Cuenta atrás para pujar por los suelos de Sareb para 3.700 viviendas de alquiler asequible

El proyecto estrella de Sareb para lanzar al mercado suelos destinados a vivienda asequible entra en el tramo final. Los promotores, 'servicers', inversores y demás agentes interesados tienen de plazo hasta el próximo 20 de enero para presentar sus ofertas por esta primera fase del bautizado 'Proyecto Viena'. 

El plan completo comprende la cesión de 133 suelos finalistas y libres en diferentes puntos de España y donde se pueden levantar alrededor de 10.600 viviendas de alquiler asequible, aunque no se descarta que su capacidad pueda alcanzar en el futuro las 15.000 unidades. 

A mediados de octubre, la sociedad pública que gestiona los activos de las entidades financieras rescatadas lanzó la licitación de la primera fase de este plan, que incluye 50 terrenos y la posibilidad de desarrollar más de 3.771 unidades residenciales, con una inversión estimada de 460 millones de euros, y estipuló un plazo máximo de tres meses.

En las últimas semanas, son muchos los agentes del sector que han estado analizando los pliegos y haciendo números para valorar la presentación de ofertas. Sobre todo, después de las presentaciones que ha realizado la sociedad pública a un centenar de profesionales del sector inmobiliario en Londres y Madrid. 

En esta primera tanda por las que se pueden presentar ofertas se incluyen medio centenar de parcelas distribuidas en 39 municipios, con una población superior a los 10.000 habitantes, situados en 23 provincias de 12 comunidades autónomas diferentes.

Los principales detalles de la operación

A falta de conocer cuántas ofertas recibe Sareb por estos suelos y quiénes han pujado, la sociedad ha diseñado las condiciones de los pliegos con el objetivo de despertar el interés del mercado. En base a ello, cederá los suelos durante 80 años a los inversores, que está contemplada la posibilidad de traspasar la concesión a un tercero o que la rentabilidad de los proyectos puede superar el 7%. 

Según explican desde Sareb, entre los principales detalles que explicó al mercado en los encuentros de Londres y Madrid están que el derecho de superficie, además de ser una figura jurídica muy asentada en España, es hipotecable, financiable y transmisible. Además, los suelos son libres, lo que permite una tramitación rápida de las licencias, y se encuentran en zonas consolidades, bien conectadas y con una demanda de alquiler acreditada. 

También destacan otros detalles, como que no se pide proyecto básico, que los alquileres están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no al régimen de VPO, o que la selección de los inquilinos no funciona a través de las habituales listas de espera municipales. Por último, los proyectos son susceptibles de recibir financiación bancaria a través de organismos como el Instituto de Crédito Oficial (ICO) o el Banco Europeo de Inversiones (BEI).

A cambio, las rentas de las viviendas asequibles, así como de los garajes y trasteros, están limitadas a un precio máximo según su ubicación, y están por debajo del mercado. La renta media se sitúa en 7,6 euros/m2 en el caso de las viviendas (el mínimo son 5,4 euros/m2 en Cartagena y el máximo, los 11,6 euros/m2 de Madrid), mientras que en el caso de los anejos el promedio es de 3,8 euros/m2. 

Los ganadores se conocerán en febrero-marzo

Las previsiones apuntan a que habrá ofertas de Uniones Temporales de Empresas (UTES) entre promotoras y empresas especializadas en gestionar el alquiler o en invertir, como suele ser habitual en este tipo de procesos.

El nombre de los ganadores se conocerá probablemente semanas más tarde, entre finales de febrero y principios de marzo, después que envíen toda la documentación pertinente y Sareb dé su visto bueno definitivo. En concreto, toda la fase de documentación general y técnica quedará resueleta en el segundo mes del año, y posteriormente se valorará cada oferta económica. 

Según consta en los pliegos, la garantía provisional requerida es de apenas 250.000 euros, mientras que la definitiva es del 5% de las pujas que salgan adelante. 

Una vez que se conozcan los adjudicatarios de forma oficial, deberá firmarse el contrato de cesión de superficie, un paso previsto para mayo-junio. 

Posteriormente, los ganadores deberán solicitar la licencia del proyecto básico (para lo que tienen un máximo de cuatro meses), con el objetivo de que las obras de las promociones arranquen en la segunda mitad de 2025, previsiblemente en diciembre. Y el periodo de ejecución máxima de los proyectos es de 24 meses, por lo que a finales de 2027 deberían estar listas las más de 3.700 viviendas proyectadas.

Por otro lado, también están contempladas auditorías periódicas que garanticen que se están cumpliendo los requisitos establecidos en los pliegos, cuyo pago correrá a cargo del adjudicatario. En caso de incumplimiento, está prevista la imposición de sanciones, que pueden ir desde multas económicas hasta el fin anticipado de la cesión, dependiendo del caso. 

Sareb paraliza temporalmente la venta de su promotora

El proceso de licitación de los primeros suelos del Proyecto Viena ha coincidido en el tiempo con el otro gran proyecto que tenía en marcha Sareb: la venta de su promotora Árqura. 

El pasado 23 de diciembre, la compañía anunció la suspensión temporal del proceso de Árqura y, por tanto, se pospone la fecha límite de presentación de ofertas no vinculantes por parte de los potenciales inversores. Una decisión que tomó atendiendo a la recomendación de la consultora Deloitte, que actúa como asesor financiero de la operación, que se estaba realizando a través de proceso ordenado de venta por invitación.

Además, Sareb anunció que a partir de ese momento abría un periodo de análisis y revisión de la operación "cuyas conclusiones se comunicarán a los inversores a la mayor brevedad".

La decisión de la sociedad llegó días después de que el Congreso de los Diputados instara al Gobierno a que la empresa pública de vivienda que va a poner en marcha el Ejecutivo aproveche los inmuebles que tiene a su disposición Sareb para destinarlos a vivienda social y asequible.

Y es que la Comisión de Vivienda de la Cámara Baja aprobó una proposición no de ley pactada entre los partidos del Gobierno, PSOE y Sumar, para este propósito. Podemos tambiéna poyó la propuesta, mientras que PP y Junts votaron en contra y VOX, PNV, ERC y Bildu se abstuvieron. 

Árqura Homes es una promotora constituida en 2019 por la propia Sareb. Es el vehículo a través del cual esta entidad invierte en la mayor parte de sus proyectos de promoción inmobiliaria y está gestionado por Aelca. Desde sus inicios, la compañía ha aprobado el desarrollo de 11.794 viviendas. De esta cifra, a cierre de junio, 4.724 ya estaban terminadas y 2.806 estaban en construcción.