000 para incidir en la conformación de parques públicos de vivienda en alquiler estables.

Soy consciente también de que comunidades autónomas y ayuntamientos también están trabajando en esa línea, pero lo que sí que evidencia nuestra política de vivienda a lo largo de estos años es que se primó la compraventa y no el alquiler.

¿Cree que ha tenido efectos en el mercado el índice de precios de alquiler?

Bueno, yo creo que el sistema de índices de puntos de referencia lo que permitía era tener información, tener transparencia y sobre todo rigurosidad, porque está dotado de más de dos millones de datos de la Agencia Tributaria, del Catastro, los Registros de la Propiedad, de este Ministerio y de otros organismos que nos permiten tener un análisis evolutivo de los precios del alquiler, bastante cercado por zonas catastrales, que reducen mucho el espacio y que permiten una información enorme y muy positiva.

Es cierto, que son datos que son como son tributarios son a año vencido una vez que se liquida el impuesto de la Renta de las Personas Físicas, pero irá cogiendo consistencia con la proyección a lo largo del tiempo y es un instrumento magnífico para establecer medidas correctoras, sobre todo incidiendo en ofertar más viviendas en aquellas zonas que puedan estar más tensionadas.

¿Utilizarán el índice de precios del alquiler para intervenir el mercado?

Bueno, nosotros tenemos acuerdos firmados en el sentido de establecer mecanismos que puedan contener las rentas del alquiler. Yo siempre he pensado que la mejor política es aumentar la oferta del alquiler. Es cierto que, en estos momentos, hay zonas muy tensionadas, demasiado tensionadas, como aportan los datos, no solamente propios del Ministerio, sino de algunos portales que lo demuestran permanentemente.

Sí que creemos que ahora mismo, sin saber exactamente cómo se han comportado las medidas covid-19, cómo se han llegado a acuerdos entre arrendadores y arrendatarios, cómo se han modificado los precios (previsiblemente a la baja), cómo se han reducido en muchos casos directamente estos precios por acuerdos con los propietarios o incluso cómo está afectando la incorporación en el mercado del alquiler general de los apartamentos turísticos, deberíamos esperar a ver cómo está el mercado para saber cuál es la tensión, dónde se produce y en qué zonas se están produciendo esas especulaciones de precios. 

Una vez que tengamos esa radiografía más clara si hay que tomar decisiones, se tomarán. Creo que hay que esperar a tener esa información.

Entonces, ¿no descartan la posibilidad de intervenir el precio del alquiler?

Bueno, nosotros tenemos, como he dicho antes, acuerdos firmados. Estos acuerdos están ahí, aunque eran en momentos previos al covid y lo único que estoy diciendo es vamos a ver cómo está la situación, vamos a ver cómo se está comportando el mercado, vamos a ver si se están garantizando viviendas dignas a precios asequibles… En función de lo que determinemos, pues habrá que ver qué posible solución se queda en materia de vivienda.

 “La morosidad en el alquiler por el covid-19 no es tan alta como se preveía”

En materia de vivienda existen multitud de políticas dependiendo de la comunidad autónoma o del ayuntamiento que se trate, ¿con cuál se siente más cómodo?

Me siento muy a gusto cuando estamos hablando de propiciar, de fomentar, de ayudar a crear viviendas públicas a precio asequible en el alquiler, lo que se puede denominar viviendas sociales. Me siento cómodo estableciendo mecanismos para reducir los precios del alquiler, me siento cómodo aumentando la oferta de viviendas dignas, garantizando el derecho constitucional. También me siento cómodo con acuerdos como los que he firmado con Barcelona para impulsar 3.600 viviendas, o los parques públicos de vivienda que estamos impulsando con muchísimas ciudades y regiones, ya sea Málaga, Valencia, Sevilla, Islas Baleares, Canarias…, en aquellas zonas que están más tensionadas.

Sin embargo, no me siento cómodo con la venta de parques públicos de vivienda, no me siento cómodo con la especulación o liberación del suelo, no me siento cómodo con no hacer posible la generación de esas viviendas asequibles o no me siento cómodo con vender el suelo público para la especulación.

¿El Gobierno presentará algún recurso de inconstitucionalidad contra la normativa catalana para limitar los precios del alquiler por invadir competencias?

Primero, seremos muy respetuosos con la legalidad, con el análisis jurídico de las situaciones que habían procedido, como por supuesto también con el marco competencial de las comunidades autónomas. Hemos recibido esa normativa y está en los servicios jurídicos de este Ministerio, también del Ministerio de Economía, de Justicia y de Política Territorial, que emitirán sus informes. Yo no los tengo todavía y por eso quiero actuar con muchísimo rigor. Una vez que los tengamos, y si los informes indican algún elemento de inconstitucionalidad, hay un procedimiento muy reglado, muy establecido, que es la apertura de un proceso de diálogo con la Generalitat de Cataluña para intentar corregir las posibles disfunciones del marco constitucional.  

¿Qué plazos existen para tener esos informes?

Bueno, los plazos los va marcando la política territorial. Son instrumentos jurídicos complejos y necesitan un análisis muy en profundidad. No sé cuánto tiempo tardará, pero espero que no mucho.

¿Existe un problema real de acceso de la vivienda en España?

Yo creo que sí. El problema que hemos tenido en los últimos 40 años es que no hemos sido capaces de solventar la garantía del derecho a una vivienda digna a un precio asequible, es por eso que estamos impulsando políticas para garantizar ese acceso. No puede ser que cada vez que haya una crisis económica, y estas crisis son cíclicas en nuestro sistema económico, no solamente aquí en España, sino en todo el mundo, se vean afectadas muchísimas familias que se quedan sin vivienda y que no haya una respuesta más rápida por parte de las Administraciones Públicas para solventar este problema. Y es por eso que intentamos resolver este problema con la generación de parques públicos de vivienda estable que ayuden a las familias que tienen más vulnerabilidad económica o más dificultades para pagar una vivienda.

¿Qué le parecen las propuestas del sector privado para financiar la entrada de una vivienda con el respaldo del ICO para jóvenes sin capacidad de ahorro, pero con músculo financiero?

Nosotros estamos más centrados en intentar hacer posible la accesibilidad a la vivienda a través de viviendas públicas en alquiler. Habrá que estudiar fórmulas también como las que se plantean de cara al futuro. No descartamos ninguna posibilidad, pero en estos momentos, como digo, estamos más centrados en estas viviendas públicas en alquiler. Además, habrá que ver cuál es la situación económica cuando se estabilice, porque el último informe del Banco de España también se ponía en cuestión la posibilidad de que hubiera demanda suficiente para ese tipo de situaciones.

Creo que la mejor opción en estos momentos, cuando el desempleo ha crecido, cuando las rentas han disminuido y cuando hay más dificultades, es posibilitar viviendas dignas a precios asequibles a través del alquiler, sin descartar posibles hipotéticas soluciones futuras a otras vías de actuación que en estos momentos no estamos estudiando.

Pero, ¿qué solución se le da a los jóvenes que están atrapados en el mercado de alquiler y que prefieren optar por una compra?

Estamos impulsando, por ejemplo, el plan 20.000, que son viviendas de alquiler a precios asequibles muy por debajo de la media del mercado. Con lo cual van a ser viviendas que van a estar puestas a disposición de estos jóvenes a unos precios mucho menores de lo que están ahora. Creo que si somos capaces de aumentar esa oferta de manera inminente, como yo creo que va a ser, se reducirán los precios sin duda alguna.

¿Cree que los problemas de acceso a la vivienda que existen en grandes ciudades guardan relación con una falta de oferta?

Yo creo que sí. Si la oferta no existe, los precios aumentan. Es una máxima en el sistema capitalista que tenemos. Creo que si aumentamos la oferta disminuirán los precios. Por eso decía antes que tampoco sabemos muy bien ahora mismo cómo están los precios, porque han sido muchos los apartamentos turísticos, por ejemplo, que han entrado en el mercado del alquiler general y eso ha hecho aumentar la oferta y seguramente se produce una modificación de los precios.

Es aventurado por mi parte decir si se ha producido una reducción o no, porque no tengo los datos. Pero bueno, habrá que esperar a que se estabilice el mercado para verlo, pero estoy convencido de que el aumento de la oferta reducirá el precio de las viviendas.

“No puede ser que cada vez que hay una crisis económica muchas familias se queden sin viviendas”

¿Es más efectivo aumentar la oferta que intervenir el precio del alquiler?

Lo que creo es que tenemos que utilizar instrumentos para garantizar el derecho a la vivienda y sé también que, independientemente de la oferta, hay determinadas circunstancias que han hecho que en algunas zonas haya movimientos muy especulativos con las viviendas, independientemente de la oferta existente o no. Entonces, vamos a visualizar cómo está la situación, vamos a ver cómo está el mercado y en función de eso veremos si siguen existiendo esas zonas hipertensionadas con los precios del alquiler o se están produciendo movimientos especulativos con el precio del alquiler y a partir de ahí, en función de esa realidad y de la visión que tengamos general, pues habrá que analizar las posibles soluciones.

¿Tienen alguna medida para incentivar a los propietarios para que saquen sus viviendas vacías al mercado?

Habrá que estudiarlo, pero creo que, como bien dices, la mejor política es la de incentivar, no la de obligar. Ahora que estamos en un proceso de consulta pública previa de la futura Ley de Vivienda, seguramente que las aportaciones que se nos hagan y los debates para conformar un posible anteproyecto van a salir estas propuestas.

Soy más partidario de ver cómo se incentiva que haya seguridad jurídica, que haya estabilidad para que esas personas tengan la voluntad de sacar sus viviendas al alquiler. Dese cuenta de que el 85% son pequeños propietarios que tienen sus viviendas como un elemento de inversión o un elemento de ahorro del dinero que han podido conseguir a lo largo de toda su vida con muchísimo esfuerzo. Vamos a ver cómo somos capaces de buscar elementos incentivadores para intentar que esas viviendas puedan estar en el mercado en alquiler a un precio razonable.

¿Existe un problema con la okupación de viviendas en España?

Yo quiero analizar los problemas en toda su extensión. Es verdad que se puede haber incrementado el número de las okupaciones. Los datos del Consejo General del Poder Judicial atestiguaban no sé si tanto como dicen algunos, pero bueno, ha habido un incremento. Sí, creo que no se trata tanto de decir: ‘oye en 24 horas vamos a solventar un problema’. El sistema, que ahora mismo es muy expeditivo, son cinco días.

Creo que es más rápido desatascar gran parte de los juzgados para que la tramitación tenga más agilidad o centrarnos en lo que pueden ser mafias que se encargan de extorsionar a propietarios con este tipo de actuaciones a través de la acción policial o de la Fiscalía General del Estado, como ya han puesto de manifiesto que se van a realizar. Porque todo aquello que tiene que ver con la vulnerabilidad económica y social está en una dimensión mucho más reducida con respecto a este problema.

Y decía que quiero ver el problema en toda su extensión porque me preocupa tanto el problema de okupación como que haya muchas familias que no tienen vivienda, que se vean en la calle, que sean desahuciadas o porque no tienen recursos para pagar el alquiler. Y todos aquellos que todos los días están hablando de dar soluciones a la okupación ilegal, espero que algún día se preocupen también de toda la gente que no tiene casa o que tiene dificultades para pagar su renta, que también es un elemento de acción política muy interesante en el que deberían fijarse de vez en cuando.

“En algunas zonas existen movimientos especulativos con la vivienda, independientemente de la oferta”

¿Cómo van a articular la reciente promesa de destinar parte de los fondos europeos a rehabilitar 500.000 viviendas en tres años?

Este Ministerio es eminentemente inversor y tenemos muy claro que debemos incidir en varios aspectos. Uno de ellos es la rehabilitación de vivienda y la renovación urbana, porque no solamente se trata de rehabilitación energética, de rehabilitación en materia de accesibilidad i de rehabilitación en su habitabilidad, sino también de garantizar el empleo y un empleo estable.

Si tenemos en cuenta que hay 10 millones de viviendas a rehabilitar, podemos generar una actividad económica que no solamente rehabilite las viviendas, sino que genere de manera estructural empleo a lo largo de las próximas dos décadas. Y eso va a hacer posible que en estos años se puedan generar, como bien dice el presidente Pedro Sánchez, una cantidad de empleo enorme. Y es por eso que en el Ministerio uno de los elementos centrales va a ser la rehabilitación y va a haber recursos importantes para rehabilitar, en coordinación con las comunidades autónomas, los parques de vivienda de muchas ciudades españolas que están obsoletos y que necesitan de una acción inminente.

¿Es el sector de la construcción un trabajo poco atractivo para los jóvenes?

Este problema ha salido y el sector lo tiene bastante claro y creo que la cualificación de la labor de rehabilitación y la renovación urbana, por ejemplo, tiene que estar sustentada solo a base de una buena formación. Hemos estado hablando para intentar ver qué cualificaciones de formación profesional puedan existir para que los jóvenes sientan ese atractivo por la rehabilitación y la renovación urbana, que no sientan que van a un mercado laboral residual, sino que sientan que van a un mercado importante. Creo que en esa línea se está trabajando bastante bien por parte del sector y por parte de algunos de los Ministerios y comunidades autónomas también. Y espero que gran parte de ese empleo que la restauración o el turismo está perdiendo, lamentablemente, pueda ser recuperado.

¿Puede jugar en este escenario un papel fundamental la industrialización de las viviendas?

Sí. El otro día, por ejemplo, estuve en Rebuild, en el congreso que se celebró en Barcelona y me sorprendió muchísimo por la innovación, por la capacidad de mejora constructiva, por la industrialización de los sistemas de vivienda, por la mejora y la cualificación de los entornos urbanos… Estoy convencido de que si muchos jóvenes pudieran ver cómo está cualificado el sector, sentirían un gran interés, sobre todo porque gran parte de la rehabilitación y la renovación urbana que estamos propiciando viene enlazada con la estrategia de eficiencia energética que recientemente presentamos en Europa y que además ha sido la mejor calificada de todas las presentadas ante la Comisión.

¿Cuántas viviendas pondrían desatascar operaciones como las de Campamento u otras supeditadas al Sepes?

La Operación Campamento, por ejemplo, tiene previstas 11.700 viviendas solamente en esa zona. Creo que es el momento de poder desatascar la operación y esperemos hacerlo lo antes posible. Además, en los planes del Sepes con la vivienda la colaboración privada es fundamental porque van a ser a través de derechos de superficie, como mínimo hasta 75 años. ¿Qué significa esto? Que va a posibilitar esa cooperación, esa colaboración permanente entre el sector privado y el sector público, para hacer posible que la falta de recursos que pueda tener el sector público pueda ser suplida por el esfuerzo que puede realizar el sector privado. Y ellos se van a retroalimentar también de una actividad que les va a generar dinamismo económico y que les va a generar empleo.

¿Podrá entonces ser la Operación Campamento una realidad antes de que finalice 2020?

No me atrevo a decir antes de que acabe el año, peró sí a decir que en fechas próximas podremos mostrar avances muy significativos que van a poner en evidencia la solidez de la operación y el empuje que le queremos dar.

¿Qué le pide la Administración Pública al sector privado?

Lo que le pedimos al sector privado es colaboración, porque sumando esfuerzos entre la Administración Pública y la privada sacamos más rentabilidad. Si somos capaces de coordinarnos, de hacer una política transversal, estoy convencido de que, por cada euro que vayamos a invertir de los 140.000 millones que nos tocan del Plan de Desarrollo Europeo, podemos multiplicarlo por tres o cuatro. Esto conllevará un gran desarrollo económico y un repunté del PIB en el año 2021 con la creación de empleo.