Una primera ola de conversiones de oficinas a viviendas en la ciudad de Nueva York podría generar más de 17.000 nuevos pisos, lo que destaca el potencial de los 44 proyectos analizados para aliviar la escasez de viviendas en la ciudad, según un nuevo informe elaborado por Brad Lander, controlador de la ciudad neoyorquina. Sin embargo, el estudio también advierte que las exenciones fiscales a estos cambios de usos residenciales pueden suponer un agujero en las arcas públicas de 5.100 millones de dólares (4.385 millones de euros) en las próximas décadas.
El informe de Lander muestra el potencial de los cambios de uso de oficinas a viviendas para impulsar la residencial en la oferta ciudad, especialmente en el distrito comercial central de Manhattan (al sur de la calle 59). El informe enumera 44 proyectos de cambios de uso analizados que los promotores ya han completado, iniciado o propuesto.
Entre ellos se encuentran algunos de los proyectos más importantes de la ciudad, como el de 25 Water Street, antigua sede de JPMorgan Chase y el New York Daily News, que ahora alberga 1.300 apartamentos; la antigua sede de Pfizer en Midtown East, que se convertirá en 1.500 pisos; y el de 55 Broad Street, las antiguas oficinas de Goldman Sachs, ahora reconvertidas en 571 viviendas.
En los últimos meses, los promotores han anunciado dos nuevos proyectos importantes: la rezonificación de 395 Flatbush Avenue Extension, en el centro de Brooklyn, para permitir la construcción de un edificio de 72 plantas con más de 1.200 apartamentos, y la conversión del edificio de 38 plantas de 5 Times Square en 1.250 nuevas viviendas.
El cambio de uso de oficinas de oficinas a viviendas ha cobrado impulso desde la pandemia, que trastocó el mercado inmobiliario en todo el mundo y dejó muchas grandes torres de oficinas en Manhattan prácticamente vacías ante el auge del teletrabajo. La tendencia se aceleró en 2024 tras la aprobación del nuevo programa de exención fiscal, llamado 467-m, que ofrece a los promotores inmobiliarios exenciones fiscales por la conversión de oficinas en viviendas si al menos el 25% de las unidades se reservan como alquileres asequibles.
La nueva legislación también eliminó los límites a la construcción de edificios residenciales de hasta 15 a 18 veces el tamaño del terreno sobre el que se levantan, pero igualmente exige viviendas asequibles.
La Oficina de Lander elogia a los legisladores por extender los beneficios fiscales a los proyectos que comiencen antes de junio de 2026, pero critica las generosas exenciones del 90% del programa para todos los proyectos ubicados por debajo de la calle 96, incluido el Bajo Manhattan, donde los bajos valores de las propiedades de oficinas podrían haber impulsado a los promotores inmobiliarios a buscar conversiones residenciales incluso sin incentivos fiscales.
También destaca el progreso de la ciudad en la absorción del exceso de espacio de oficinas mediante la creación de nuevos barrios de uso mixto y de ingresos mixtos que contribuyen a revitalizar sus distritos comerciales centrales.
Según algunos expertos, la ciudad de Nueva York podría perder 5.100 millones de dólares (4.385 millones de euros) en ingresos fiscales durante la vigencia de esta exención, en comparación con los impuestos a la propiedad que los edificios habrían pagado como oficinas o si se hubieran transformado sin viviendas asequibles.
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