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Henry Gallego (Ktesios socimi): "Replicaremos el modelo de alquiler asequible en Portugal"

Henry Gallego, presidente y CEO de Ktesios Socimi y de RKS-AM. / RKS
Henry Gallego, presidente y CEO de Ktesios Socimi y de RKS-AM. / RKS

Ktesios, la socimi de RKS, comenzó a cotizar en Euronext Lisboa a comienzos de junio, a pesar de no tener ningun activo en el país vecino. Pero esto es algo que cambiará a medio plazo, porque el vehículo de inversión encabezado por Henry Gallego busca replicar su modelo de viviendas en régimen de alquiler asequible en Portugal, según ha asegurado en una entrevista con idealista/news. 

Su compañía se autodefine como “la primera socimi con vocación social”, ¿nos puede explicar este concepto?

Así es, Ktesios es la primera socimi con vocación social y rentabilidades recurrentes que invierte en zonas 'non prime' con alquileres asequible y sabe conjugar a la perfección el binomio rentabilidad e impacto social. ¿Por qué?, porque tenemos una estrategia única, de gran potencial y con claro componente social, es decir, ofrecemos al inversor altas rentabilidades, pero, sin olvidar el factor social, facilitando el acceso a la vivienda, y a una vivienda digna, de calidad, de mayor tamaño que lo que se encuentra en grandes ciudades, con zonas verdes, infraestructuras, colegios, servicios médicos, a familias trabajadores, que, en otras circunstancias, no podrían permitírselo.

¿Cómo lo hacen?

Invertimos con descuentos sustanciales, en inmuebles residenciales de poblaciones alejadas de las grandes ciudades, pero con microeconomías favorables. La explotación de estos inmuebles, con alquileres asequibles para obtener una larga duración, alta ocupación y baja rotación, nos ofrece mayor rentabilidad que en zonas 'prime'. Nosotros, a diferencia del resto, compramos el inmueble a perpetuo para alquiler y no tenemos en cuenta la rotación de los activos, sino que las rentabilidades se obtienen por los ingresos provenientes de alquileres, por las rentas recurrentes. Ahora bien, si se produjera venta de inmuebles, serían rentabilidades adicionales para el inversor.

Hay un punto clave, las socimis han nacido con el objeto de profesionalizar el sector, dando acceso a todo tipo de inversor, no solo a grandes patrimonios. Además, en Ktesios nos tomamos este compromiso muy en serio. Donde invertimos dinamizamos áreas que en muchos casos están olivadas por el inversor institucional pero que tienen un gran potencial. Nosotros hemos apostado por este sector y seguimos firmes con ello.

¿Qué horquilla de precios tienen sus alquileres?

Como decía, tenemos el firme compromiso social de facilitar el acceso a la vivienda (actualmente unas 110 familias) y por eso nuestros alquileres rondan los 300 o 400 euros. La política de precios se basa en ofrecer alquileres competitivos, con el propósito de ser la primera opción del potencial inquilino. Y no porque sean alquileres asequibles dejan de ser inmuebles de gran calidad. Es muy importante resaltar esto.

Nuestra estrategia de inversión tiene mucho potencial y da resultados. Contribuimos a poner en marcha inmuebles que, si no, estarían vacíos.

¿Cuál es la rentabilidad que obtiene el inversor?

Ktesios es una socimi residencial con enfoque patrimonialista y de gestión prudente, orientada a inversores que buscan estabilidad con rentabilidades recurrentes. Clave para obtener altas rentabilidades es la adquisición de inmuebles con descuentos sustanciales sobre valor de mercado. Los activos provienen de bancos y fondos de inversión que no los consideran como inversión “core”, además de las dificultades que tienen para gestionarlos.

Nuestro objetivo de rentabilidad anual es de 6,5%, con el break-even en el 2022.

Ktesios socimi ha cerrado un 2020 muy positivo ya que alanzamos los objetivos marcados tanto en capital social como en inversión en inmuebles que superan ya los 12M de euros. Y en estos días celebramos el importante hito de salir a cotizar en Euronext Lisboa el pasado 1 de junio.

Todos sus activos se concentran en España, sin embargo, han decidido cotizar en la Bolsa de Lisboa, ¿por qué?

Hay varias razones que nos han llevado a optar por Euronext Lisboa.

1. En la actualidad, nuestros activos se encuentran en España, pero queremos tener una visibilidad más internacional. No hay que olvidar que Euronext es un mercado de referencia para las compañías inmobiliarias europeas, con alrededor de 100 emisores de este sector.

2. Además, queremos replicar nuestro modelo de negocio en el mercado portugués en los próximos meses. Creemos que puede haber sinergias.

3. Los costes, los gastos de salida a cotización se reducen considerablemente respecto al BME Growth, por ejemplo.

4. Hay menos burocracia y más agilidad en los trámites, a pesar de ser rigurosos.

5. Consideramos que en otros parqués hay demasiados actores en el escenario, por eso hemos decidido cotizar en el Euronext de Lisboa, donde solo hay dos socimis y ninguna de ellas es residencial. De esta manera nosotros podemos destacar… y hacer las cosas diferentes.

"Nuestros alquileres rondan los 300 o 400 euros"

 

 

 

En España, su cartera está distribuida en poblaciones de Cádiz, Murcia, Toledo y Ciudad Real, ¿por qué estas ubicaciones?

La mayoría de las socimis invierte en zonas 'prime', algunas pocas en la periferia de las grandes ciudades o en ciudades de la “segunda línea” pero ninguna en las poblaciones pequeñas dónde invertimos nosotros. Vemos que hay mucho potencial en estas zonas y no hay competencia institucional. Requiere de una gestión muy activa y especializada, pero con gran resultado. Tenemos un equipo de profesionales con mucha experiencia que hacen posible que todo esto funcione.

¿Se plantean entrar en zonas ‘non prime’ de Madrid o Barcelona, es decir, en localizaciones/poblaciones periféricas de estas ciudades?

Tenemos una estrategia de inversión clara con un enfoque social definido. Si encontramos activos que cumplan con los criterios de elegibilidad, descuentos del 40-50% sobre valor de mercado, y que podamos ofrecer alquileres asequibles en viviendas dignas, nuestra respuesta es sí. Pero sabemos que no los hay.

Nuestro objetivo es seguir creciendo a nivel nacional y en medio plazo replicar el modelo de negocio en Portugal, pero siempre orgánicamente. La escalabilidad de nuestro negocio es muy alta, hay un stock enorme y un aumento constante de la oferta por parte de Fondos y bancos.

¿El auge del teletrabajo puede favorecer a su negocio porque la gente tenderá a irse las zonas 'non prime' a vivir?

Pensamos que algunas de las tendencias que se iniciaron el año pasado, están por quedarse, y el teletrabajo es una de ellas. Es una tendencia que ya estaba latente y que la pandemia no ha hecho más que acelerarla, como el comercio online o la digitalización de las empresas.

Uno de los principales factores es que cada vez menos personas y/o familias cuentan con los ingresos suficientes para adquirir una vivienda y/o acceder a la financiación que, sumado a la incertidumbre generada por el covid-19 y a la frágil situación laboral, optan por ahorrar antes que endeudarse y, por ende, alquilar antes que comprar.

La inclinación a dejar las grandes ciudades y establecerse en poblaciones pequeñas que ofrecen viviendas más asequibles, con mayor espacio y zonas exteriores, junto al auge del teletrabajo, continuará potenciando aún más el mercado del alquiler.

¿Cómo les ha afectado la pandemia?

La pandemia ha generado una crisis global y desde luego el sector inmobiliario no ha sido inmune a ella. Algunos de los subsectores, como el hotelero, oficinas, centros comerciales …se han visto más afectados por la llegada de la pandemia que, por otro lado, ha modificado muchos de nuestros hábitos, por ejemplo, el cómo nos relacionamos, cómo compramos, cómo trabajamos, dónde vivimos…

En nuestro caso, que nos dedicamos al inmobiliario residencial puro y duro, y en un nicho muy específico como son las zonas alejadas de las grandes poblaciones, con alquileres asequibles, hemos navegado bien la tormenta aumentando nuestro negocio a pesar de las circunstancias generadas por el covid-19 y nos encontramos en una situación sólida y fortalecida.

¿Cuál es el plan estratégico de la compañía?

Tras la salida a bolsa estamos trabajando en un plan estratégico que nos permita la adquisición de más de 3000 activos hasta el 2025, con un crecimiento sostenible pero progresivo siguiendo la misma estrategia de inversión. Donde el origen de los activos (deal flow) provine de instituciones financieras, fondos de inversión, Sareb y, sean viviendas ya construidas, sin riesgo promotor. 

Tenemos ya más de 3.000 unidades comerciales analizadas y susceptibles de ser adquiridas (sólo en este año hasta marzo), y cada día recibimos ofertas de este tipo de activos.

Este potencial de activos (pipeline) nos permitiría aumentar nuestra presencia en 195 localidades de 26 provincias y alcanzar un valor de mercado estimado 300M €.

¿Se plantean alguna operación 'build to rent' algún player del mercado (promotora o constructora)? Es decir, no sólo dedicarse a absorber o comprar los activos tóxicos de los bancos.

El hecho de que estén en poblaciones 'non prime' no significa que sean activos tóxicos. Son activos saneados de buena calidad y con todas las licencias de ocupación. Consideramos que hay mucha vivienda construida, vacía, parada, sin rentabilizar y en estas zonas en las que los grande bancos y fondos de inversión no lo consideran activo core. Son zonas más complicadas de gestionar, pero nosotros, a través de RKS AM, sabemos cómo hacerlo, tenemos el conocimiento y la experiencia de darles, a todos estos inmuebles, una oportunidad de regresar al mercado. Creemos que el BTR es más para grandes poblaciones donde hay escasez de producto.

"Tenemos ya más de 3.000 unidades comerciales analizadas y susceptibles de ser adquiridas"

¿Sólo gestionan viviendas localizadas en edificios enteros, o también casas sueltas?

No invertimos en disperso. Nuestra estrategia es invertir en activos concentrados en un mismo edificio, esto hace que la optimización de los recursos y el control del gasto sea más eficiente lo que nos permite ofrecer a los inversores la generación de altas rentabilidades.

¿Compran edificios para reformar y luego alquilar? 

Efectivamente, como decíamos antes, nuestros activos provienen del stock de los bancos y fondos de inversión todos sin riesgo promotor y con LPO (licencia de primera ocupación). En ocasiones son inmuebles que requieren de un lavado de cara, de algo de atención, pero no en todos los casos. Todos los inmuebles adquiridos se visitan previamente y, a través de la gestora RKS-AM, se valora el capex necesario. En general los gastos de adecuación componen una parte muy pequeña en el precio de la compra ya que son normalmente pisos nuevos en buenas condiciones y listos para alquilar.

¿Se plantean ampliar su cartera en otro sector que no sean viviendas (oficinas, logística, 'retail'…)

No, de momento no. Nuestra experiencia se centra en el mercado residencial de alquiler, asequible y en zonas alejadas de las grandes ciudades. Es ahí donde vemos que funciona esta fórmula que llevamos testeando desde hace cinco años y donde radica nuestra experiencia.