La Ley de Vivienda cumple tres meses entre recursos al Constitucional y tensión en el mercado

El pasado 26 de agosto se cumplieron tres meses de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, una de las normativas más polémicas de los últimos tiempos para el mercado inmobiliario y que abre la puerta al tope a los alquileres en zonas tensionadas.

En estas semanas, Madrid, Andalucía y el País Vasco han recurrido la ley ante el Tribunal Constitucional, mientras que Baleares está preparando su recurso y Galicia ha pedido modificaciones en la Comisión Bilateral entre CCAA y Estado. Cataluña votará esta semana si también recurre al TC.

Por su parte, los expertos critican que su puesta en marcha de momento solo ha conseguido tensionar más el mercado, generar alarma social y limitar el acceso a una vivienda a las personas con menos recursos.

Las CCAA que han recurrido ya la Ley de Vivienda al TC

Hasta la fecha, tres comunidades autónomas han presentado oficialmente un recurso de inconstitucionalidad de la Ley de Vivienda: Madrid, Andalucía y el País Vasco.

Prácticamente todos los recursos presentados inciden en una invasión competencial en cuanto a la regulación de la vivienda protegida, el parque público de viviendas, la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, las medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento o las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sin embargo, cada autonomía ha recurrido diferentes apartados de la normativa:

Madrid

En el caso de la Comunidad de Madrid, el recurso de inconstitucionalidad se presentó en julio y, según detallaron altos cargos del Gobierno regional en julio, se centra en varios preceptos de la Ley Vivienda estatal bajo la premisa de que el texto invade competencias autonómicas. En concreto, versa sobre 11 apartados de ocho artículos en los que se "extralimita" la interpretación de las competencias del Estado.

La presidenta autonómica, Isabel Díaz Ayuso, llevaba meses anunciando su intención de recurrir esta normativa ante el Tribunal Constitucional, incluso antes de su puesta en marcha, e insistiendo en aquellas medidas que dependan de la iniciativa autonómica, como por ejemplo la declaración de zonas tensionadas de mercado residencial, no se aplicará en la región. Ayuso se ha mostrado tajante en sus afirmaciones: “la ley aprobada con Bildu y ERC invade competencias de las CCAA, contiene artículos inconstitucionales y graves errores jurídicos que perjudican seriamente al mercado inmobiliario y muy especialmente a los madrileños", ha destacado la mandataria del PP en las redes sociales.

Andalucía

Andalucía, también gobernada por el Partido Popular, es otra de las regiones que ha llevado la normativa al alto tribunal. A finales de julio, el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía autorizó la interposición del recurso de inconstitucional, que versa sobre un total de 18 artículos y cuatro disposiciones adicionales de la Ley de Vivienda, al considerar que invade competencias en materia de vivienda exclusivas de la comunidad autónoma y recogidas en el artículo 56 del Estatuto de Autonomía

En concreto, el Gobierno regional encabezado por Juanma Moreno explicó que ha centrado su impugnación ante el Tribunal Constitucional en “toda la regulación recogida en la Ley Estatal de Vivienda en torno al concepto de vivienda protegida, vivienda asequible incentivada, gran tenedor y parque público. La regulación de la Ley Estatal de Vivienda en estos artículos es tan completa y acabada que no deja resquicio alguno para la regulación al legislador autonómico, que es el competente en la materia. Como ejemplo, en relación con la vivienda protegida, recoge asuntos ya regulados por la administración autonómica como la duración de la calificación o los requisitos para ser adjudicatario”. No obstante, Andalucía no ha solicitado la suspensión cautelar de la normativa.

País Vasco

Euskadi también se ha sumado a la lista de autonomías que han recurrido la Ley de Vivienda, a pesar de no estar gobernada por el Partido Popular. En concreto, el Gobierno vasco, liderado por Iñigo Urkullu (PNV) también recurrió la normativa ante el Tribunal Constitucional a finales de julio, con el desacuerdo de los tres consejeros del PSE-EE, por considerar que el texto "condiciona el autogobierno vasco en materia de vivienda y vulnerar competencias que corresponden" a la región, "generando inseguridad jurídica sobre la normativa a aplicar".

Así, ha impugnado un total de siete artículos de la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda, una disposición transitoria, una disposición adicional y dos disposiciones finales.

Al margen del recurso de inconstitucionalidad, y de forma paralela, el Ejecutivo autonómico también ha solicitado al Gobierno central en funciones que abra una vía de " diálogo" en la Comisión Bilateral entre las CCAA y el Estado "para intentar solventar diferencias de interpretación" de la norma.

Baleares recurrirá pronto la Ley de Vivienda al TC

Baleares también ha anunciado que recurrirá la normativa ante el Tribunal Constitucional, aunque de momento no lo ha hecho formalmente.

Bajo el nuevo Gobierno regional liderado por la popular Marga Prohens, a principios de agosto el Consejo de Gobierno balear autorizó a la Abogacía de la región a interponer un recurso de inconstitucionalidad contra nueve artículos y cuatro disposiciones de la Ley de Vivienda por invadir competencias autonómicas. Es decir, ya ha iniciado los trámites para presentar el recurso.

Según insistió la consellera de Vivienda regional, Territorio y Movilidad, Marta Vidal, el día que confirmó su intención de llevar a cabo el recurso, la comunidad tiene competencias exclusivas en materia de ordenación del territorio, incluyendo el litoral, el urbanismo y la vivienda, de conformidad con lo establecido en el Estatuto de Autonomía de las Islas Baleares, y por ello elevará este asunto al Constitucional. “Hay una invasión clarísima. Esa es la opinión del Govern y de la Abogacía", declaró.

Galicia se aferra a la Comisión Bilateral con el Estado

Galicia aprobó a mediados de julio solicitar a la Administración Central la convocatoria de la Comisión Bilateral con el Estado para intentar corregir la Ley de Vivienda, al igual que Euskadi, aunque en su caso esta propuesta está basada en no tener que llegar a la interposición de un recurso de inconstitucionalidad.

Según la Xunta, además de ser confusa en su redacción, la normativa es “defectuosa técnicamente y poco clara en la atribución de ciertos deberes y actuaciones” y que “no respeta las atribuciones exclusivas que tiene la Comunidad en esta materia”. También critica que la ley “fue tramitada y aprobada unilateralmente por el Estado, sin contar con la opinión de los ejecutivos autonómicos ni considerar las diferentes realidades territoriales”. En total, la normativa incluye 17 artículos que la Xunta cuestiona total o parcialmente.

Fuentes del Gobierno gallego confirman a este medio que actualmente están pendientes de la Comisión Bilateral antes de tomar una decisión definitiva sobre el recurso.

Cataluña votará la presentación del recurso en septiembre

Cataluña es la única autonomía que ha avanzado en el plan para topar los alquileres en España. En junio ya inició los trámites para declarar hasta 140 municipios de la región como zona de mercado tensionado, paso previo para establecer un límite a los precios de los arrendamientos, y ha anunciado que reducirá de 10 a cinco los inmuebles para considerar como grandes tenedores a los propietarios en aquellas zonas que se declaren de mercado residencial tensionado.   

Pese a ello, el Parlament catalán ha convocado un pleno para este viernes, 1 de septiembre, para votar si interpone ante el Tribunal Constitucional un recurso de inconstitucionalidad contra la Ley de Vivienda, según informó la Cámara en un comunicado. En concreto, el pleno decidirá si recurre la nueva ley al TC después de que Junts solicitara un dictamen al Consell de Garanties Estatutàries (CGE) al considerar que se produce una "vulneración del ámbito competencial de la Generalitat y del principio de seguridad jurídica". Dicho dictamen determinó que varios artículos y disposiciones de la ley vulneran "la competencia exclusiva de la Generalitat en materia de vivienda que fija el Estatut de Autonomía de Catalunya", así como "el principio de autonomía financiera y la autonomía de gasto de la Generalitat".

La propuesta de Junts es que el Parlament interponga un recurso de inconstitucionalidad contra ocho artículos y tres disposiciones del texto (art. 2, 15, 16, 17, 18, 27, 28, y 29; y las disposiciones transitorias primera y segunda, y la disposición final séptima). ERC también se ha mostrado a favor de impugnar esa parte de la normativa, siguiendo las recomendaciones del CGE. 

Según la consellera de Territorio de la Generalitat de Cataluña, Ester Capella, la decisión de votar el recurso en el no contradice el hecho de que la región quiera aplicar cuanto antes la regulación de las rentas del alquiler. Tal y como ha afirmado, la Generalitat está defendiendo sus competencias y que es su "obligación dar respuesta a la ciudadanía catalana" y garantizar sus derechos.

Tensión en el mercado, alarma social y menos acceso a la vivienda

Los expertos se muestran muy críticos con los tres primeros meses de la Ley de Vivienda y mantienen los argumentos que esgrimían antes de su puesta en marcha.

Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, explica a idealista/news que “estamos ante una ley con poca precisión jurídica, contradicciones y con buena parte de la misma que debe ser desarrollada por las CCAA y que por ahora ninguna lo ha hecho. La realidad es que además de trasladar a los particulares la obligación del Estado de garantizar una vivienda digna a todos los ciudadanos lo único que ha provocado, por ahora, es que el mercado inmobiliario se tensione más y que las personas con pocos recursos tengan aún menos posibilidades de acceso a una vivienda. Ha dificultado más los procedimientos de desahucio y de precario y, en definitiva, el propietario es quien sufre no sólo los retrasos de los juzgados y quien debe luchar con la burocracia y todos los requisitos que ha establecido la Ley".

La letrada insiste en que “el Tribunal Constitucional tendrá que resolver sobre esta intromisión a la propiedad privada y la intervención del mercado inmobiliario y qué derecho prevalece más, si es que deben afectarse para garantizar el derecho a la vivienda".

Goenaga también recuerda que ese pronunciamiento “ya se le reclamó cuando declaró la inconstitucionalidad de la Ley Catalana, pero no lo hizo, y se limitó a manifestar que el legislador catalán se había excedido en sus competencias", aunque cree que esta vez sí deberá pronunciarse y que “lo hará dentro de un año o más con lo que en todos aquellos casos en que se hayan aplicado alguna de sus medidas no se retrocederán sus efectos y como el ciudadano lo sabe, dados los últimos pronunciamientos en los que declarando inconstitucional una norma no ha tenido efectos retroactivos, tratará de que no se le aplique".

En definitiva, añade la socia de Círculo Legal Barcelona, “el balance de estos tres meses de vigencia de la ley es que seguimos igual o peor, ya que no ha solucionado nada, ha creado alarma social y el Estado no asume la responsabilidad de garantizar el derecho a la vivienda de todos los ciudadanos. Se busca proteger a las personas declaradas vulnerables, pero sin tener en cuenta cómo afecta a los pequeños propietarios que, en definitiva, son los que tienen el grueso del parque inmobiliario. Tenían la oportunidad de adoptar medidas claras y contundentes contra la ocupación, pero no lo han hecho y sigue siendo un grave problema que se está enquistando en nuestra sociedad".

Los datos de mercado, por su parte, apuntan que las rentas del alquiler siguen al alza. Según idealista, en julio el precio medio se situó en 11,9 euros/m2 en el conjunto de España, tras subir un 0,9% mensual y un 9,3% el último año, lo que se convierte, por séptimo mes consecutivo, en el precio máximo histórico. Además, un 40% de las inmobiliarias detecta menos oferta en el mercado.

Para Montserrat Junyent, presidenta de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), la normativa tiene un recorrido escaso, ya que “solo muestra signos de vitalidad en Cataluña, única CCA que ha iniciado los trámites para declarar zonas de mercado tensionado y así poder aplicar el control de rentas. El mero hecho de que sean varias las CCAA que están dispuestas a defender sus competencias y otros aspectos son un claro signo de q esta ley necesariamente tiene poco recorrido en la práctica, excepto en Cataluña, según se vislumbra de momento. Aunque está pendiente su posicionamiento en relación a la interposición de un recurso de inconstitucionalidad por razones competenciales”.

La máxima responsable de la patronal inmobiliaria también afirma que todavía es pronto para saber “cuáles van a ser las consecuencias de una hipotética sentencia favorable del Tribunal Constitucional a esas tesis”, aunque lamenta que la vigencia de la Ley de Vivienda haya entrado en vigor. “Mayor muestra de desequilibrio territorial no se encuentra en ningún otro sector. Es lamentable que una materia como la vivienda y la protección a su acceso no haya merecido un mayor respaldo y consenso”, concluye Junyent.