Impagos, emociones y realidad: lo que de verdad pasa cuando un fondo compra tu hipoteca

En 2022 escribí un artículo titulado "Por qué se les llama fondos buitre cuando realmente no lo son". Lo recuerdo bien. Y si soy sincera, creo que me quedé corta en mis explicaciones.

Este asunto no solo es un problema de desconocimiento. Lo que hay detrás es algo mucho más ruidoso: una mezcla entre ignorancia y política. Una que se repite en tertulias, titulares y redes, y que termina sonando más fuerte que la realidad. Se instala. Se vuelve discurso falso y que poco tiene que ver con cómo funciona de verdad este sector.

Y es que el mito del “fondo buitre” no nació en los despachos ni en las carteras de deuda. Nació en las emociones. En la suma del miedo, desconocimiento y titulares diseñados para vender drama.

Porque cuando alguien escucha que “su deuda ha sido vendida”, no piensa en una operación financiera: piensa que le van a arrancar sin piedad su casa. Y yo me pregunto: ¿pero acaso la estás pagando? Y ahí es donde la razón se apaga y el mito se enciende. Lo emocional siempre va por delante de lo real. El banco vende una cartera por motivos contables. Pero el deudor lo vive como un castigo personal. Y en medio de ese caos, aparece una palabra que ya viene contaminada de origen: buitre. Una palabra que evoca depredación, abuso, carroña… Todo menos lo que realmente sucede. Si no pagas la hipoteca, entenderás que la casa la vas a perder, y no porque venga un buitre a quitártela. Es que las leyes, aunque últimamente parezca raro, tienen que cumplirse. Ya lo siento… ¿O acaso crees que el banco que vendió esa deuda te iba a permitir quedártela?

La diferencia entre lo emocional y lo real es enorme, pero entiendo por qué la gente se queda atrapada en la emoción: nadie se ha molestado en explicarles la parte técnica. Nadie les ha dicho que detrás de un fondo no hay un señor apuntando con un dedo a quién sí y a quién no. Un fondo que compra deuda no te odia. Ni siquiera te conoce. Tan solo hay un Excel al que se le llama “cartera” y un proceso.

Pero claro… eso vende mucho menos que un titular apocalíptico.

Hay algo que tengo que decir de forma clara, como quien deja una verdad encima de la mesa: los fondos compran lo que los bancos no quieren. Es así de simple. Así de crudo. Así de real. Los fondos que compran deuda existen porque los bancos necesitan venderla y no al revés.

Pero un banco no vende tu deuda para hacerte daño, ni para castigarte, ni porque se haya vuelto “malo”. La vende porque ese préstamo ya no le encaja. Porque le genera más problemas que soluciones. Porque le rompe los balances, le obliga a provisionar y le resta tranquilidad. Vende porque “el marrón” que se avecina prefiere que se lo coma otro. Uno con más estructura, más profesionales cualificados y más margen para afrontar estos casos con la mayor delicadeza posible. Sí, he dicho delicadeza.

No hay rabia, ni venganza, ni dedos señalando a nadie. Hay un Excel interminable. Un número en rojo diciendo SOS. Un futuro de recuperación incierto y un objetivo clarísimo: resolverlo cuanto antes.

Y mientras el deudor, esa persona de carne y hueso, está viviendo miedo, angustia e incertidumbre. En el otro lado, sin ninguna emoción, tan solo suceden procesos, protocolos y, sobre todo, números.

Ahí está la gran diferencia. Dos mundos paralelos: uno emocional, otro técnico. Uno que sufre, otro que calcula. Y en esa distancia se fabrican los malentendidos, alimentados por los que señalan y juzgan sin saber, o simplemente por castigar al que tiene poder. Poder para comprar problemas y poder para resolverlos.

Y aquí viene la parte que nadie cuenta. La parte que desmonta todo el teatro alrededor de los fondos. Porque si algo he aprendido después de tantos años negociando con ellos es que: “Los fondos no vienen a destrozarte la vida. Vienen a cerrar capítulos que ya estaban abiertos mucho antes de que ellos aparecieran”.

Y ahora que ya hemos hablado de buitres, mitos, emociones, desconocimiento y realidad, toca decir la verdad que nadie explica:

¿Qué hace un fondo cuando compra esa famosa “cartera”?

Porque aquí es donde la película cambia por completo. Aquí es donde empieza la parte que sí ayuda y que, curiosamente, nunca se cuenta.

Vamos a ver el escenario (pero vamos a verlo bien).

Primero, lo básico. ¿Qué compra un fondo? Hipotecas en situación de impago. No compra casas, no compra familias, no compra tragedias. Compra préstamos que llevan tiempo sin pagar. Compra miles de problemas.

Y esas hipotecas, ¿sobre qué recaen? Sobre inmuebles. Obvio.

Ahora viene la parte que nadie analiza:

¿Quién vive en esos inmuebles? – Propietarios que dejaron de pagar. – Inquilinos que a veces sí pagan y a veces no. – Y cada vez más: inquiokupas y okupas que no pagan porque no quieren, porque no pueden o porque les da exactamente igual.

Siguiente pregunta, la que nadie se hace, pero explica todo:

¿Por qué los bancos han vendido esas hipotecas a un fondo? Porque no han sido capaces de cobrarlas, punto. Porque no han conseguido llegar a un acuerdo extrajudicial de cancelación de deuda con los propietarios/deudores. Porque el préstamo se enquistó y la decisión de resolver esa situación está en manos del que dejó de pagarles, no de ellos. Venden porque quieren que “ese marrón lo resuelva otro”. Bien. ¿Y cuál es la consecuencia real de que todas esas hipotecas sigan impagadas durante años? Aquí es donde se enciende la luz:

Propietarios viviendo en viviendas que no pueden pagar. Inquiokupas viviendo sin pagar porque no les da la gana. Okupas aprovechando vacíos legales. Inmuebles atrapados entre la deuda, la burocracia y un sistema que no da salida. Y aquí quería llegar: Hipoteca = Vivienda. No se puede separar.

Hipoteca impagada sin resolver = Vivienda atrapada. Ni se vende, ni se alquila, ni se regulariza, ni se mueve. Se queda bloqueada entre la deuda, el paso del tiempo y la falta de acuerdo.

Hipoteca que pasa a un fondo = Vivienda que vuelve a la vida. Porque un fondo, al comprarla, tiene margen, recursos y herramientas para resolver lo que el banco no supo o no pudo resolver. Llegar a acuerdos de cancelación de hipoteca ofreciendo compensaciones económicas para facilitar a las personas un comienzo justo. Un comienzo en el que “una parte” se va de ese inmueble que no paga sí, pero se va sin deuda y con algo de dinerito para volver a empezar y hacerlo bien. Sin heridas emocionales. Otra parte: el que recupera su inversión cuando compró ese problema al banco. Y otra tercera: la que puede acceder a comprar un inmueble que antes no estaba en el mercado.

Lidiar con la okupación

¿Cuántas personas no pueden resolver su morosidad porque tienen el inmueble okupado? ¿Cuántas se encuentran atrapadas entre la deuda y la impotencia? De esto ya hemos hablado… Los fondos, a diferencia de los bancos, ante tal panorama (que por supuesto afecta en mayor medida al deudor), “se bajan los pantalones”, asumen la circunstancia en la que se encuentra el propietario/deudor y se conforma con lo poco que pueda recibir por la venta de ese inmueble, que por supuesto alguien lo tendrá que comprar sin posesión. Resultado: propietario libre de toda deuda. Inmueble cada vez más cerca de volver a estar disponible en el mercado.

Y es que cuando se resuelve la deuda, el inmueble deja de estar secuestrado por el impago y vuelve al mercado: para venderse, para regularizarse, para alquilarse, para lo que toque… pero vuelve.

Esto es lo que no se cuenta. Esto es lo que nadie dice. Esto es lo que desmonta la narrativa del “fondo que destruye”. Al final, todas las personas que de una manera u otra trabajamos para resolver la morosidad, sabemos bien, que lo mejor que te puede pasar si tienes una hipoteca impagada, es que la compre un fondo.

Y es curioso: siempre se culpa al último que llega, pero nunca al primero que dejó de pagar. Los fondos no destruyen el sistema inmobiliario. Lo que destruye el sistema es el impago crónico, la falta de acuerdo y el abandono del problema. Y alguien tiene que resolverlo. Hoy, te guste o no, lo están haciendo ellos.

Y cuando alguien por fin resuelve, la rueda de la deuda vuelve a girar donde otros la detuvieron.