El Gobierno vasco declara a San Sebastián como mercado tensionado en vivienda

San Sebastián se ha convertido en la primera capital vasca declarada oficialmente zona de mercado tensionado en vivienda por el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, a la espera de su publicación definitiva en el Boletín Oficial del Estado (BOE), prevista para el próximo mes de julio.

En un acto en el Salón de Plenos del Consistorio donostiarra, el consejero vasco de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, y el alcalde de San Sebastián, Eneko Goia, han presentado esta declaración que tendrá una vigencia inicial de tres años y permitirá aplicar "políticas públicas orientadas a corregir las disfunciones del mercado y a ampliar la oferta residencial accesible".

Itxaso ha subrayado que su Departamento va a "desplegar todo el potencial de las zonas tensionadas, desde la colaboración interinstitucional hasta la protección de las personas inquilinas" mientras trabaja para "recrecer la oferta de vivienda, sin olvidar las garantías necesarias para las personas propietarias".

Itxaso ha puesto en valor que "estamos abriendo una nueva etapa marcada por un nivel de ambición mayor, pero también por la mejora del entendimiento entre administraciones"; y ha defendido que "San Sebastián se pone hoy en marcha para salir cuanto antes del tensionamiento" en vivienda. 

El consejero ha incidido en que el problema de la carestía de la vivienda es "histórico" en San Sebastián y "muchos donostiarras han perdido la expectativa de lograr vivir en su propia ciudad" es necesario que "la recuperen". Por eso, el Gobierno Vasco está dirigiendo "una parte muy significativa" de su presupuesto en vivienda protegida a esta ciudad, "con un nivel de inversión sin precedentes".

"Estamos trabajando en una batería de medidas que no solo contengan los precios, sino que impulsen la oferta, refuercen el parque público y movilicen vivienda vacía", ha señalado, para añadir que el objetivo es "ofrecer soluciones para todos los umbrales de renta, porque el problema de la vivienda tiene solución, y la estamos construyendo desde el compromiso, el rigor y la escucha".

Por su parte, Goia se ha mostrado convencido de que la declaración de zona tensionada permitirá a San Sebastián "disponer un instrumento más para hacer frente al problema de la vivienda, que es uno de los que más preocupa a las y los donostiarras". "Esperamos que esta medida nos ayude a estabilizar los precios del mercado de alquiler en la ciudad", ha apuntado, para, a continuación, abogar por activar otras como "la puesta en marcha de nuevas promociones de vivienda pública de distinta tipología, que permitan dar una respuesta amplia al número de personas solicitantes que viven en la ciudad".

Tras subrayar que la inversión en vivienda pública realizada por el Ayuntamiento de los donostiarras ronda los 150 millones de euros, Goia ha recordado que el Consistorio "es propietario de más de 2.000 elementos alquilables en distintos puntos de la ciudad y trabaja en la actualidad para ampliar el parque de vivienda pública".

Además, ha recordado que, en estos momentos, se están construyendo en la ciudad alrededor de 1.200 nuevas viviendas en distintos ámbitos, como Ciudad Jardin, Añorga o el Infierno, y que los nuevos planeamientos que en breve serán aprobados permitirán llegar a las 1.500 viviendas en fase de construcción a final de año, a lo que se suma el acuerdo alcanzado para la compraventa de los Cuarteles de Loiola, que "permitirá la construcción de entre 1.500 y 1.700 nuevas viviendas".

También ha destacado "la buena sintonía existente" con el Gobierno Vasco, tras desbloquear junto con el Ejecutivo central "el futuro desarrollo de Txomin Enea II, una vez la cárcel cierre sus puertas, así como para trabajar en un convenio que permita al Ayuntamiento ceder terrenos de titularidad municipal al Gobierno Vasco destinados a la construcción de vivienda".

Radiografía del mercado donostiarra

Según la Entidad Pública Empresarial de Vivienda, Donostiako Etxegintza, adjuntada como base de la documentación para que San Sebastián fuera designada zona mercado residencial tensionado, el precio medio de la vivienda en la capital guipuzcoana ha alcanzado los 5.370 euros/m2, uno de los más altos de toda España, mientras que en el ámbito del alquiler, los contratos firmados en 2023 han registrado una media de 1.037 euros mensuales, cifra que representa un crecimiento del 13,6% en cinco años.

Además, se constata que la carga del alquiler más los gastos básicos supera el 30% de la renta disponible, alcanzando el 31,6%, lo que se suma a una oferta residencial limitada y envejecida. La ciudad cuenta con un parque de cerca de 95.000 viviendas, con una antigüedad media de 53 años, donde el 20% carece de ascensor, porcentaje que aumenta hasta el 31% en zonas como Intxaurrondo.

Por otro lado, 2.109 viviendas permanecen vacías (2,2% del parque), de las cuales 1.481 son consideradas por la estadística como gestionables. Por otro lado, hay contabilizadas 1.395 viviendas destinadas al uso turístico (1,4% sobre el total), concentradas especialmente en el Centro y en Gros.

Actualmente en idealista hay 360 anuncios de viviendas disponibles para alquilar, con un precio medio de 25,73 euros/m2/mes, muy por encima del promedio nacional, que se situó en abril en 14,3 euros/m2, marcando un nuevo récord de las rentas en España.

Goia ha indicado que, junto con la declaración, el Ayuntamiento ha desarrollado una hoja de ruta para los próximos tres años en materia de vivienda, a fin de "incrementar la oferta a precios asequibles, regenerar el parque envejecido y reforzar las ayudas a la ciudadanía".

A corto y medio plazo, el Gobierno Vasco construirá en la ciudad 1.360 viviendas y alojamientos dotacionales en Ciudad Jardín (100 viviendas), Riberas de Loiola (83 alojamientos), Txomin Enea (400 viviendas), Morlans (160-180 alojamientos), Playa de Vías (500 viviendas) y Campos Elíseos - Martutene (98 alojamientos)", ha indicado Denis Itxaso.

Para el desarrollo de algunas de las operaciones de "mayor impacto", la Administración vasca ha tejido "alianzas" con el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y con el Departamento vasco de Movilidad Sostenible. En concreto, el plan prevé iniciar la edificación de 1.018 viviendas protegidas y 342 alojamientos dotacionales. 

"A más largo plazo, el acuerdo con el Ayuntamiento permitirá desarrollar conjuntamente operaciones de mayor calado como la prevista en los Cuarteles de Loiola y, sobre todo, Auditz Akular", ha añadido.

También se contempla la rehabilitación y regeneración urbana, la ampliación de los sistemas de ayuda al alquiler, como Gaztelagun, las Prestaciones Económicas de Vivienda o las Ayudas de Emergencia Social y la coordinación institucional y buena gobernanza.

En la actualidad, Donostiako Etxegintza acumula un total de 2.087 viviendas protegidas y alojamientos dotacionales, a las que se suman 554 viviendas y alojamientos dotacionales que el Gobierno Vasco y Alokabide tienen en el municipio en régimen de alquiler protegido. Además, existen 510 viviendas en régimen de alquiler protegido pertenecientes a la empresa privada Benta Berri.

Así, el parque de viviendas protegidas en régimen de alquiler y alojamientos dotacionales en San Sebastián se cuantifica en 3.151 unidades, lo que representa la cuarta parte del total de viviendas ocupadas en régimen de alquiler en el municipio. Por otro lado, Alokabide de Donostiako Etxegintza acumula un total de 235 viviendas en la bolsa municipal de viviendas en alquiler. Además, 94 viviendas están incluidas en el programa Bizigune y cinco en el programa ASAP del Gobierno Vasco.

Se amplía la lista de zonas de mercado tensionado

Una vez que el BOE publique la resolución de de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana sobre la declaración de zona tensionada en vivienda, San Sebastián se unirá a Lasarte-Oria, Zumaya, Irún, Baracaldo y Rentería, que fue el primer municipio vasco en ser declarado como zona tensionada en vivienda a principios de este año; y se sumará también a los 271 municipios de Cataluña declarados en 2024.

Se espera que Bilbao y Vitoria lo soliciten próximamente, al igual que otros municipios de menor tamaño, como Galdácano (Vizcaya). Navarra también ha iniciado  el proceso para declarar otros 21 municipios de la Comunidad Foral como zonas de mercado residencial tensionado; mientras que el Ayuntamiento de Santiago de Compostela (Galicia) está ultimando los trámites. 

Qué implica la declaración zona tensionada

Desde el Ministerio capitaneado por Isabel Rodríguez recuerdan que la declaración de zonas de mercado residencial tensionado permite aplicar medidas de contención de precios y otros incentivos dirigidos a garantizar el acceso a una vivienda "digna y asequible". 

En concreto, la declaración de una población como zona de mercado residencial tensionado implica que los precios de los alquileres estarán sujetos a una serie de restricciones:

• En nuevos contratos a nuevos inquilinos de pequeños propietarios, el precio se limitará a la renta del contrato anterior (subida el porcentaje que marque el índice de precios que publique el INE).
• Si la vivienda en alquiler pertenece a un gran tenedor, el preció tendrá que establecerse a partir del Índice de Referencia de Precios que publica el MIVAU. Lo mismo ocurre si la vivienda no se alquila desde hace cinco años, nunca se ha arrendado o estaba vacía, fuera de un gran tenedor o pequeño propietario.
• Posibilidad de una prórroga extraordinaria para los inquilinos que tengan contrato en vigor tras la finalización del mismo por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
• Se considera gran tenedor a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial, frente a los 10 inmuebles del resto de zonas.
• Se otorgarán también incentivos fiscales para el alquiler de larga duración en las zonas tensionadas. Existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50 y el 90%.
• Para los contratos en vigor en zonas tensionadas, la actualización anual de los contratos seguirá lo que marca la Ley de Vivienda para todo el territorio nacional. Los contratos firmados tras esta ley (mayo 2023) renovarán en base al nuevo Índice IRAV que publica el INE. Para los contratos firmados antes de esta ley, de forma general se actualizará la renta según la inflación (IPC).