Las socimis cambian de estrategia: frenan su afán comprador y se centran en sacar brillo a su cartera

Las grandes socimis han vivido un 2016 de consolidación, igual que el conjunto del mercado inmobiliario. Si durante los dos pasados ejercicios su estrategia fue añadir activos a su cartera, en los últimos meses han optado por aumentar el valor de su portfolio y consolidarse como uno de los grandes actores del renacer del ladrillo.

Los cuatro referentes del sector -Merlin Properties, Lar España, Hispania y Axiare- han invertido este año poco más de 1.400 millones de euros en inmuebles, menos de lo que invirtió en 2015 Merlin Properties en solitario. Teniendo en cuenta las últimas adquisiciones, la inversión total desde que llegaron al mercado en 2014 supera los 8.600 millones de euros.

Mientras han aparcado la euforia compradora, las grandes socimis han mejorado el estado de sus inmuebles con el fin de colocar en el mercado activos prime, aumenentar los niveles de ocupación y, en definitiva, conseguir con su arrendamiento la mayor rentabilidad posible. De hecho, el valor de mercado total de la cartera de las cuatro compañías supera ya los 10.000 millones de euros.

El ejemplo más reciente lo ha protagonizado Axiare, que ha llevado a cabo una rehabilitación durante ocho meses para poner a punto un edificio de oficinas de más de 10.000 m2 en Madrid, aunque no ha sido un caso aislado: Hispania y Lar España también han anunciado reformas de algunos inmuebles en la capital.

Pero, sin duda, la operación más importante del año dentro del universo socimi ha sido la fusión de Merlin Properties con Metrovacesa, de la que ha surgido el mayor gigante inmobiliario de España y uno de los más destacados de toda Europa por volumen de activos.

Nada más comenzar el verano, la socimi liderada por Ismael Clemente y la inmobiliaria presidida por Rodrigo Echenique anunciaron el acuerdo que se acabó materializando en otoño. Su fruto ha sido una compañía con más de 3 millones de m2 en oficinas, centros comerciales, naves logísticas, locales comerciales y hoteles que suman un valor bruto de unos 9.300 millones de euros.

Para los pesos pesados del sector, 2016 también ha sido un año importante para ganar músculo financiero a través de colocaciones de deuda y ampliaciones de capital y un ejercicio complicado en lo que a la evolución en bolsa se refiere. Según los analistas, la diversificación de sus carteras y la calidad de sus activos no están cotizando en los niveles adecuados. Todo un síntoma de que los inversores se han dejado llevar más por las incertidumbres político-económicas que por los fundamentales de las empresas y que el sector se encomienda al año nuevo para ganar atractivo y aumentar su capitalización.

Las reinas del parqué

Si las grandes socimis han sido unas de las compañías que más movimientos han realizado en el mercado inmobiliario doméstico, las más pequeñas del sector han sido protagonistas de las salidas a bolsa en nuestro país. A falta de medio mes, ya se han incorporado al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) un total de 17 vehículos de inversión inmobiliaria, lo que eleva el número total de socimis cotizadas por encima de la treintena y maquilla el balance escaso de salidas a bolsa en España.

Entre las socimis que han debutado en el mercado de valores encontramos todo tipo de activos (viviendas, locales, oficinas, naves, suelos…) y accionistas. Algunas de ellas están respaldadas por gobiernos como el de Singapur o fondos extranjeros con sede en Luxemburgo, mientras que otras están controladas por famosas familias españolas.

Y las previsiones apuntan a que habrá más variedad en los próximos meses. Según la firma de asesoría Armabex, durante el próximo año pueden estrenarse en el mercado al menos 30 socimis más, sobre todo vinculadas a los negocios residencial y hotelero.

La vivienda cobra fuerza

A pesar de que estos vehículos de inversión inmobiliaria se especializaron en un principio en activos como oficinas y locales comerciales, lo cierto es que los inmuebles residenciales cada vez tienen un peso más destacado.

Prueba de ello es que, entre los estrenos en bolsa más esperados de los próximos meses  está el de Domo, una socimi que gestiona cooperativas de viviendas y que está valorada en unos 50 millones de euros, y el de Torre Ámbar, un rascacielos residencial situado al norte de la capital.

El fondo Blackstone, por su parte, también ha aprovechado el tirón de las socimis para crear tres sociedades con las viviendas que se quedó de Catalunya Banc. Bautizadas como Albinara Properties, Pegarena y Tourmalet, estos vehículos tienen en cartera entre 5.000 y 10.000 viviendas y deberán salir a bolsa en el plazo máximo de dos años para poder beneficiarse de las ventajas fiscales que proporciona ser una sociedad de estas características.

Incluso los bancos han dado un paso al frente en este sentido. En la recta final del año Sabadell ha constituido una socimi denominada Vea Rental Homes en la que agrupará viviendas en alquiler aisladas (es decir, no son promociones enteras), consiguiendo así limpiar su balance y reducir el peso del ladrillo en sus cuentas.