Mercado del alquiler

La Ley de Vivienda sigue estancada en el Congreso casi un año después de su aprobación en Consejo de Ministros. De hecho, sigue siendo uno de los focos de enfrentamiento, que no han sido pocos, entre los socios de Gobierno en lo que va de legislatura y ha desatado la polémica en el sector inmobiliario, con medidas estrella como el tope a los alquileres. Partidos de la oposición, expertos y organismos consideran que algunas de sus medidas crean inseguridad jurídica y suponen un ataque a la propiedad privada y a la libertad de empresa.

El límite del 2% de las rentas en las renovaciones de los contratos del alquiler está provocando una reducción de la oferta de viviendas en arrendamiento, ya que muchos propietarios prefieren no alquilar o vender directamente los inmuebles, lo que está impulsando los precios. Según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, la presión sobre el mercado se mantendrá en 2023 debido a las medidas intervencionistas que está tomando el Gobierno.

El actual entorno de incertidumbre económica y alta inflación no solo está afectando a la posibilidad de comprar una vivienda, sino también al mercado del alquiler. La valoración de los expertos consultados por idealista/news es que habrá todavía más presión de la demanda sobre la oferta de alquiler, lo que influirá en la evolución de las rentas, pero también que muchos interesados renunciarán y seguirán en su hogar familiar. Mientras, el incremento de los costes de financiación y las mayores exigencias de rentabilidades de los inversores perjudicarán la producción de más pisos en arrendamiento.

El mercado del alquiler en los países latinoamericanos en muy variopinto. Para valorar su rentabilidad no solo hay que tener en cuenta el precio del propio inmueble, la renta a aplicar por su tipología o su situación, sino también la coyuntura de cada país. El portal inmobiliario Houm se ha atrevido a calcular la rentabilidad bruta del alquiler de las grandes urbes de América Latina. La capital colombiana, Bogotá en las más rentable con un retorno bruto anual del 8,2%, con rentas que van de los 357 dólares por un piso, hasta los 1.483 dólares por una vivienda unifamiliar.

El octavo mes del año ha cerrado con una subida mensual del precio del alquiler en España del 0,5% hasta establecerse en 11,3 euros/m2, según el último informe de idealista. Las rentas se han incrementado un 6,4% interanual, lo que se traduce en el mayor repunte en lo que llevamos de 2022. En capitales como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, San Sebastián o Santa Cruz de Tenerife las rentas aumentan con más intensidad, mientras que Euskadi, Canarias, Navarra y Murcia registran precios récord.

Pese a los veranos cálidos que caracterizan a España, el parque de viviendas nacional equipado con climatización es de solo el 35% del total, según un estudio publicado por idealista, donde es más frecuente verlo en la oferta de alquiler frente a la compraventa. Por capitales, Córdoba, Sevilla y Palma cuentan con más viviendas con sistemas de refrigeración, mientras que Soria, Lugo, Santander, Vitoria o Ávila son las que menos.

José Ramón Zurdo es abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. En esta entrevista, nos habla sobre la prórroga que ha anunciado el Gobierno sobre el tope de las rentas en las renovaciones de los contratos y la Ley de Vivienda que está por llegar. Zurdo califica tales medidas de intervencionistas y afirma que muchos propietarios están retirando sus pisos del mercado para pasarlos a la compraventa o al alquiler vacacional, lo que reducirá más la oferta de inmuebles de alquiler y seguirá presionando los precios al alza. También vaticina un aumento de los impagos en el mercado y afirma que es imprescindible profesionalizar el alquiler en España.

Las rentas del alquiler han protagonizado una subida del 1,4% durante mayo, para establecer el precio medio en 11 euros/m2/mes, según el último informe de idealista. Un dato que supone un incremento del 3,1% interanual, pero aún es un 3,9% inferior al máximo de la serie histórica. Los alquileres alcanzan récord en 23 capitales y seis CCAA, mientras que en los grandes mercados de Madrid (1,5%) o Barcelona (2,9%) también aumentan, pero siguen por debajo de sus máximos.

El gigante inmobiliario estadounidense Nuveen ha encargado a CBRE la búsqueda en el mercado de un socio que se una a la ‘joint-venture’ creada junto a Kronos para promover y gestionar vivienda nueva en alquiler. La gestora de inmuebles pretende vender el 40% de su participación en este proyecto ‘build to rent’, que cuenta con más de 1.400 viviendas y aspira a llegar a 5.000 en los próximos años, con una inversión de 1.000 millones de euros.

El concepto de construir obra nueva para destinarla al alquiler, más conocido en el sector como ‘build to rent’ (BTR), es algo reciente en España. Actualmente hay más de 30 promociones anunciadas en idealista [empresa editora de este boletín] que ofrecen pisos a estrenar en alquiler, la mayoría concentrados en los grandes núcleos urbanos como Barcelona o Madrid. El precio de estos arrendamientos (euros/m2 al mes) no es mucho más alto que uno tradicional, aunque aún son pocas las unidades que hay dentro de todo el mercado de alquiler. No obstante, sí que ofrecen mayores calidades y dotaciones que una vivienda de segunda mano.

La oferta de viviendas en el mercado de alquiler se ha reducido un 37% durante el primer trimestre de 2022, en comparación con el mismo trimestre del año pasado, según un estudio publicado por idealista. Las grandes capitales tienen menos viviendas en arrendamiento como son Barcelona (-58%), Sevilla y Málaga (ambas con un -50%), Valencia (-47%) o Madrid (-45%). Descubre cómo se encuentra el stock de alquiler en tu ciudad.

La situación actual ha vuelto a poner encima de la mesa el eterno debate sobre la necesidad de intervenir los precios del alquiler de las viviendas. Sin embargo, Natalia Tova, miembro del equipo especializado en Real Estate de EY Abogados, critica la medida que ha aprobado el Gobierno de limitar el precio de la renovación de los arrendamientos. Afirma que este tipo de decisiones ahuyenta a los inversores e impide que el parque de viviendas crezca y evolucione. Cree que la clave es generar y destinar políticas y fondos a la vivienda social.

El precio medio del alquiler de viviendas se ha incrementado un 1,9% durante los últimos tres meses en España, frente al dato de finales de 2021. A cierre de marzo, arrendar una casa en nuestro país tiene un coste de 10,8 euros/m2 al mes, según el informe de idealista. Los alquileres en Barcelona crecen un 4,8% intertrimestral frente al 2,8% de Madrid. Las rentas del alquiler son prácticamente las mismas que se registraban hace justo un año (-0,1%).

Cuando presenciamos que el Gobierno de España y el Gobierno de la Generalitat de Cataluña aprueban leyes en materia de vivienda, que son contrarias y rechazadas por el poder judicial: C.G.P.J y Tribunal Constitucional, es preciso preguntarse si nuestros gobernantes están legislando con verdadera responsabilidad o por el contrario aprueban leyes, para contentar a su electorado y a sus socios de Gobierno y esto, lo segundo, es muy grave. José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), analiza la situación actual.

Prácticamente una de cada tres viviendas que se alquilaron en febrero a través de idealista no llevaba ni una semana en el mercado. Otro 24% de las casas tardó en encontrar inquilino entre una semana y un mes; un 16%, entre uno y tres meses; el 6% llevaba entre tres meses y un año y el 23%, más de un año ofertando arrendamiento. El porcentaje de ‘alquileres exprés’ en los grandes mercados se mantuvo en el 35% en Barcelona, Madrid y Valencia.

El precio medio del alquiler en enero ha cerrado con una subida mensual del 0,9% hasta establecerse en 10,6 euros/m2, según el último informe de precios de idealista. En los grandes mercados, Barcelona (2,5%) y Madrid (1%) también han registrado incrementos frente a diciembre. Por contraste, las rentas siguen bajando un 2,8% interanual a nivel nacional, al igual que en la capital (-0,4%), mientras que en Barcelona crecen un 7,9% frente a enero de 2021.

Las medidas que se han tomado en los últimos tiempos están enfocadas al alquiler y a atajar el problema de la vivienda desde el lado de la demanda, en un intento por ayudar los inquilinos. Sin embargo, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) defiende la necesidad de potenciar de nuevo la compra de viviendas, con el fin de lograr un equilibrio entre propietarios e inquilinos y aumentar la oferta de inmuebles disponibles para arrendar.

El precio medio del alquiler de viviendas en España se redujo un 4,5% durante los últimos 12 meses, según un informe publicado por idealista. A cierre de diciembre de 2021, arrendar una vivienda tenía un coste de 10,6 euros/m2/mes, una cifra que sí es un 0,1% más elevada que la registrada frente al tercer trimestre. 42 capitales de provincia, entre ellas Valencia (4,6%), Barcelona (3,1%) o Palma (3%), han incrementado sus precios en el último año, pero la caída del stock disponible reduce el peso de las grandes ciudades.

Los técnicos del Fondo Monetario Internacional (FMI), que han visitado recientemente España para elaborar su informe económico anual, cuestionan que los límites a las rentas del alquiler puedan resolver el problema del acceso a la vivienda y alertan de los posibles efectos adversos, como introducir ineficiencias en el mercado o restringir la disponibilidad de inmuebles para futuros inquilinos. Por eso, se inclina por tomar medidas por el lado de la oferta, eliminar trabas burocráticas y agilizar los permisos.

Noviembre ha cerrado con una caída del precio medio de las rentas del alquiler del 5,9% interanual a nivel nacional, hasta establecerse en 10,5 euros/m2/mes. Según el último informe de precios publicado por idealista, los alquileres también siguen cayendo en los grandes mercados de Madrid (-4,9%) y Barcelona (-1,7%). En otras capitales como Valencia (2,2%), Zaragoza (1,6%), Bilbao (1,5%), Palma (1,3%) la oferta del mercado de alquiler sí ha registrado incrementos, quedando San Sebastián como la ciudad más cara de España para alquilar.

La promotora ya tiene terminado su primer proyecto residencial destinado al alquiler. Se trata de Hacienda Rental Homes, un edificio de siete alturas que incluye 142 viviendas de entre uno y tres dormitorios ubicado en la zona de Teatinos, un área residencial muy consolidada de Málaga capital, que estarán disponibles este mes por rentas desde 590 euros al mes. La promoción incluye piscina, gimnasio, un 'coworking', zona infantil, garajes y trasteros.

Muchos propietarios particulares deciden alquilar su vivienda por su cuenta, lo que en muchos casos provoca una alta conflictividad y la aparición de cláusulas abusivas o ilegales en los contratos e impagos. Para evitar este tipo de situaciones, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, defiende la necesidad de profesionalizar la gestión de los alquileres por su trascendencia económica y legal, y recuerda que da seguridad al arrendador y estabilidad al arrendatario.

El precio de los arrendamientos de viviendas ha cerrado agosto con un descenso del 6,7% en el conjunto de España, según idealista. En los grandes mercados, las caídas más destacadas se han visto en Madrid (-9,3%) y Barcelona (-8,5%), con bajadas en todos sus distritos, encabezados por Tetuán (-10%) y Sant Andreu (-10,4%), respectivamente. A estas dos capitales los acompañan Málaga (-4,6%), Sevilla (-1,7%) y Valencia (-1,1%), donde sus barrios han alternado subidas con decrementos de las rentas del alquiler en este comienzo del curso 21/22.