PSN, Geroa Bai, EH Bildu y Contigo-Zurekin han registrado en el Parlamento de Navarra una proposición de ley para regular el alquiler de habitaciones tanto permanentes como temporales. El eje de esta norma es la equiparación jurídica del alquiler de habitaciones (tanto de larga duración como temporal) al régimen propio del arrendamiento tradicional de una vivienda habitual sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
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Con esta proposición de ley, el gobierno navarro quiere que el alquiler de habitaciones tanto permanente como temporal (aquellos por motivos laborales, formativos o sanitarios) esté sometido a todo el régimen tuitivo del alquiler tradicional de toda una vivienda: duración mínima, prórrogas obligatorias, desistimiento, limitaciones de renta, fianza y gastos, así como aprobar controles de precios en zonas de mercado tensionado, con topes máximos proporcionales por habitación y un límite agregado por vivienda, tal y como destaca el abogado Javier Lusarreta, socio del despacho Laffer Abogados.
Lusarreta añade que incluso los contratos de habitación temporal quedan sujetos a estas reglas, siempre que no encajen en una noción muy restrictiva de temporalidad.
Además, los contratos de arrendamientos de alquiler de habitaciones tanto permanentes como temporales deberá inscribirse en el Registro de Contratos de Arrendamientos de Vivienda de Navarra.
Qué pasa con el alquiler de una vivienda completa por temporada
Lusarreta recuerda que esta normativa no aborda de forma directa el alquiler de viviendas completas por temporada, salvo en una disposición adicional que introduce requisitos formales y causales para estos contratos.
En cuanto a la duración del contrato, se establece que será libremente pactada por las partes y determinada por la causa de la temporalidad expresada en el contrato, no pudiendo exceder de un año (1 año). Si fuera superior al año, se entenderá que se trata de un alquiler tradicional y permanente.
Así está el mercado de la vivienda en alquiler
Por poner como ejemplo a Pamplona, el mayor mercado de arrendamiento en Navarra, el precio medio del alquiler de una habitación en la capital se encontraba en 410 euros al mes, con los últimos datos de idealista del primer trimestre de 2026, lo que supone un descenso del 2% frente al mismo periodo de año pasado. La capital navarra se encuentra por debajo del precio medio nacional, que alcanzó los 430 euros mensuales.
Mientras, la oferta de habitaciones en alquiler en la capital navarra ha caído un 31% anual entre enero y marzo de este año, lo que ha disparado la demanda por una habitación en arrendamiento hasta un 108% frente a los mismos meses de 2025.
Por otro lado, Pamplona ha visto perder un 39% del stock de viviendas completas en arrendamiento de larga duración en el mismo periodo, la mayor caída registrada entre las capitales españolas, mientras ha visto crecer hasta un 78% la oferta de alquileres por temporada (aquellos por debajo de un año). Esto ha supuesto que, en el primer trimestre del año, el alquiler de viviendas por temporada suponga ya el 41% de toda la oferta residencial en arrendamiento en la capital navarra.
Finalmente, el precio medio del alquiler de una vivienda completa en Pamplona cerró abril en 11,4 euros/m2 al mes, lo que supone un incremento del 2,8% anual, según el último informe de precios del alquiler de larga estancia de idealista.
¿Hasta qué punto esta proposición de ley puede ser inconstitucional?
La normativa presentada por la Comunidad Foral de Navarra para regular el alquiler de habitaciones se enfrenta a un debate jurídico de calado: ¿tiene Navarra competencia para imponer límites al precio de este tipo de arrendamientos o está invadiendo terreno reservado al Estado?
El texto objeto de análisis parte de un principio básico del derecho privado: la libertad de las partes para fijar el precio de un contrato. El artículo 1255 del Código Civil reconoce que los contratantes pueden establecer los pactos que consideren oportunos, siempre que no vulneren la ley, la moral o el orden público. Según Javier Lusarreta, el Tribunal Constitucional ha recordado, en diversas sentencias, que este principio de libre estipulación no es un mero formalismo, sino una pieza estructural del sistema contractual español.
Para el socio de Laffer Abogados, lo que está en cuestión es si Navarra, al equiparar el alquiler de habitaciones -incluido el de temporada- al régimen del alquiler de vivienda habitual, se extralimita en sus competencias. La consecuencia práctica de esa equiparación es que los arrendamientos de habitaciones quedarían sujetos a los topes de renta aplicables en las llamadas zonas de mercado residencial tensionado. Según el análisis jurídico, esto afecta directamente al precio, la duración del contrato y las prórrogas, materias que el Tribunal Constitucional ha reservado al Estado a través del artículo 149.1.8 de la Constitución.
La sentencia STC 37/2022 ya dejó claro que la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones contractuales actúa como "un límite directo desde la Constitución" a la diversidad normativa que pueden introducir las comunidades autónomas. A la luz de esa doctrina, la norma navarra podría enfrentarse a un recurso de inconstitucionalidad si se considera que va más allá de lo que permite la Ley Orgánica de Reintegración y Amejoramiento del Régimen Foral de Navarra (LORAFNA).
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