Santiago Calvo, economista: “Reconocer públicamente que el control del alquiler no funciona es un suicidio político”

Los controles del alquiler están a punto de cumplir dos años en vigor. El 16 de marzo de 2024, se instauraron oficialmente las zonas tensionadas en vivienda en España, con los primeros 140 municipios declarados en Cataluña. Siguiendo su ejemplo, los topes a las rentas se han sucedido también en varias ciudades del País Vasco y Navarra, y A Coruña, elevando por encima de 300 el número de localidades en el conjunto del mercado.  

Con este aniversario como telón de fondo, idealista/news entrevista a Santiago Calvo, doctor en Economía por la Universidad de Santiago de Compostela, profesor de Economía Cuantitativa y Economía Pública en la Universidad de las Hespérides y subdirector del Centro Ruth Richardson de análisis de políticas públicas.

Para el economista, el control de precios está teniendo unos efectos negativos muy claros: cada vez se firman menos contratos de arrendamiento y las viviendas que se alquilan son de peor calidad. También asegura que la Administración no puede reconocer públicamente que la medida estrella de la Ley de Vivienda esté fracasando, porque sería “un suicidio político”, y critica que el debate sobre el mercado residencial esté “contaminado por la confrontación territorial y partidista”. Su apuesta pasa por acelerar el desarrollo de nuevas viviendas, para lo que ve necesario reformar la regulación urbanística y agilizar la tramitación; pero alerta de que, mientras la construcción no sea rentable y los propietarios no tengan más seguridad jurídica, la tensión de precios irá a más.

El próximo 16 de marzo se cumplen dos años de la declaración de las primeras zonas tensionadas en Cataluña. ¿Qué balance ha dejado el control de los precios?

El balance es negativo. Por ejemplo, tomemos el caso de Barcelona que se ha tomado como ejemplo de éxito. A primera vista, la renta media en Barcelona ha bajado un 4,8% desde que se aplican los topes, hasta situarse en 1.136 euros al mes en el segundo trimestre de 2025. Pero este dato, por sí solo, lleva a conclusiones equivocadas. 

Cuando corregimos por el efecto composición y miramos el precio por metro cuadrado, la historia cambia por completo: se sitúa en 16,56 euros/m2, prácticamente igual que antes del control y con tendencia creciente. ¿Por qué baja entonces la renta media? Porque se están alquilando pisos más pequeños: la superficie media ha caído casi un 5%, hasta apenas 71,4 m2. Es decir, los inquilinos no pagan menos por lo mismo, sino que reciben menos por algo parecido. 

A esto hay que sumar el desplome de la oferta: en el segundo trimestre de 2025 se firmaron 7.411 contratos en Barcelona, un 24,6% menos que un año antes y casi la mitad que en los máximos de 2021. Menos pisos disponibles, menos opciones para los inquilinos. El ajuste no se está produciendo vía precios, sino vía cantidad y calidad, que es exactamente lo que la teoría económica predice cuando se imponen controles de precios

"El ajuste no se está produciendo vía precios, sino vía cantidad y calidad"

Expertos inmobiliarios y economistas ya os adelantabais a este escenario. ¿Por qué crees que la Administración ha optado igualmente por aplicar los límites a los alquileres?

Porque los controles de alquiler son una medida con enorme rentabilidad política a corto plazo. Permiten construir un relato muy atractivo: el Gobierno protege al inquilino frente a los "abusos" del mercado. Es un mensaje sencillo, fácil de vender y con un componente ideológico claro. 

El problema es que esa supuesta protección, en la práctica, se traduce en menos oferta y peores opciones, y perjudica especialmente a quienes intentan acceder al mercado por primera vez. No hay que olvidar que en los últimos cuatro años se han creado prácticamente un millón de hogares nuevos en España, y esa demanda necesita viviendas disponibles, no mercados cada vez más estrechos. Pero claro, los perjudicados por un control de precios -los que no encuentran piso, los que ni siquiera llegan a buscar- son invisibles, mientras que los beneficiarios inmediatos sí votan agradecidos. Esos incentivos explican bastante bien por qué la evidencia económica se ignora sistemáticamente.

"Los controles de alquiler son una medida con enorme rentabilidad política a corto plazo"

Además de Cataluña, también se han publicado datos oficiales de Navarra y A Coruña (Galicia). ¿Qué es lo que más te llama la atención de estas primeras estadísticas? 

Lo que más me llama la atención es que el patrón se repite en todas partes y que las Administraciones juegan con los datos para construir un relato favorable. En Cataluña ya lo vimos: la renta media baja, pero cuando corriges por el efecto composición -mirando el precio por metro cuadrado- el ajuste es mínimo, porque lo que realmente está cayendo es la superficie media de las viviendas alquiladas. 

En Navarra ocurre exactamente lo mismo. El Gobierno foral presume de una caída del 8,6% en los precios y de estabilidad en la firma de contratos, con 4.202 frente a 4.176 en 2024. Pero no menciona que las rentas también bajan en las zonas no tensionadas, que la superficie media de los pisos alquilados se reduce, ni que los alquileres temporales han pasado del 5% al 11%. Y, sobre todo, usa referencias temporales distintas según convenga: trimestres para los precios y datos anuales para los contratos. Porque cuando miras la evolución trimestral, la firma de nuevos contratos se desploma un 44% tras la entrada en vigor de los topes. 

En A Coruña, el caso más reciente, el patrón ya se está reproduciendo: los contratos pasaron de 713 en julio, cuando se declaró zona tensionada, a apenas 210 en diciembre, una caída del 70% en medio año. La conclusión es clara: allí donde se aplican controles de alquiler, la oferta se contrae, la calidad de lo que se alquila empeora y las administraciones presentan los datos de la forma más conveniente para no reconocerlo. Un político jamás va a reconocer su error.

"La demanda necesita viviendas disponibles, no mercados cada vez más estrechos"

Si las cifras son tan claras, ¿a qué achacas que tanto el Gobierno central como los autonómicos sigan defendiendo las medidas y que la oferta se mantiene? 

Porque reconocer que la oferta cae equivale a admitir que la medida estrella de la Ley de Vivienda está fracasando, y eso tiene un coste político que ningún gobierno quiere asumir. Así que recurren a trampas estadísticas para sostener el relato. 

El caso de Navarra es paradigmático: el Gobierno foral compara el total de contratos de 2025 con los de 2024 y concluye que la oferta se mantiene estable. Pero los topes entraron en vigor a finales de julio, así que la primera mitad del año no estaba afectada por la medida. Cuando aíslas los trimestres posteriores a la intervención, los contratos se desploman un 44%. 

Lo mismo ocurre en A Coruña, donde la caída es del 70% en apenas cinco meses. Y en Barcelona, donde se firmaron un 24,6% menos de contratos que un año antes. Las cifras oficiales están ahí, en los propios observatorios de vivienda, pero las Administraciones eligen qué dato presentar, qué periodo comparar y qué indicador omitir. Es una forma de propaganda bastante sofisticada. No mienten con los números, pero seleccionan los que les convienen y ocultan los que les contradicen.

"La medida estrella de la Ley de Vivienda está fracasando, y eso tiene un coste político que ningún gobierno quiere asumir"

La Administración también argumenta que los contratos caen porque se prorrogan los que hay firmados, por lo que hay menos margen de nuevas firmas…

Hay una parte de verdad: la Ley de Vivienda permite al inquilino prorrogar su contrato hasta tres años adicionales en zonas tensionadas, y es lógico que eso reduzca la rotación y, por tanto, la firma de nuevos contratos. Pero la trampa está en presentar eso como algo positivo o neutro, cuando en realidad es un síntoma del problema. 

Las prórrogas se disparan precisamente porque el mercado se ha deteriorado. Los inquilinos se aferran al contrato que tienen porque saben que, si salen al mercado, encontrarán menos opciones y en peores condiciones. Y muchos propietarios prefieren mantener al inquilino actual antes que firmar un nuevo contrato sujeto a topes que consideran poco rentables. Lo que la Administración vende como estabilidad es en realidad un mercado que se congela: menos rotación, menos movilidad y menos opciones para quien necesita acceder a una vivienda por primera vez. Que los contratos existentes se prorroguen no ayuda en nada al joven que busca su primer piso o a la familia que necesita mudarse. 

El mercado del alquiler necesita dinamismo y oferta nueva, y los topes están consiguiendo exactamente lo contrario. Pasa exactamente lo que predice la literatura económica: con controles la vivienda se asigna de manera ineficiente.

"Las prórrogas de los contratos se disparan porque el mercado se ha deteriorado"

¿Veremos más municipios declarados como zonas tensionadas? 

Sí, pero concentrados en las comunidades que ya están aplicando la medida. España cerró 2025 con más de 300 municipios declarados como zona tensionada en cuatro comunidades autónomas: Cataluña, Navarra, País Vasco y Galicia. 

El País Vasco es el más activo ampliando el mapa, con el objetivo de que más de la mitad de su población viva en zonas tensionadas. También hay procesos abiertos en Galicia y Asturias, aunque avanzan con lentitud. 

Ahora bien, el alcance real de esta expansión es limitado, porque las comunidades autónomas gobernadas por el PP -que gestionan la mayor parte del territorio y de la población española- no van a cooperar. Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana o Castilla y León no tienen intención de declarar zonas tensionadas, así que lo previsible es que veamos más municipios en las comunidades que ya aplican la medida, pero no un despliegue generalizado a nivel nacional. Eso sí, no hay que perder de vista que 2027 es año electoral en muchas comunidades autónomas y ayuntamientos, y eso puede acelerar nuevas declaraciones allí donde los gobiernos quieran rentabilizar políticamente la medida de cara a las urnas, independientemente de sus resultados reales.

"Lo previsible es que veamos más zonas tensionadas, pero no un despliegue generalizado"

Las zonas tensionadas tienen un periodo inicial de tres años. ¿Crees que Cataluña ampliará el plazo el año que viene?

Es prácticamente seguro. Las primeras zonas tensionadas en Cataluña se declararon en marzo de 2024, así que la decisión sobre su prórroga llegará en 2027, justo en año electoral. Ningún gobierno va a retirar una medida que ha vendido como un éxito de protección al inquilino en plena campaña. Hacerlo equivaldría a reconocer públicamente que los controles de alquiler no han funcionado, y eso es un suicidio político. 

Lo más probable es que no solo se prorrogue, sino que se haga con un discurso triunfalista que apele a la bajada de la renta media -omitiendo, como ya hacen, el efecto composición, la caída de la superficie media y el desplome de los contratos-. La lógica política va en una dirección muy clara: doblar la apuesta. Y mientras tanto, los efectos negativos sobre la oferta y la calidad del mercado seguirán acumulándose.

"Ningún gobierno va a retirar una medida que ha vendido como un éxito de protección al inquilino en plena campaña"

¿Cómo ves actualmente el mercado de la vivienda de alquiler? En tu opinión, ¿cuál es el problema de fondo?

Lo que está sucediendo con el mercado del alquiler es el síntoma, no la enfermedad. El problema de fondo es que España no construye vivienda suficiente, y no lo hace porque construir no es rentable. Desde el Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides acabamos de publicar un informe que lo documenta con datos del Banco de España: la rentabilidad neta de la construcción es negativa, del -0,1%. Es una de las menos rentables de España, lo cual resulta paradójico en plena crisis de precios. 

El precio de la vivienda ha subido más de un 40% desde 2020, el doble que el IPC, pero esa señal de precio no llega a los constructores porque los costes se han disparado por igual: regulación urbanística que bloquea el suelo -solo se puede construir en el 2,1% del territorio-, normativa técnica y energética que ha llevado el coste real de construir de 878 a casi 1.300 euros por metro cuadrado, plazos burocráticos de 10 a 15 años para transformar suelo en vivienda (y eso si somos optimistas), y escasez de mano de obra cualificada.

Mientras construir vivienda siga siendo una actividad que no genera beneficios, la oferta no va a crecer, y sin oferta nueva los precios del alquiler seguirán subiendo. Los topes y los controles de precios no resuelven nada porque actúan sobre el síntoma ignorando la causa: un bloqueo regulatorio estructural de la oferta.

"Lo que está sucediendo con el mercado del alquiler es el síntoma, no la enfermedad"

Como economista, ¿qué tipo de medidas crees que deben ponerse en marcha para aliviar la presión del alquiler y reforzar la seguridad jurídica? 

Lo primero es aceptar que el problema es de oferta y actuar en consecuencia. Hay que reformar la regulación urbanística para liberar suelo edificable y agilizar la tramitación. El 69% de los planes urbanísticos vigentes en España son anteriores a 2008, muchos incluso previos a 1992. Estamos gestionando las necesidades habitacionales de 2026 con mapas de otra época. Permitir mayor edificabilidad en zonas de alta demanda y facilitar la conversión de usos -por ejemplo, de oficinas a residencial- son medidas que generarían oferta real. 

En segundo lugar, hay que revisar los estándares técnicos y energéticos que se imponen a la obra nueva. Nadie discute que la eficiencia energética es deseable, pero imponer estándares de edificio de consumo casi nulo de forma universal ha convertido toda la vivienda nueva en un producto premium, expulsando del mercado precisamente el segmento asequible que más se necesita. 

En cuanto a la inseguridad jurídica en el alquiler, la solución pasa por hacer exactamente lo contrario de lo que se ha hecho: eliminar los topes de precios, derogar las prórrogas extraordinarias y la moratoria de desahucios, y ofrecer al propietario un marco legal predecible en el que sepa que, si su inquilino no paga, podrá recuperar su vivienda en un plazo razonable. Mientras el propietario perciba que alquilar es un riesgo, la oferta seguirá retrayéndose. Las medidas que funcionan son las que hacen más rentable y más seguro construir y alquilar, no las que castigan a quien ofrece vivienda.

"Mientras el propietario perciba que alquilar es un riesgo, la oferta seguirá retrayéndose"

¿Hasta cuándo pueden seguir subiendo los alquileres? ¿Dónde está el techo?

No estamos cerca del techo mientras no se corrija el déficit de oferta. El precio del alquiler tiene un límite teórico que es la capacidad de pago de los hogares, pero ese límite es más elástico de lo que parece: las familias se adaptan compartiendo piso, reduciendo superficie, alejándose del centro o dedicando una proporción cada vez mayor de su renta al alquiler. 

Lo que frenaría los precios de verdad es un aumento sustancial de la oferta, y eso no se está produciendo. Como documentamos en nuestro informe del Centro Ruth Richardson, la construcción de vivienda nueva sigue estancada en niveles históricamente bajos -apenas 2,7 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes, frente a las casi 20 del pico previo a la crisis- y la rentabilidad neta del sector es negativa, así que no hay incentivos para que esto cambie a corto plazo. Mientras tanto, España ha creado cerca de un millón de hogares nuevos en los últimos cuatro años que compiten por un parque de alquiler que no crece. A esto se suman los controles de precios, que contraen aún más la oferta disponible. Así que la respuesta corta es que los alquileres seguirán subiendo mientras no se construya más, y construir más requiere reformas estructurales que hoy ni siquiera están en la agenda política. No hay techo a la vista.

"No hay techo a la vista"

En Cataluña ya están vigentes los topes a los alquileres temporales y de habitaciones pronto podría llegar la regulación a nivel nacional. ¿Agravará más el problema? 

Sin duda. Los alquileres temporales y por habitaciones son en buena medida una respuesta adaptativa del mercado a los propios topes. Cuando se imponen controles de precios al alquiler residencial convencional, propietarios e inquilinos buscan fórmulas alternativas que escapen a la regulación: contratos de temporada, alquiler por habitaciones, cesiones de uso.

Es lo que hemos visto en Navarra, donde los contratos temporales pasaron del 5% al 11% tras la entrada en vigor de los topes. La reacción lógica del regulador es ampliar los controles a esas modalidades, pero eso no resuelve nada, solo cierra otra válvula de escape y aumenta la presión sobre el sistema.

Cada nueva restricción reduce las opciones disponibles tanto para propietarios como para inquilinos. Un propietario que alquilaba una habitación a un estudiante con un contrato flexible puede decidir simplemente no alquilar. El resultado es siempre el mismo: menos oferta. Es la dinámica clásica del intervencionismo en precios: el control genera distorsiones, las distorsiones justifican nuevos controles, y los nuevos controles generan distorsiones adicionales. Se entra en una espiral regulatoria que cada vez aleja más al mercado de su función básica, que es asignar recursos de forma eficiente. 

"Cada nueva restricción reduce las opciones disponibles tanto para propietarios como para inquilinos"

¿Alquilar una vivienda hoy es más difícil hoy que antes de que la declaración de zonas tensionadas?

Sí, es objetivamente más difícil. No solo por el precio, sino por la disponibilidad. Quien busca alquiler hoy en Barcelona se enfrenta a muchas menos opciones, pisos más pequeños y un mercado más opaco donde parte de la oferta se ha desviado a temporales o directamente ha desaparecido. El precio por metro cuadrado prácticamente no ha bajado, así que el supuesto beneficio de los topes es ilusorio. 

El patrón se repite con variaciones allí donde se han aplicado controles: caída brusca de contratos en A Coruña y Navarra, aumento de los temporales, retirada de oferta. El País Vasco, que está ampliando agresivamente las zonas tensionadas, previsiblemente seguirá la misma senda. Es un patrón universal y perfectamente predecible: donde se imponen topes, la oferta se contrae, el acceso se dificulta y los más perjudicados son quienes necesitan entrar en el mercado por primera vez. Lo que cambia entre comunidades es la velocidad a la que se deteriora el mercado, no la dirección.

En este escenario, ¿podría la propiedad volver a ganar peso al alquiler?

Es probable que veamos un intento por parte de muchos hogares, pero las condiciones para que se materialice de forma generalizada no están dadas. El deterioro del mercado del alquiler -menos oferta, más incertidumbre, precios al alza- empuja naturalmente a quien puede comprar a dar el salto a la propiedad. El problema es que el acceso a la compra también se ha encarecido enormemente: los precios de venta han subido más de un 40% desde 2020, la capacidad de ahorro de los jóvenes es limitada y las condiciones hipotecarias, aunque han mejorado algo con la bajada de tipos, siguen exigiendo una entrada que muchos hogares no pueden reunir. Así que lo que tenemos es una trampa: el alquiler se deteriora, pero la compra tampoco es accesible. 

El resultado es que la demanda se queda atrapada, compitiendo por un parque cada vez más escaso en ambos segmentos. Para que la propiedad gane peso de forma sana haría falta que se construyera mucha más vivienda a precios razonables, y eso nos devuelve al problema de fondo: mientras construir no sea rentable, la oferta no crecerá ni en alquiler ni en venta. Lo que sí podemos anticipar es que las políticas de estímulo a la demanda -avales públicos, bonificaciones fiscales a la compra-, sin aumento de oferta, solo añadirán más presión sobre los precios.

"El alquiler se deteriora, pero la compra tampoco es accesible. La demanda queda atrapada"

La ministra de Vivienda ha afirmado recientemente que le gustaría aplicar el artículo 155 de la Constitución Española para intervenir el mercado de la vivienda en la Comunidad de Madrid ¿Qué opinas al respecto?

Es un despropósito que se desmonta con los datos. Madrid ha registrado 24.000 calificaciones provisionales de VPO en los últimos cuatro años, casi el doble que Cataluña, que es la segunda con 13.200. Por millón de habitantes, Madrid ocupa la tercera posición de toda España con 3.400, solo por detrás de País Vasco y Navarra. Amenazar con el 155 a la comunidad que más vivienda protegida produce en términos absolutos y que está entre las tres primeras en términos relativos no tiene ninguna base técnica seria. Es puro ruido político. 

Mientras tanto, comunidades que apenas construyen no reciben ninguna presión. Lo que revela esta ocurrencia es que el debate sobre vivienda en España está completamente contaminado por la confrontación territorial y partidista. En lugar de discutir las reformas estructurales que permitirían construir más -desbloquear suelo, agilizar tramitaciones, revisar estándares de costes-, el Gobierno prefiere buscar culpables políticos. Es una estrategia de distracción que no va a poner un solo ladrillo encima de otro.

"El debate sobre vivienda está completamente contaminado por la confrontación territorial y partidista"

La última prórroga de la moratoria antidesahucios excluye a los pequeños propietarios. ¿Te parece acertada? ¿Podría impulsar algo la oferta?

Es un paso en la dirección correcta, pero su impacto real va a ser muy limitado. El nuevo decreto excluye de la moratoria a los propietarios de una o dos viviendas, que ya no tendrán que asumir la carga de mantener a inquilinos vulnerables que no pagan: esa responsabilidad pasa a los servicios sociales. Pero hay una trampa importante: los procedimientos de desahucio que ya estaban suspendidos a 27 de enero de 2026 siguen suspendidos automáticamente. Es decir, los propietarios que llevan años atrapados con un inquilino que no paga y una sentencia judicial a su favor no se benefician de este cambio. Solo afecta a casos nuevos. 

Además, la moratoria sigue vigente para propietarios de tres o más viviendas, con lo que el mensaje de fondo no cambia: alquilar en España sigue implicando un riesgo asimétrico donde, si las cosas van mal, el propietario carga con las consecuencias mientras el Estado se desentiende. Que haya hecho falta una crisis parlamentaria, la caída de un decreto ómnibus y un pacto in extremis con el PNV para conseguir algo tan básico como que un pequeño propietario pueda recuperar su vivienda si el inquilino no paga dice mucho sobre las prioridades políticas en materia de vivienda. 

Qué medidas han tomado otros países que consideras que podrían aplicarse en España para mejorar la situación actual

Hay experiencias internacionales muy reveladoras que demuestran que cuando se actúa sobre la oferta los resultados llegan. Austin, en Texas, es hoy el mercado metropolitano de EEUU donde más han bajado los alquileres desde máximos. Alrededor de un 22%, unos 400 dólares menos al mes. ¿Cómo? Flexibilizando el urbanismo para permitir más densidad y altura, agilizando licencias y liderando el ranking de permisos de vivienda per cápita entre las grandes áreas metropolitanas del país. Han construido tanto que en algunos segmentos empiezan a sobrar pisos. 

Otro ejemplo es el de San Francisco, que fue pionera en controles de alquiler y sufrió sus consecuencias con una escasez histórica, y ahora ha dado un giro de 180 grados y está convirtiendo oficinas vacías en viviendas, con exenciones fiscales para acelerar la transformación. 

Canadá es otro caso notable. Tras disparar la construcción hasta niveles no vistos desde los años 70, podemos ver que los precios han caído más de un 5% interanual. Lo han conseguido combinando un fondo federal que incentiva a los municipios a eliminar barreras regulatorias, liberación de suelo público para uso residencial, eliminación del IVA a la construcción de vivienda en alquiler y amortización acelerada para promotores. 

Australia va por el mismo camino: suspensión de nuevas cargas normativas sobre la edificación, uso de inteligencia artificial para agilizar trámites y eliminación de trabas a la inversión privada. 

El patrón es siempre el mismo: desregular, construir y dejar que la oferta haga su trabajo. España sigue haciendo exactamente lo contrario.