The Economist advierte que el ciclo al alza de los precios de la vivienda apenas está comenzando

Después de la crisis financiera de 2008, los precios de las viviendas a nivel mundial cayeron un 6% en términos reales. Pero, al poco tiempo, volvieron a repuntar y superaron su pico anterior a la crisis. Años después, cuando llegó la pandemia del covid-19, los economistas estimaron que se avecinaba un desplome del mercado inmobiliario. Sin embargo, hubo un auge, con la gente buscando salir de las grandes ciudades.

Luego, a partir de 2021, cuando los bancos centrales aumentaron los tipos de interés para derrotar a la inflación, crecieron los temores de una nueva debacle de los precios de la vivienda. Pero, de hecho, los precios reales cayeron solo un 5,6% y ahora están aumentando rápidamente de nuevo. La vivienda parece tener una notable capacidad para seguir apreciándose, independientemente del clima económico. Y, probablemente desafiará la gravedad de manera aún más insolente en los próximos años, según el análisis de The Economist.

Un superciclo inmobiliario de subida de precios desde los años 50

La historia de la vivienda comienza con una clase de activos que antes no eran destacables y que se han convertido en los más grande del mundo. Hasta 1950, los precios de las viviendas en el mundo desarrollado se mantuvieron estables en términos reales. Se construían casas donde la gente las quería, impidiendo que los precios subieran mucho en respuesta a la demanda. La implementación de las infraestructuras de transporte desde el siglo XIX y principios del XX también ayudó a moderar los precios, sostiene un artículo de David Miles, antiguo miembro del Banco de Inglaterra, y James Sefton, del Imperial College de Londres. “Al permitir que la gente viviera más lejos de su lugar de trabajo, un mejor transporte aumentó la cantidad de tierra económicamente útil, reduciendo la competencia por el espacio en los centros urbanos”, afirman los expertos.

Los acontecimientos que siguieron a la Segunda Guerra Mundial removieron todos estos procesos y crearon el “superciclo inmobiliario que vivimos hoy”. Los gobiernos se dedicaron a subvencionar hipotecas. Las personas de entre 20 y 30 años tenían muchos hijos, lo que aumentó la necesidad de vivienda. El proceso de urbanización aumentó la demanda de hogares en lugares que ya estaban abarrotados.

La segunda mitad del siglo XX trajo consigo una serie de regulaciones del uso del suelo y filosofías contrarias al desarrollo urbano. Se hizo más difícil construir infraestructura, lo que hizo que las ciudades fueran menos expandibles. Las metrópolis que antes construían viviendas con aplomo, desde Londres hasta Nueva York, aplicaron frenos. En todo el mundo desarrollado, la construcción de viviendas expresada como porcentaje de la población alcanzó su punto máximo en la década de 1960, y luego cayó de manera constante hasta aproximadamente la mitad de su nivel actual. Los precios de las viviendas comenzaron a subir inexorablemente.

Los últimos años para los mercados inmobiliarios han sido menos críticos y con menos cambios de lo que incluso los expertos más optimistas pronosticaban hace tres años. A medida que los bancos centrales han ido subiendo los tipos de interés, muchos hipotecados no han sentido nada. Antes y durante la pandemia, muchos propietarios habían contratado hipotecas a tipo fijo, lo que los protegía de tipos más altos. En EEUU, donde la mayoría fija hipotecas fijas a 30 años, los pagos de intereses hipotecarios de los hogares, como porcentaje del ingreso, se mantienen estables. Los nuevos compradores sí que se enfrentan a costes hipotecarios más altos. Pero el rápido crecimiento de los ingresos está ayudando a contrarrestar algo este efecto. Los salarios en los países del G10 son un 20% más altos que en 2019.

Aunque, no todos han salido ilesos. En Alemania, Nueva Zelanda y Suecia, los precios reales de las viviendas han caído más de un 20% desde los picos de la pandemia. Sin embargo, en otros lugares, los precios de las viviendas solo bajaron un poco y se está produciendo una especie de nuevo aumento. Los precios de las viviendas en EEUU alcanzan nuevos máximos casi todos los meses, tras haber aumentado un 5% en términos nominales en el último año. En Portugal, los precios se están disparando. Otros lugares con mercados inmobiliarios débiles están revirtiendo la situación. De 2011 a 2019, los precios de las viviendas en Roma cayeron más de un 30% en términos nominales, mientras Italia lidiaba con una crisis de deuda soberana. Ahora están subiendo de nuevo.

Los tres factores que determinarán en próximo ciclo inmobiliario

A corto plazo, los precios de las viviendas probablemente seguirán subiendo. La caída de los tipos de interés ayuda. En EEUU, el tipo de una hipoteca fija a 30 años ha caído cerca de 1,5 puntos porcentuales desde su máximo reciente. En Europa, una ola de hipotecados con tipos fijos pronto podrá refinanciar sus préstamos a tipos más bajos, a medida que los bancos centrales reduzcan sus tipos de interés oficiales. Pero también hay fuerzas más profundas en juego. Tres factores garantizarán que, durante las próximas décadas, el superciclo inmobiliario perdure.

Demografía y población inmigrante

El primero se relaciona con la demografía. La población nacida en el extranjero en el mundo desarrollado está aumentando a una tasa anual del 4%, el crecimiento más rápido registrado. Los inmigrantes necesitan un lugar donde vivir, lo que, según sugieren las investigaciones, tiende a elevar tanto los alquileres como los precios de las viviendas. Un artículo reciente de Rosa Sanchis-Guarner, de la Universidad de Barcelona, ​​que analiza España, concluye que un aumento de un punto porcentual en la tasa de inmigración eleva los precios promedio de las viviendas en un 3,3%.

En respuesta a estas llegadas récord de inmigrantes, los políticos desde Canadá hasta Alemania están tomando medidas drásticas contra la inmigración. Pero incluso con las políticas más estrictas, los países ricos probablemente seguirán recibiendo más inmigrantes que antes. Su necesidad de atender a una población que envejece probablemente superará el deseo de endurecer las fronteras.

Goldman Sachs estima que si Kamala Harris gana las elecciones presidenciales estadounidenses, la inmigración neta caerá suavemente, a 1,5 millones por año desde más de 2 millones en 2024. Si Donald Trump gana con un gobierno dividido, se espera que la cifra caiga solo a 1,25 millones.

Evolución de las ciudades

El segundo factor se relaciona con las ciudades. Cuando el covid-19 golpeó en 2020, mucha gente pensó que las áreas urbanas perderían su brillo. El auge del trabajo remoto significó que, en teoría, la gente podía vivir en cualquier lugar y trabajar desde casa, lo que les permitía comprar viviendas más espaciosas por menos dinero.

No ha sido así. La gente trabaja desde casa mucho más que antes, pero las grandes ciudades siguen siendo atractivas. En EEUU, el 37% de las empresas están ubicadas en grandes áreas urbanas, la misma proporción que en 2019. La proporción del empleo total del mundo desarrollado que se genera en las capitales ha crecido en los últimos años.

En Japón, Corea del Sur y Turquía, se crean más empleos en las ciudades que en otros lugares. También son el hogar de más diversión: la proporción de bares y pubs británicos ubicados en Londres ha aumentado un poco desde antes de la pandemia. Todo esto aumenta la competencia por el espacio habitable en los centros urbanos, donde la oferta de viviendas ya está limitada.

Desarrollo de las infraestructuras

El triunfo de la ciudad agrava los efectos del tercer factor: la infraestructura. En muchas ciudades, los desplazamientos se han vuelto más tortuosos, lo que limita la distancia a la que las personas pueden vivir de su trabajo. En Gran Bretaña, la velocidad promedio de viaje ha caído un 5% en la última década. En muchas ciudades estadounidenses, la congestión está cerca de un máximo histórico. A muchos gobiernos les resulta casi imposible construir nuevas redes de transporte para aligerar la carga. El tren de alta velocidad de California, que se supone que unirá Los Ángeles y San Francisco y gran parte del territorio habitable potencial entre ambas, probablemente nunca se construirá.

Algunos economistas esperan que se esté produciendo un giro en la mentalidad de la ciudadanía. Es decir que la población acepte nuevas viviendas cerca de donde viven y parecen haber convencido a algunos políticos. Algunos lugares están cambiando las normas de uso del suelo para fomentar la construcción. A principios de 2022, los permisos de construcción de viviendas en Nueva Zelanda alcanzaron un máximo histórico, lo que ayudó a desinflar los precios de las propiedades.

Sin embargo, más allá de Nueva Zelanda, el cambio sigue siendo marginal. Un artículo de los economistas Knut Are Aastveit, Bruno Albuquerque y André Anundsen, concluye que la "elasticidad de la oferta" de vivienda en EEUU (el grado en que la construcción responde a una mayor demanda) ha disminuido desde la década de 2000. No se encuentra evidencia de un repunte generalizado de la construcción desde la pandemia. El problema de la oferta sigue siendo más agudo en las ciudades. En San José, la ciudad más cara de EEUU, el año pasado se autorizó la construcción de apenas 7.000 viviendas, una cifra muy inferior a la de hace una década. Pero incluso en Houston y Miami, que se enorgullecen de evitar los errores cometidos por otras grandes ciudades, la construcción es lenta.

En los próximos años, los mercados inmobiliarios se podrían enfrentar a todo tipo de contratiempos, desde oscilaciones del crecimiento económico y de los tipos de interés hasta quiebras bancarias. Pero, con los efectos a largo plazo de la demografía, la economía urbana y la infraestructura alineándose, consideremos una predicción hecha en 2017 por los señores Miles y Sefton, que concluye que “en muchos países es plausible que los precios de las viviendas puedan aumentar ahora de forma persistente más rápido que los ingresos”. Es probable que la clase de activos más grande del mundo se haga cada vez más grande.