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Pablo Romaní (Savills-AN): "El sector inmobiliario ya ha dejado atrás la pandemia"

"Lo peor ya ha pasado, tanto a nivel nacional como local"

El negocio inmobiliario avanza hacia una nueva era, dejando atrás la pandemia del covid-19. Pablo Romaní, director del área de desarrollo de negocio de Savills-Aguirre Newman en Barcelona, habla con idealista/news sobre el negocio inmobiliario precovid y postcovid, sobre su evolución, los sectores que más han sufrido en la pandemia y las previsiones a medio plazo del negocio del ‘real estate en España.  El directivo también hace ‘zoom’ en el negocio inmobiliario en Barcelona, pidiendo una “colaboración público-privada” por el bien de la capital catalana.

Ha pasado un año y medio desde que estallara la pandemia y removiera los cimientos de todos los sectores. ¿Cómo se vivió esta crisis en una consultora internacional como Savills-Aguirre Newman?

Si bien nadie podía esperar un contexto con un impacto global como el que hemos vivido, el sector inmobiliario comparativamente ha resistido bien, se ha consolidado como valor refugio y se han acelerado tendencias que ya apuntaban en cuanto a sostenibilidad y tecnología que nos están llevando a una evolución positiva y necesaria del sector. A nosotros, el hecho de tener una presencia internacional y servicios muy diversificados nos permitió adaptarnos rápidamente para ayudar a nuestros clientes desde el inicio de la pandemia. Un equipo muy unido a nivel local y global, con objetivo principal las personas lo primero y la posibilidad de anticipación por tener una fuerte presencia en Asia y otros mercados nos ha favorecido en la aportación de soluciones muy eficaces en la situación de incertidumbre que todos hemos vivido. Nos hemos unido y reforzado como equipo a nivel local y como compañía global.

 ¿Podemos decir que lo peor ya ha pasado para el inmobiliario español tras la pandemia o aún se prevén caídas a corto plazo?

Efectivamente, lo peor ya ha pasado, tanto a nivel nacional como local. El tiempo de incertidumbre y el periodo de ‘wait and see’ de los principales ‘players’ del sector ya ha pasado y el inmobiliario español vuelve en la mayoría de los sectores con ritmos pre-pandemia. Esto demuestra la solidez del mercado español y el interés de los principales fondos de inversión a nivel internacional, con muchísima liquidez y variedad de perfiles inversores con el foco en nuestros mercados.

¿Cuál crees que ha sido, dentro del inmobiliario, el sector más perjudicado por la crisis? ¿Y el que ha salido más reforzado?

Si algo ha tenido esta crisis es que ha sido generalizada y ha afectado a todos los sectores de la economía. Dentro del inmobiliario hemos visto sectores que han sufrido más y otros que han capeado muy bien el temporal, incluso saliendo reforzados. En cuanto a los mercados que más afectación han sufrido por el cierre forzoso de sus actividades, en el sector hotelero y ‘retail’ ha sido difícil mitigar el impacto pero ya hemos empezado a ver movimiento y operaciones de inversión y alquiler.

El efecto vasos comunicantes ha sido sin duda el ‘retail offline’ vs el ‘online’, donde el auge del E-commerce ha favorecido muchísimo al logístico, en especial a la última milla donde la falta de suelo logístico en la primera corona de Barcelona, junto con la solidez de los inquilinos, han convertido estos activos en uno de los más interesantes para los inversores, con una compresión de yield muy significativa. 

Residencial obra nueva ha continuado con buenas cifras y el residencial en alquiler ha aumentado en interés por las necesidades de la demanda, desde el inicio de la pandemia ha seguido consolidándose y creciendo.

Haciendo ‘zoom’ en Barcelona, ciudad en la que vives y trabajas, ¿cómo está evolucionando el sector?

Si algo tiene Barcelona, es resiliencia y capacidad de adaptación, es una de sus señas de identidad históricas. Si nos centramos en el 22@ vemos que en pocas generaciones ha pasado de ser uno de los motores del textil dentro del llamado “Manchester Catalán” a consolidar el movimiento tecnológico, no solo a nivel nacional sino llegando a consolidarse como uno de los principales ‘hubs’ a nivel europeo. Esta permeabilidad de la ciudad es el pilar de una evolución dinámica y constante.

En el otro extremo, si pensamos en la evolución del sector hotelero, que ha sido uno de los más castigados durante la pandemia, conviene retrotraerse a 2009 y recordar que fue uno de los sustentos de la economía catalana debido al hecho de que ya contaba con una oferta muy balanceada entre ‘leisure’ y corporativo, lo que sin duda ayuda a tener una disposición defensiva ante situaciones como la vivida y colocarnos en un excelente punto de partida para la recuperación del sector, que sin duda viviremos una vez pasada esta crisis coyuntural y exógena, recuperando el esplendor de los años previos a 2020-2021.

¿Continúa teniendo un atractivo inversor? 

Barcelona, sin duda, se ha erigido como uno de los principales motores de la recuperación, con una cuota de mercado del 76% del volumen de inversión nacional de oficinas que ha rondado los 800 millones de euros. Solo el 22@ ha representado el 85% de este volumen de inversión en Barcelona.

Es importante destacar operaciones como la del Fondo germano Kanam con un volumen cercano a los 300 millones de euros. Operaciones como esta no hacen sino refrendar la buena salud del mercado inmobiliario de Barcelona y confirmar, respondiendo a tu palabra, el interés inversor por nuestra ciudad.

¿Ha incrementado este interés después de que se levantaran restricciones y se empezara a vacunar a la población?

El hecho de poder tener unos protocolos de actuación menos restrictivos y el aumento de las cuotas de vacunación en la población, sin duda son uno de los pilares para la recuperación de la economía tanto local como nacional. Esto claramente tiene un impacto directo en el inmobiliario. Hemos visto como los centros comerciales recuperan poco a poco la normalidad, las terrazas y los interiores de los restaurantes van aumentando sus ocupaciones, la oferta hotelera ya tiene abierta más del 80% con ocupaciones por encima al 55% y en las oficinas las empresas empiezan a volver presencialmente, relegando el teletrabajo a unas cuotas inferiores al trabajo presencial.

Esta recuperación paulatina sin duda genera confort y confianza en el inversor, y fruto de estos avances y mejoras, seguro que vemos un cierre de año con un volumen de inversión muy interesante.

Oficinas, logística, ‘retail’… ¿qué negocios de los tradicionales son los que están despertando mayor interés?

Sin duda, el ‘boom’ lo hemos vivido en el mercado logístico, hemos visto operaciones en la primera corona de Barcelona con yields por debajo del 5%, cosa impensable hace unos años. Por otro lado, oficinas continúa siendo el eje principal sobre el que basculan los volúmenes de inversión agregados y el interés sigue siendo muy alto, como comentábamos hace un momento con el ‘market share’ que ha tenido Barcelona a nivel nacional, representando un 76% del volumen a nivel estatal en el primer semestre de 2021.

El ‘retail’, si bien ha sido en el primer semestre del año, ha sido uno de los mercados menos beneficiados a nivel de inversión. No obstante, continuará siendo un tipo de activo altamente demandado, en especial en los principales ejes comerciales de la ciudad, como Paseo de Gracia o Rambla Catalunya, donde la disponibilidad va bajando y cada vez son menos los carteles de Disponible.

En cuanto a activos alternativos, ¿qué tipo de activos (más especiales) veremos que llaman la atención del inversor en los próximos años?

Personalmente, me gusta pensar que los alternativos ya no serán alternativos nunca más, sino que ya están al mismo nivel que el resto de activos tradicionales. No son pocos los fondos especializados, tanto nacionales como internacionales, que centran su actividad en esta tipología de activos y empiezan a pensar en nuevos, como los centros de datos, además de las residencias universitarias y activos dedicados a la tercera edad con todo el abanico de los asistenciales. La consolidación de estos modelos de negocio, la sofisticación y especialización tanto de los grupos gestores como de los inversores, hacen que las yields cada vez estén más comprimidas equiparándose en muchos casos a los activos más tradicionales.

Muchos profesionales, cuando hablan de Barcelona, señalan la inseguridad jurídica. ¿Qué le pedís a la administración pública?

Para los inversores institucionales lo principal es tener las reglas claras y la seguridad de que no van a cambiar a mitad de los proyectos, es decir, un marco legislativo estable.

Los nuevos patrones en la conducta y los usos inmobiliarios necesitan ir de la mano de nuevas regulaciones y ordenamientos para poder coexistir en un claro equilibrio dinamizador. En definitiva, por muy bien que vayan los fundamentales macros del inmobiliario, si la ciudad como ente no es capaz de ser adaptable y permeable puede llegar a convertirse en un freno al crecimiento en lugar del elemento dinamizador y catalizador que necesitamos que sea.

Las claves para que Barcelona consolide y no pierda puntos en su posicionamiento global como una de las ciudades más atractivas para vivir y trabajar pasan por la colaboración público-privada, ya que los recursos económicos públicos de las ciudades son limitados y la competencia por la captación de inversión privada a largo plazo entre ciudades europeas está muy activa. El mejor activo que tienen los ayuntamientos son los diferentes instrumentos de regulación y transformación urbanística para consolidar el futuro de la ciudad que gestionan.