Hasta ahora, el hecho de tener una hipoteca comportaba importantes beneficios fiscales para todos los perfiles económicos. Las hipotecas más caras tenían mayor deducción hasta llegar a una cuota anual aproximada de 9.000 euros (unos 750 euros al mes), punto en que la Ley actual establecía un tope de desgravación
Pero a partir del 1 de enero de 2011, la Ley de Economía sostenible introducirá algunos cambios que pueden reducir notablemente el importe desgravado por compra de vivienda con respecto a la ley anterior. El efecto 2011 sigue unas reglas en función de los ingresos de cada uno
El siguiente gráfico elaborado por el portal hipotecario helpmycash.com muestra qué ingresos fiscales totales tendría quien compre casa ahora (línea azul) y cuáles pasaría a tener si lo hace adquiere su vivienda a partir de 2011 (línea roja) para una hipoteca media a 25 años con un 3% de interés y un 80% de financiación. Se observa como hasta 17.707,20 euros todo sigue igual, pero desde esa base imponible hay una caída de los ingresos que se pueden obtener por desgravación de vivienda habitual
Quienes más sufren el efecto 2011 son las bases imponibles de 36.000 euros, que antes podrían llegar a desgravarse 33.807 euros a lo largo de la vida de la hipoteca y desde 2011 será cero
Nueva deducción fiscal: ¿de cuánto dinero estamos hablando?
Siguiendo con el ejemplo de la hipoteca anterior, estas serían las cifras (en euros) calculadas para bases imponibles de 12.000 a 100.000 euros anuales y para las mayores hipotecas que en teoría lograrían:
* Calculado estimando los ingresos netos anuales en función de la base imponible, tomando la hipoteca máxima que el titular puede conseguir y evaluando la desgravación asociada
Nueva desgravación calculada a partir de la siguiente fórmula establecida por el Gobierno: Base deducción = 9.040 – 1,4125 (B.I. &Ndash; 17.707,20), en el caso de los valores entre 17.000 y 24.000 euros
¿Comprar ahora o esperar a que bajen los precios?
Para tener una idea muy aproximada de cuánto tendría que bajar el precio de los pisos para que nos saliera a cuenta no comprar ahora y no aprovechar la desgravación vigente, sólo es necesario buscar en la primera columna de la tabla cuál es nuestra base imponible anual
Por ejemplo, si nuestra base imponible es de 22.000 euros al año y esperamos a comprar piso hasta 2011, desgravaremos al final de la vida del préstamo (25 años) 11.162 euros, 9.282 euros menos que si lo hubiéramos comprado en 2010. Esperar nos saldría a cuenta si el precio de los pisos se abaratara un 7,8% (última columna), es decir, 9.282 euros (penúltima)
Señalar que en los cálculos no se tiene en cuenta la inflación ni el precio del dinero. Tampoco se tienen en cuenta las diferentes medidas que después pueda adoptar cada comunidad autónoma por separado a la medida del gobierno
Nadie sabe con exactitud cuál será la evolución de los precios de la vivienda en los próximos meses, pero conocer este porcentaje nos puede dar una idea de si es importante o no que compremos antes del fin del año en nuestro caso particular
¿Qué pasa cuando la hipoteca tiene 2 titulares?
Cuando el comprador del piso es una pareja y ambos trabajan, la base máxima sobre la que se hace la deducción pasa de ser 9.040 euros a ser de 18.080 euros. Obviamente, la nueva ley afectará de distinta forma a las parejas según si sus ingresos son altos, bajos, medios o una combinación de 2 casos diferentes
Pero, simplificando, para conocer cuál es la situación conjunta, solo es necesario realizar la operación anterior para los 2 casos y sumar las diferencias de desgravación (penúltima columna). Si, por ejemplo, tenemos a una pareja en que uno de los miembros tiene una base imponible anualmente de 20.000 euros y el otro 30.000 euros (recordemos, siempre hablando de base imponible), sumaríamos 0 euros + 27.572 euros y el resultado, 27.572 euros, sería lo que tendría que disminuir el precio de los pisos para compensar el no aprovechamiento de la desgravación fiscal actual por compra de vivienda
Conclusiones
- Los que tengan una base imponible de entre 24.000 y 36.000 euros son el grupo que más debería plantearse comprar vivienda antes del fin de 2010, ya que haría falta que los precios cayeran más de un 17% para conseguir el ahorro que les hubiera supuesto la deducción fiscal
- Las personas con una base imponible anual superior a 24.107,20 euros que compren su casa a partir de 2011 van a perder una desgravación de 33.807 euros a lo largo de los próximos años (con una hipoteca media a 25 años con un 3% de interés y un 80% de financiación). En función del coste de la vivienda, esos 33.807 euros serán mucho porcentaje o poco
- Aunque la base de deducción máxima son los 9.040 euros, con la nueva ley ninguna persona sola llegará a percibir tal desgravación máxima. El motivo es simple: un gasto hipotecario anual de 9.040 euros equivale a una cuota mensual de 755 euros. Las personas que pueden permitirse esa cuota tienen una base imponible aproximada de 36.000 euros anuales, y con esos ingresos ya están lejos de poder desgravar, ya que la nueva ley solo permite hacerlo hasta los 24.107,20 euros
Temas de lectura recomendada
1. Fin deducción vivienda 2011: verdades y mentiras
¿Está justificado tal revuelo? sí y no. Si tienes casa no notarás cambios y muchos de los que compren casa tampoco. Tu base imponible o el lugar donde vivas deben ser tenidos en cuenta (leer más)
2. ¿Compro o espero? casos personalizados por ingresos
Si tu base imponible es superior a 17.000 euros debes leer este artículo y si es de más de 24.000 euros más aún, ya que serás uno de los más afectados según el cuadro de impacto (leer más)
3. Cuenta vivienda: ¿qué pasa con el fin de la desgravación?
Si tienes una cuenta vivienda que caduca debes adquirir casa antes de 2011 o devolver las ayudas. Si no te caduca aún puedes esperar, pero puedes perder las ayudas futuras (leer más)
4. Compra vivienda nueva: ¿qué ocurre si me la entregan en 2011?
Si has comprado una casa nueva pero no te la entregan hasta 2011, tranquilo, podrás seguir desgravándote en la mayoría de los casos (leer más)
5. Alquiler con opción a compra: ¿tengo derecho a deducción?
Si te encuentras en este caso no estás de enhorabuena, ya que si cierras la compra a partir de 2011 tendrás limitaciones en la desgravación en función de tus ingresos (leer más)
6. Consultorio fiscal gratuito
Después de leer todo, ¿aún tienes dudas? si es así, te invitamos a plantearlas en nuestro consultorio fiscal. Es gratuito y suele dar muy buenos resultados (entrar)
Todo lo que debes saber sobre el seguro garantía de inquilino
Al enfrentarte al proceso de alquilar una vivienda, es normal que surjan dudas sobre los productos disponibles para garantizar tu tranquilidad y la del propietario. Aquí, resolvemos las preguntas más frecuentes sobre el seguro garantía de inquilino, diseñado especialmente para protegerte a ti y dar confianza al propietario.
Comprar piso nuevo en la costa: misión imposible en 2025
Como si de una película de Tom Cruise se tratase. Los interesados en comprar una vivienda de obra nueva en las costas españolas se enfrentan a una auténtica misión imposible, debido al auge de precios al que se han visto sometidas estas nuevas construcciones. El precio medio en España creció un 7,6% interanual en 2024, sin embargo, en zonas donde la demanda es muy alta ha subido más del 20%. Vigo lidera el ranking con un incremento del 25%, seguida de Castelldefels (Barcelona) y Málaga,
Multan con 16.000 euros a un arrendador por la proliferación de una plaga de chinches en una vivienda vecina
La Audiencia Provincial de Baleares ha confirmado la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca, que condena a la herencia yacente, cinco hijos y viuda del propietario de un piso arrendado,a indemnizar a los vecinos de la vivienda inferior por los perjuicios sufridos a causa de una plaga de chinches. El fallo impone a la parte demandada el abono de 6.925,49 euros en concepto de gastos ocasionados por la desinsectación y los daños materiales, así como una
¿Cómo demostrar solvencia económica para alquilar una vivienda?
Demostrar solvencia económica ante el alquiler de una vivienda te permitirá:
Esto tienes que hacer si tu inquilino entra en el registro de morosos
Alquilar una vivienda conlleva riesgos, y uno de los más preocupantes para cualquier propietario es descubrir que su inquilino ha sido incluido en un fichero de morosos. Esta señal de alarma puede anticipar problemas serios de impago, comprometer la estabilidad del arrendamiento y alargar los plazos de desahucio hasta más de un año.
Precalificación de inquilinos: qué es, cómo funciona y por qué hacerla
En el entorno del alquiler actual, la precalificación se ha convertido en un paso fundamental para proporcionar agilidad, seguridad y confianza a propietarios, inquilinos, y agencias inmobiliarias. Pero, ¿qué es exactamente la precalificación de inquilinos y cómo puede ayudarte en tu próximo alquiler?
100 Comentarios:
#8 hay tantas casuísticas como quieras, se me ocurren miles. Y si compras un piso de banco al 100% de hipoteca?
El tema es el más completo y aproximado que he leido hasta el momento y lo importante es entenderlo y "ajustarlo" en función de tus diferencias particulares
Porque... y si cobro en negro? y si heredo y no tengo que tener tanta hipoteca? y si vendo una vivienda anterior? y si, y si... hay miles de y sis! insisto, lo importante es entenderlo
Repito, la aproximación de casa con hipoteca al 80% a 25 años y al 3% de interés me parece bastante aceptable
Sólo pongo un ejemplo para mostrar que la última columna (bajada de precios necesaria) no es correcta.
Es fácil intuir que si la desgrabación es como mucho el 15% la bajada de precios necesaria para compensar su efecto no puede ser mayor de ese 15% (es metafísicamente imposible). En el ejemplo que pongo, que es el caso más desfavorable de la tabla, no llega al 11%.
Por supuesto:
- A mayor tipo de interés menor bajada de precios necesaria (efecto casi despreciable).
- A mayor capital ahorrado, menor bajada de precios necesaria
Puede decirse que en un caso malo, los pisos deben bajar un 10% para compensar la falta de desgravación, pero en ningún caso el 20% ni nada parecido.
Desgravación , no "desgrabación" (se me coló y no hay forma de corregir una vez publicado)
La respuesta 12 es para el comentario 7, que además le recuerdo que para aspirar a una vivienda debe usted contar con empleo estable.
Por otra parte, ya he comentado en otras ocasiones en este foro, que hay algo fundamental que se debe tener en cuenta y agregar a lo dicho en este artículo y es el coste que supone no comprar, me explico:
Si usted paga un alquiler de 820 euros al mes se está dejando todos los años 10 000 euros en ese gasto, con lo cual por ejemplo, si los pisos deben bajar en los próximos 3 años por ejemplo un 10- 20% adicional a lo que ya ha bajado para que compence esperar, pues debe usted agregar los 30 000 euros que se le irian en alquiler durante esos 3 años con lo cual la bajada que debería esperar usted debe ser bastante mayor... por tanto, el que este en esta situación debe tenerlo en cuenta. Otra cosa es si vivir por ejemplo en casa de mama mientras esperas te sale a coste 0 y allí si puedes sacar las cuentas según lo indicado en este artículo.
Un saludo
Menos demagogia. O es q usted no paga intereses en su hipoteca. Cuanto paga en un ano y q parte es de capitAl.
Por supuesto que pago intereses, pero he formalizado una hipoteca en mayo de este año a solo 15 años con lo cual los intereses se van al mínimo posible, y le digo más... si esta tan informado seguramente conocerá que las hipotecas en España se cobran mediante el llamado método francés donde la mayor parte de los intereses se cobran en los primeros años de hipoteca y como al menos voy a poder gozar de unos intereses muy bajos durante al menos los 2 primeros años de hipoteca, también se reducen mucho los intereses y en cuanto a la subida del Euribor, pues puede que vaya despuntando al alza pero que nadie descarte que podamos tener una japonización de Europa con intereses muy bajos durante unos cuantos años... nada esta escrito.
El problema del pago de intereses viene a partir de los absurdos periodos de pago de más de 30 años y de tener intereses hipotecarios muy altos los primeros años, hay que sentarse a hacer cuentas amigo...
"Pues debe usted agregar los 30 000 euros que se le irian en alquiler durante esos 3 años"...
Nos empeñamos q alquilar una vivienda es tirar el dinero... yo no lo veo así, pagamos por un servicio por una prestación... cuando nos tomamos una caña no se nos ocurre llevarnos la cerveza a casa y guardarla, la usamos (nos la bebemos) y la pagamos...
Llevado al extremo esa forma de cálculo, tb habría q incluir las veces q vamos a la peluquería durante un año, la gasolina del coche... etc...
Las personas q vivien de alquiler pagan por un servicio, en concreto el derecho de uso y disfrute de una vivienda...
Estoy completamente de acuerdo con usted, pone usted en relieve 2 aspectos importantes:
1- El comprar una vivienda te resta libertad de movimiento... ya se que puede usted decirme que si necesita irse a otro sitio sencillamente alquila su vivienda a un inquilino y alquila usted otra vivienda en el sitio a donde va, pero sin duda el tener piso en propiedad nos ata un poco a un lugar y eso no es del todo bueno. Usted puede ir a tomarse la cerveza a sitio que quiera y cuando quiera.
2- el hecho de consumir un producto o servicio con más o menos frecuencia, el asunto es que salvo que sea usted alcoholico, no toma usted cerveza todos los días y es más, suele apetecer cambiar de sitio de cervezas con cierta frecuencia, pero la vivienda no se cambia con la misma facilidad... para poner un ejemplo intermedio, si usted necesita ir a su trabajo a diario y necesita coche para hacer el desplazamiento lo más rápido y cómodo posible, que haría usted, compraria un coche y conduciria usted mismo o se cogería un taxi todos los días? evidentemente si coge taxi diario estaria usted pagando por un servicio, o una prestación pero seguramente el sobrecoste va a ser importante.
Un saludo
Buenas tardes,
El ejemplo de la cerveza es solo eso, un ejemplo, q puede usted aplicar a cualquier cosa q consuma... no comparo tomar una cerveza con comprar una casa, es solo un ejmplo q consumir y disfrutar de algo no es tirar el dinero.
Con respecto al ejemplo del taxi, bueno, podría decirle q cuando se utiliza un taxi, el taxista no nos cobra intereses durante 40 años...
Podríamos seguir así toda la tarde, yo no estoy expresando una opinión de si es mejor comprar q alquilar, allá cada uno con su vida, sus circunstancias, sus filias y sus fobias... simplemente no entiendo el axioma de "alquilar es tirar el dinero"...
Saludos.
La gente debe tener claro que la pérdida de desgrabación afecta prácticamente a todo el mundo por dos razones:
1.- la base es la nómina bruta con lo que un mileurista con 14 pagas cobra 14.000 netos y algo más de 17.000 brutos, con lo que estaría al límite de poder desgrabar, pero lo tiene dificílisimo para poder comprar, salvo que compre en algún pueblo y a medias con alguien con ingresos iguales y superiores.
2.- gran parte de las personas que tienen ingresos inferiores a los de los límites no hacen declaración al no estar obligados a ello.
3.- algo que el artículo no tiene en cuenta, y es que da por sentado que los ingresos van a ser constantes en 25 años. Afortunadamente, la inmensa mayoría de las personas incrementan sus ingresos a lo largo de su vida laboral, con lo que una persona que pueda desgrabarse en 2.011 es probable que ya no lo pueda hacer en el 2016 o al menos completamente. Yo creo que casi todos tenemos la esperanza de ganar más dinero dentro de diez años. 4.-
4.- Tampoco sabemos si quiera si los límites para desgrabarse se van a ir actualizando con la inflación. De hecho muchos años el impuesto sobre la renta no sube nominalmente, pero sí lo hace en euros constantes porque no suben los límites de la base, de tal manera que el coste de la vida sube un 2,5%, la empresa sólo te sube el sueldo un 2% con lo que pierdes poder adquisitivo, y encima pagas más impuestos. Y si la empresa te lo sube un 3% pues ganas poco poder adquisitivo que casi se te va en impuestos.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta