Ya han pasado cuatro años desde que entró en vigor la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), más conocida como la ley hipotecaria.
El 16 junio de 2019, con meses de retraso, un aluvión de problemas en los sistemas de implantación y muchas polémicas, esta normativa empezó a aplicarse con el objetivo de aumentar la transparencia en el mercado hipotecario y dar más seguridad jurídica tanto a los bancos como a los clientes, sobre todo en la fase precontractual; es decir, antes de la firma del préstamo.
Una de sus principales novedades, además de limitar las comisiones de amortización y luchar contras las cláusulas abusivas, fue la obligación del consumidor de acudir al notario para repasar el contenido de la hipoteca y solventar posibles dudas antes de la rúbrica definitiva de la operación de financiación. Un objetivo que se ha cumplido, según el Consejo General del Notariado.
"En esta ley se garantiza el derecho del consumidor a elegir notario y a reunirse con él en privado para poder consultarle sus dudas, sin ningún coste asociado a ello. El notario, por su parte, realiza una labor de asesoramiento y resuelve las dudas del consumidor con imparcialidad. Una vez que el consumidor ha elegido el notario, lo comunica a la entidad financiera con la que vaya a contratar el préstamo hipotecario, para que esta pueda remitirle la documentación. Según la experiencia notarial en estos cuatro años, la nueva normativa ha facilitado la elección de notario por los clientes de las entidades financieras que van a contraer un préstamo hipotecario: un derecho que corresponde al prestatario y que es irrenunciable", asegura el organismo en un estudio.
La ley establece que deben darse un plazo de 10 días naturales desde que la entidad financiera pone la documentación a disposición del notario elegido en la Sede Electrónica Notarial hasta que se autoriza y firma la escritura de préstamo hipotecario. Y la realidad, según el documento, es que estos encuentros del prestatario a solas con el notario se producen de media entre 7 y 3 días antes de la autorización y la firma del préstamo.
Desde junio de 2019 hasta el pasado 30 de abril, los notarios han autorizado 1.635.918 actas de transparencia. Son actas gratuitas que "consiguen verifican que las entidades financieras han entregado a los consumidores toda la documentación de los préstamos con suficiente antelación, así como que la información facilitada se corresponde con el tipo de préstamo acordado por las partes y que el ciudadano tiene un conocimiento completo del contrato, de sus derechos y obligaciones", según detallan los notarios.
En concreto, en 2022 se alcanzaron las 495.366 actas de transparencia material; en 2021, el número de actas autorizadas por los notarios fue del 472.883, dato significativamente superior a las 353.789 actas que se realizaron en 2020. A las que se suman las de la segunda mitad de 2019 y las de los primeros cuatro meses de 2023
Y lo curioso es que esas cifras superan a las hipotecas que finalmente se han firmado desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria, que los notarios cifran en 1.414.834 préstamos hipotecarios (300.881 de 2020, 403.643 en 2021 y 419.316 en 2022, más los datos parciales de 2019 y 2023), incluidas novaciones, subrogaciones y ampliaciones de hipotecas.
Con estos datos sobre la mesa, descubrimos que desde la entrada en vigor de la normativa hasta ahora los notarios han firmado 221.084 más actas de transparencia que préstamos hipotecarios reales para la compra de vivienda. Es algo que ha sucedido todos y cada uno de los meses desde julio de 2019, periodo en el que de media se han formalizado aproximadamente 1,18 actas de transparencia por cada préstamo hipotecario para adquisición de un inmueble.
Por qué se firman más actas de transparencia que hipotecas
Tal y como explica la portavoz del Consejo General del Notariado, María Teresa Barea, la diferencia entre el número de actas y el de préstamos hipotecarios puede deberse a "varias razones", como por ejemplo que el notario autorizó un acta positiva, pero finalmente no llegó a formalizarse el préstamo hipotecario.
Estas son las tres razones fundamentales:
- El notario autorizó un acta positiva, pero finalmente no llegó a formalizarse el préstamo hipotecario. Esta situación puede producirse, por ejemplo, si el consumidor decide finalmente no comprar el inmueble, o cambia de oferta o ya no necesita financiación bancaria.
- El notario autorizó un acta positiva, pero la oferta vinculante de la entidad bancaria (FEIN) caducó sin que la entidad, antes de producirse dicha caducidad, hubiese remitido al notario un documento de prórroga de su vigencia. Esta oferta tiene un plazo legal de 10 días naturales, pero en la práctica suele ser de un mes o más. El plazo de vigencia de la FEIN puede agotarse al ralentizarse o posponerse la formalización de la operación por múltiples causas (enfermedad, viaje inesperado, accidente, problemas con la documentación de la parte vendedora, negociaciones de última hora entre las partes vendedora y compradora, etc.).
- El notario autorizó un acta negativa. Esto puede deberse, por ejemplo, a que el consumidor considere que la oferta no refleja exactamente lo negociado con la entidad y acuda a la misma para aclarar estas diferencias, con lo que habrá una nueva oferta de préstamo y por tanto se generará una nueva acta que sí podrá ser positiva.
Dónde se firman más actas de transparencia que hipotecas
En estos cuatro años, en todas las CCAA l número de actas ha superado al de préstamos en el período de análisis, aunque existen importantes diferencias. En cuatro autonomías se han superado las 1,2 actas por préstamo con Murcia (1,23) a la cabeza, seguida de Aragón (1,21), Andalucía (1,21) y Baleares (1,20). Al otro lado de la tabla está el País Vasco, donde el número de actas por préstamo ha sido inferior a 1,1 (1,09). Junto a ella, destacan La Rioja (1,13), Comunidad Valenciana (1,14) y Asturias (1,14).
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