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Alejandro Ayala (Civitas Pacensis): "Los fondos y las socimis comienzan a interesarse por Badajoz"

Alejandro Ayala, CEO de Civitas Pacensis, explica a idealista/news en qué consiste el primer proyecto residencial bajo el modelo 'build to rent' de Badajoz. Además, defiende la elección de esta localización y anuncia el gran interés que comienza a despertar la ciudad entre las promotoras, socimis y fondos de inversión. Además, Ayala asevera que los proyectos de vivienda de alquiler al calor del auge de la logística tienen mucho sentido y por eso anuncia ampliará sus horizontes a lugares como Castila-La Mancha y Andalucía.

¿A qué se dedica Civitas Pacensis?

Somos una promotora joven, de hecho, sólo tenemos tres años de vida. Hemos empezado a levantar viviendas en sitios donde se produjese un hecho poblacional que hiciese interesante la inversión inmobiliaria fuera del negocio habitual de solares ubicados en zonas que llaman mucho más la atención (Madrid, Barcelona...). Y en el primer sitio que hemos empezado a avanzar es Badajoz, a pesar de que hay otros sitios en los que ya estamos instalados, pero no en este grado de avance.

¿Por qué en Badajoz?

Porque es una ciudad donde están sucediendo muchas cosas que provocarán un crecimiento poblacional. Por otro lado, es una ciudad que llevaba 10 años sin hacer vivienda. El Plan General de Ordenación Urbana se aprobó en plena crisis y esto motiva que durante una década prácticamente no se produjera ninguna promoción de obra nueva que no estuviera localizada en el centro de la ciudad.

Entonces, yo que soy de allí, le traslado a mis socios que quizá sea de las ciudades donde si nos posicionamos con vocación de estar mucho tiempo, podríamos tener un negocio inmobiliario muy interesante. Nos reunimos y empezamos a comprar bastante suelo para lo que es Badajoz. Cabe destacar que estas compras se han realizado porque tienen sentido, ya que se realizan alrededor de una plataforma logística que va a empezar a desarrollarse . De hecho, alguna empresa ya ha anunciado su llegada. 

¿Cuántas viviendas tienen proyectadas?

En este momento ya tenemos como 250 viviendas en marcha y una aspiración de subir hasta 500 a final de año. Si todo va muy bien puede ir hasta las 1.000 y si no, obtener esa media de 500 anuales durante los próximos años.

¿Estáis posicionados en alguna otra zona?

En Castilla-La Mancha y en Andalucía. Esos proyectos están a punto de ser públicos, no los hemos comunicado, pero ya tenemos una implantación razonablemente importante que en breve se sabrá.

¿Cuáles son los volúmenes de estos proyectos?

El proyecto de Castilla-La Mancha no es tan grande como el proyecto de Campus Civitas en Badajoz, pero no está muy lejos de esas cifras. Y el proyecto de Andalucía, en principio, hemos optado por comprar edificios para rehabilitación y estamos negociando ahora algún suelo más grande.

¿El proyecto de Castilla-La Mancha es un 'build to rent' como el de Badajoz?

Estamos convencidos de que alrededor de hechos poblacionales (crecimiento de la población, creación de empleo...) como el que comentaba de la plataforma logística de Badajoz puede haber una demanda enorme de este de esta tipología de vivienda.

¿Por qué?

Porque esos empleados están yendo y viniendo desde sitios lejanos. ¿Y cómo facilitamos el acceso a la vivienda de calidad? Hagamos promociones de BTR que habiten los empleados de esos grandes grupos industriales. De ahí que hayamos hecho una apuesta muy decidida por sitios alrededor de polos logístico.

¿Cuál es su inversión para este modelo de negocio?

Nosotros hemos hecho una inversión ya de casi 30 millones de euros adicionales en esta tipología de suelo, entendiendo que este es el futuro en el que queremos crecer.

¿En qué consiste el proyecto de 'build to rent' en Bajadoz?

De momento, nos hemos posicionamos en lo que era la avenida del principal de la ciudad. Y ahí es donde hemos hecho una inversión para hacer 1.500 viviendas, aunque nuestro proyecto principal está en Campus Civitas, que más que una promoción será un barrio al calor de la plataforma logística.

Ya estamos levantando 250 casas, de las que no menos de un 40% las vamos a destinar a 'build to rent'. ¿Por qué? Porque existe una concentración importante en el ámbito sanitario: el hospital más importante público de la comunidad autónoma, se va a instalar en breve el grupo Quirón con otro hospital privado importante, un aumento de la nueva facultad de Medicina que pasa a tener 4.700 alumnos… y justo detrás está Campus Civitas y la plataforma logística, donde se están instalando ya grandes operadores.

Badajoz parece como una especie de burbuja dentro de este entorno nacional con problemas. Aquí, hay ilusión porque se están generando empleos por la posición fronteriza que tenemos con Portugal, que convierten a Badajoz en una referencia sanitaria. Y nosotros entendemos que esa apuesta por el BTR es ganadora para los trabajadores del ámbito sanitario, los trabajadores de la universidad o los trabajadores de los grupos logísticos que se van a instalar.

¿Es muy difícil vender un proyecto así en un lugar como Badajoz?

Al principio, sí, pero ahora las socimis, los fondos, las promotoras… empiezan a darse cuenta de las cosas que están empezando a pasar allí. Afortunadamente, en los últimos dos o tres meses estamos viendo que empieza a despertar un interés por instalarse allí. Nuestra apuesta por el BTR es un 33% en nuestro plan de negocio, pero sin cerrarnos a aumentar este porcentaje.

¿Os encargáis también de gestionar las rentas? ¿Cuál es vuestro modelo de negocio?

Nosotros nos encargamos de todo. Todo ha sido con financiación propia, sin ayudas bancarias. Tenemos nuestra constructora, nuestro equipo promotor y gestionaremos todo el proceso también del alquiler y los edificios.

¿Les han llegado ofertas para hacerse cargo de la gestión de las viviendas?

Hay gente que se acerca. Lo que pasa es que nosotros creemos que todavía no estamos lo suficientemente maduros y además no queremos precipitarnos en ningún tipo de acuerdo. Queremos consolidar nuestro modelo y cuando veamos de verdad hasta dónde somos capaces de llegar, poder hablar con otros operadores de un tamaño que seguro que nos aporta muchísimo.

¿Se trata del primer proyecto 'build to rent' de Badajoz?

Efectivamente. El sector inmobiliario se empezó a reactivar como hace un año y medio en Badajoz. Este tipo de apuestas, donde hoy por hoy la hipoteca es más barata que el alquiler, es difícil de entender. Sin embargo, nosotros entendemos que va a aportar muchas posibilidades a la ciudad.

¿Va a ser el 'build to rent' el modelo que cambie el sector residencial tras el covid-19?

Sin ningún género de dudas. Al final uno tiene que pensar que lo más importante de su vida, dónde descansa, dónde va a tener los momentos con su familia o con su entorno… Y apostando por el modelo BTR, en el que nosotros queremos apostar, una persona tiene acceso a una cantidad de servicios que en otras circunstancias no tendría.

¿El proyecto de Castilla-La Mancha es el primero también que se realiza en la zona?

No puedo asegurarlo. Lo que sí puedo decir es que nosotros vamos a hacer una apuesta enorme en Castilla-La Mancha a través del 'build to rent'

¿Tienen pensado dar el salto a ciudades con mayo densidad de población como Madrid?

Madrid es un mercado en el que hoy por hoy para nosotros, que somos una promotora muy joven y que está empezando, es un poco inaccesible. Nosotros hemos apostado por otro tipo de proyecto y otro tipo de ciudades donde, como te comentaba antes, se producía un hecho poblacional que le hacía diferente. Nosotros no somos una promotora que pueda ir a comprar donde le parece. No tenemos ese pulmón y esa capacidad. Preferimos crecer lento, pero seguro. Compramos el suelo y lo pagamos. Y en ciudades de un perfil distinto, donde se producen cosas que las hacen diferente, es donde hemos encontrado otro nicho de mercado y de momento no nos vamos a meter donde ni sabemos, ni podemos, ni tenemos la capacidad.

¿Es cierto que eres uno de los promotores que sobrevivió a la crisis de 2008?

Bueno, yo era un promotor muy pequeño y lo que hice fue reinventarme yendo a otro sector completamente distinto al inmobiliario, como es el sector de los nanomateriales. Y cuando ese sector  empieza a crecer y a consolidarse, yo todavía tenía una reserva de suelo, concretamente en Badajoz. En este momento es cuando le planteo a mis socios, que no tenían nada que ver con el sector inmobiliario, que podíamos apostar por el ladrillo en sitios donde se produjeran hechos poblacionales distintos.

Entonces, comenzamos a comprar suelos al lado de los terrenos que yo poseía todavía cerca de la Universidad de Extremadura. En paralelo hemos impulsado la plataforma logística, poniendo nuestro granito de arena. Y poco a poco este proyecto fue convenciendo a más gente en un sitio que además está completamente fuera del espectro de cualquier inmobiliario de este país. En resumidas cuentas, no es que yo me salvara de la quema, yo me quemé y desde otro sector he vuelto al inmobiliario.

¿Qué diferencias encuentras entre la anterior crisis y ésta producida por la pandemia?

Hay una gran diferencia: en la anterior crisis había un problema de dinero y ahora lo que sobra es dinero, porque los fondos tienen mucho capital. La cuestión es cómo convencerlos para que inviertan contigo.

A partir de que el problema no es de dinero, si tienes proyectos interesantes y los organizas bien es relativamente sencillo arrancarlos. En este punto, sí creo que proyectos que apuesten por la sostenibilidad contarán con el beneplácito de la ayuda.

¿Cuál es el papel que juega la compañía en la plataforma logística que se construye en los aledaños de Campus Civitas?

Yo pertenezco o formo parte de un grupo de empresas que desarrollan productos con nanomateriales derivados del grafeno. En este sentido anunciamos que vamos a instalar la primera planta de baterías con una tecnología disruptiva en Badajoz. Y al igual que nosotros, otros grupos se están instalando y apostando por esta ubicación. De hecho, la plataforma logística Badajoz tiene ya los primeros 700.000 m2 consumidos.

Es en este punto onde nuestra vertiente inmobiliaria apostando de una manera decidida por el BTR para que esas personas que no son de Badajoz, pero que van a trabajar allí, puedan vivir con todas las comodidades.

La comunidad autónoma y por fin Badajoz aprovecharán esa posición transfronteriza con Portugal y la comunicación histórica con los puertos portugueses, que ha sido la tradicional Ruta de la Seda para el comercio con África, China y América. La gente dice que Badajoz está muy lejos, pero ¿de dónde? Porque de Lisboa, una gran capital europea, está a una hora.

¿De quién es el suelo de la plataforma logística y cómo se va a desarrollar?

El suelo era del SEPES y la Junta de Extremadura lo ha impulsado. Ya se han instalado algunos operadores porque se ha construido la primera fase y ahora se están reparcelzando otras fases porque la demanda solicita solares más grandes para instalar plantas logísticas de mayor tamaño.

Por realizar un resumen, ¿su modelo se basa entonces en un 'build to rent' al calor del auge de la logística?

Al final es intentar hacer más sencilla la vida de las personas. Nosotros creemos que si en los ámbitos de los polos logísticos a los que estamos haciendo referencia se crea un número de empleos muy importante tiene todo el sentido del mundo hacer viviendas para que esos trabajadores estén tan cómodos que no se quieran ir.

Además estoy convencido de que alrededor del ecommerce y el teletrabajo esta tipología de proyectos va a triunfar, porque al final lo que uno quiere es ir a trabajar andando, quiere volver a casa a comer y ver a sus hijos… Es cuestión de hacer que todo sea más fácil con un nivel de vida muy alto, pero un nivel muy bajo de coste.