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El precio del alquiler en Alemania también se frena por el covid

"El boom de los alquileres se ha acabado", según la consultora inmobiliaria Value

Gtres
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Autor: Antonio Martínez (colaborador de idealista news)

La pandemia ha dejado una profunda huella en el mercado alemán del alquiler. Dos recientes estudios muestran que el coronavirus ha frenado de forma notable la tendencia alcista de los últimos años, que afectaba especialmente a las grandes ciudades, y deja incluso caídas en algunos grandes núcleos urbanos. Los barrios periféricos de las mayores ciudades cotizan sin embargo al alza porque ha despuntado la demanda por espacios verdes y abiertos.

Según el análisis de la consultora inmobiliaria Value para el diario Zeit, el arriendo medio en Alemania (gastos aparte) apenas subió un 1,6% en 2020, una revalorización mínima tras los repuntes promedio de hasta el 5%o registrados en los ejercicios previos en la primera economía alemana. La buena situación económica, los bajos tipos de interés y una oferta incapaz de satisfacer la demanda habían propiciado un "boom" inmobiliario en un país poco acostumbrado al dinamismo en el sector de la vivienda y donde alrededor de la mitad de la población vive de alquiler. "El boom de los alquileres se ha acabado, el impulso pierde fuerza", explica Sebastian Hein, experto de Value.

Los arriendos en la mayoría de las grandes ciudades han subido, aunque de forma mucho más moderada que en los años anteriores. La excepción es Berlín, donde caen un 3%, hasta los 10 euros el m2, tras duplicarse en la última década. En las otras "siete grandes" se registran subidas leves. Fráncfort avanza un 3%, hasta los 14,29 euros. Un 4% han subido en 2020 en Hamburgo (12 euros/m2), Colonia (11,83) y Stuttgart (13,89), mientras que en Múnich (18,55) y Bonn (10,48) los alquileres se han incrementado un 5%.

Bastantes ciudades de tamaño medio, sin embargo, han visto cómo el mercado caía. Según otro estudio, de la asesoría F+B, los precios de los arriendos nuevos cayeron el año pasado en 27 de las 50 ciudades más caras del país.

Una tendencia destacable es el auge que han experimentado los barrios residenciales de los alrededores de las grandes ciudades y otras áreas colindantes con los grandes centros urbanos. Un fenómeno que ya se había detectado en los años previos y que ha cobrado especial brío con la pandemia. Por primera vez desde 2012 estas zonas han subido de media más que las grandes ciudades en términos interanuales. De hecho, en estas categorías se incluyen los distritos que han registrado mayores incrementos en los alquileres.

Bönningstedt, junto a Hamburgo, ha visto cómo los arriendos se disparaban en un año un 38% En Birkenwerder, al norte de Berlín, se ha registrado un repunte medio del 21%. Otras alzas destacadas se han experimentado en Tutzing (15 %), al sur de Múnich; Wandlitz (14 %), en las afueras de Berlín; y Kernen im Remstal (13 %), cerca de Stuttgart. "El coronavirus está acelerando cambios estructurales, como el creciente interés por vivir en las afueras", explica el experto en mercado inmobiliario del Instituto de la Economía Alemana (IW).

La pandemia ha provocado una serie de cambios que han afectado al mercado inmobiliario, apuntan ambos estudios. Por un lado ha reducido la inmigración que en los últimos años estaba llegando a Alemania y, especialmente, a sus grandes ciudades. Berlín, a la cabeza de esta tendencia, estaba registrando unos 50.000 nuevos habitantes netos al año, azuzando la demanda.

Los ingresos netos, a causa de los despidos y de las reducciones de jornada por la crisis, cayeron en 2020 en un 1% de media, rompiendo una tendencia claramente alcista de una década. Además, la construcción fue uno de los sectores menos afectados por la crisis y los permisos de obra permitieron que la oferta aumentase con respecto a los ejercicios previos.

Berlín continuó siendo un caso especial, con una caída sin equivalentes entre las grandes ciudades. Los expertos apuntan principalmente, para explicarse este hecho, a la entrada en vigor del tope de los alquileres en febrero de 2020, que fija los precios máximos de los alquileres en la capital muy por debajo de los precios de mercado. Esto ha provocado una caída de la oferta, en parte a la espera de que en las próximas semanas el Tribunal Constitucional falle sobre la legalidad de esta medida del gobierno de la ciudad-estado.