¿Es rentable comprar una casa en subasta? Ventajas y desventajas

Las ventajas de las subastas de viviendas son grandes conocidas para los inversores que intentan obtener inmuebles a un precio inferior al de mercado, tanto para sí mismos como en forma de inversión. Quizás el principal punto fuerte de las subastas de inmuebles es el precio, si bien no hay que perder de vista que este tipo de adquisiciones pueden resultar más complicadas y que, por tanto, conviene asesorarse y/o formarse con antelación antes de lanzarse a pujar. 

Para que amplíes tu conocimiento al respecto, te contamos cuáles son los principales beneficios de las subastas de viviendas, así como los riesgos de comprar una casa embargada. 

¿Qué significa cuando una casa está en subasta?

Una casa en subasta se vende mediante un procedimiento específico que consiste, de forma esquemática, en la fijación de un precio de salida y el desarrollo de un sistema de pujas. La persona que ofrezca una cantidad mayor será la que logre adjudicarse el bien.

No existe una sola forma de celebrar una subasta en España: en función del caso, se seguirá un procedimiento legal u otro, con unas reglas de adjudicación específicas que pueden ser más o menos protectoras para el deudor. En el ámbito específico de la subasta de bienes inmuebles, los deudores hipotecarios que pierdan su vivienda habitual se encontrarán más protegidos que los deudores de segundas viviendas.

Consulta cómo funcionan las subastas de inmuebles.

Los tipos de subastas de viviendas

Existen muchos motivos por los que puede venderse un inmueble en subasta, lo que da lugar a varios tipos:

Subastas forzosas

La mayoría de las veces, la subasta se produce como culminación de un proceso de ejecución de deuda. Cuando una persona física o jurídica no puede hacer frente a sus obligaciones económicas con normalidad, es posible que su acreedor o acreedores acudan a la justicia para reclamar su dinero y, en caso de agotarse todas las vías, se procederá a la subasta de bienes para obtener liquidez.

En algunos casos, la subasta es fruto de una garantía hipotecaria (entonces hablamos de ejecución hipotecaria), pero también es posible que el inmueble no guarde relación alguna con la deuda y que simplemente sea el método más adecuado para saldar las deudas pendientes.

Son frecuentes las subastas originadas por deudas con Hacienda, con la Seguridad Social..., y también las judiciales, iniciadas por empresas o particulares a los que se les debe dinero (en el marco de un concurso de acreedores, de un procedimiento de apremio...).

Subastas voluntarias

También existen subastas voluntarias de inmuebles, que no son ordenadas por un juez ni son fruto de una ejecución de deuda con una Administración Pública, con una empresa o con un particular, sino que parten de la voluntad de los propios dueños del bien. Pueden hacerse ante notario o por vía judicial.

Por ejemplo, las subastas voluntarias son frecuentes cuando existe desacuerdo acerca de la venta de un inmueble en el marco de una comunidad de bienes. Los casos más habituales de copropiedad de un piso o vivienda son herencias o divorcios. En estos supuestos, la extinción de condominio permite disolver el régimen de copropiedad existente.

En estos casos, los copropietarios cuentan con un mayor control y pueden definir un pliego de condiciones de la subasta (por ejemplo, marcando un precio mínimo más elevado del que correspondería en una subasta forzosa). Sin embargo, la normativa permite su adjudicación por importes inferiores y el caso estará en manos de un juez.

¿Qué pasa cuando se subasta una vivienda?

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Cuando se decide subastar una vivienda, lo más frecuente es que se anuncie en el Portal de Subastas del BOE, que es el espacio en el que se celebra la gran mayoría de las subastas públicas. De esta forma, cualquier ciudadano que se dé de alta en este portal podrá participar en ella. 

En el anuncio de la subasta se detallarán las condiciones bajo las que se desarrollará el procedimiento, cuál es la normativa aplicable, de qué órgano procede la subasta..., así como detalles sobre el propio bien o lote de bienes. 

La subasta se desarrollará durante el plazo que marque el pliego de condiciones y, en función de ellas, uno de los participantes conseguirá adjudicarse el bien (salvo que la subasta se declare desierta o en caso de que ninguna puja cumpla con los requisitos mínimos).

Consulta cómo participar en subastas de viviendas.

Ventajas de las subastas de inmuebles

Existen distintas ventajas de comprar un inmueble en subasta y sin duda una de ellas es el precio. Esta es la principal razón por la que muchos inversores se especializan en este tipo de bienes y el motivo por el que puede compensar el riesgo añadido que implican estas operaciones. Toma nota de las ventajas de la subasta de vivienda:

• Comprarás a un precio inferior al de mercado. Esta regla suele cumplirse normalmente, tratándose del principal atractivo de esta vía de adquisición de vivienda. Eso sí, no olvides tener en cuenta las cargas pendientes y los impuestos que deberás abonar para valorar cuál puede ser tu puja máxima. Se dice que, de media, puedes ahorrar entre un 30% y un 50% con respecto al precio normal de mercado.
• Evitarás algunos gastos. Por ejemplo, la tasación del inmueble ya vendrá dada antes de iniciarse el proceso. 
• Se trata de procesos transparentes y públicos. La celebración de subastas ha cambiado mucho con los años y ha ganado en transparencia. Cualquiera puede participar en ellas y su celebración ya no es física en la mayoría de los casos. 
• Podrás comprar desde casa. Las subastas suelen celebrarse online, por lo que podrás realizar la mayor parte de los trámites desde casa. Puedes pujar desde cualquier lugar siempre que tengas un ordenador y conexión a Internet.

No olvides informarte sobre el estado del inmueble antes de pujar y, si es posible, visitar la zona o preguntar a los vecinos para evitar sorpresas. Normalmente no es posible visitar el interior del inmueble, pero siempre puedes contactar con la autoridad que organice la subasta para intentar gestionarlo.

Además, se recomienda hablar con el ayuntamiento y la comunidad de propietarios para conocer posibles deudas en materia de IBI y cuotas de la comunidad, que pasarán a ser tu responsabilidad. 

Encuentra casas en subasta.

Riesgos de comprar una casa en subasta

También existen ciertas desventajas de comprar un piso en subasta, tales como:

• Necesitarás contar con toda la liquidez necesaria para adquirir el bien. Normalmente no es viable (o resulta arriesgado) apostar por obtener financiación hipotecaria. Es posible que el banco no quiera avalar el préstamo con un bien cuyo estado se desconoce. 
• La oferta de inmuebles es menos variada. Es poco frecuente encontrar inmuebles en zonas céntricas, aunque esto no quiere decir que no puedan ser rentables. 
• Te enfrentarás a posibles 'gastos sorpresa'. La vivienda será entregada tal y como se encuentra, con todo lo que ello implica. Puede que tengas que realizar reformas que no esperabas o que te encuentres con ocupantes indeseados. Todo ello supone costes y tiempo extra.
• Deberás informarte con detalle por tu cuenta. Muchas veces la información de la subasta es incompleta o incluso inexacta, por lo que deberás investigar por tu cuenta y asumir, si así lo decides, cierto nivel de riesgo.

¿Merece la pena pujar por una vivienda en subasta?

Saber si es rentable comprar un inmueble en subasta o no depende de muchos factores. En principio, es cierto que el precio de salida de este tipo de bienes se encuentra por debajo del valor de mercado. Sin embargo, no hacer bien nuestros deberes e investigar en profundidad acerca del estado del bien puede provocar que nuestra inversión se vea reducida, e incluso que la rentabilidad esperada desaparezca por completo.

Conocer el estado posesorio del bien, sus cargas anteriores y preferentes, y si se trata de la subasta de un inmueble al completo o no son algunos elementos que se deben tener en cuenta antes de pujar. También es conveniente sopesar que el estado del inmueble puede ser peor de lo que esperas, lo que te obligará a realizar obras extra, con el coste que ello implica.