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¿Qué hago si he adelantado dinero para construir mi casa y el promotor no la ha terminado?

Autor: Redacción

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

Quienes compraron una vivienda sobre plano antes del 1 de Enero de 2016 abonando cantidades a cuenta del precio pactado y no se les ha entregado dicha vivienda –bien porque no se inició la construcción, bien porque no ha sido finalizada–, pueden recuperar la totalidad del dinero aportado más un 6% de intereses. No importa que el promotor o constructor se encuentre en paradero desconocido o resulte insolvente, hecho frecuente durante el período de crisis.

Si el comprador no ha podido recuperar los importes pagados es porque tanto el promotor como la entidad financiera en la que se ingresaban dichas cantidades a cuenta del precio incumplieron lo establecido en la Ley 57/1968 de 27 de Julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Es decir, el promotor no abrió una cuenta especial en una entidad financiera que, además, le hubiera exigido los avales o el seguro que dicha normativa legal preveía, y de lo que debía de haberse garantizado la propia entidad financiera “bajo su responsabilidad”. Por tanto, de las cantidades pagadas e ingresadas en la cuenta de la entidad financiera indicada por el vendedor responde directamente la propia entidad financiera.

Y de esta manera ha sido establecido por la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo el pasado 21 de Diciembre de 2015: “las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Se abre por tanto, una vía para recuperar al menos las cantidades pagadas por quienes vieron frustradas sus expectativas de tener una vivienda que adquirieron sobre plano o ya iniciada la construcción.

¿Cuáles son los requisitos para reclamar?

  • Tiene que tratarse de la compraventa de una vivienda libre (no en régimen de protección oficial), sin importar que fuera destinada a domicilio familiar o a segunda residencia.
  • Que la compra se haya realizado con anterioridad al 1 de Enero de 2016.
  • Que no se haya entregado la vivienda o que no haya finalizado su construcción en los plazos convenidos.
  • Que se hayan ingresado las cantidades entregadas en la cuenta designada por el promotor, aunque no fuera una cuenta especial, sin que las mismas estuvieran avaladas ni aseguradas.
  • Que exista justificación de que los ingresos realizados lo eran precisamente para el pago por la compra de la vivienda, de manera que al Banco le haya quedado constancia de la finalidad de los mismos (mediante el concepto que se haya puesto en el ingreso o transferencia, por ejemplo). O porque haya sido el propio banco quien se ha dirigido por escrito al comprador identificándolo como tal.

Si la entidad financiera o banco que recibía dichos ingresos, tenía concedido un préstamo hipotecario al promotor, es muy fácil justificar dichos ingresos, puesto que tenía constancia de los planes de pago por la compraventa de las viviendas.

¿Qué plazo hay para reclamar?

El plazo es el de 15 años a contar desde la constancia del incumplimiento por parte del promotor o constructor, y siendo la fecha límite el 6 de Octubre de 2020. Es decir, si la compra se realizó, por ejemplo, en el año 2007 y había un plazo de entrega de 18 meses, los 15 años empezarán a contarse desde la fecha en que hayan transcurrido esos 18 meses, incumpliéndose los términos del contrato sobre el período de entrega de la vivienda.

Si bien, como consecuencia de una reforma operada en el mes de Octubre de 2015, los plazos de prescripción se han reducido de 15 a 5 años, por lo que el tope máximo para poder proceder a la reclamación sin que ésta resulte prescrita es hasta el 6 de Octubre de 2020.

¿Contra quién ha de dirigirse la reclamación?

La reclamación habrá de dirigirse tanto contra el promotor o vendedor (en el domicilio del que se tenga constancia), y de manera igual o solidaria contra la entidad financiera en donde estuviese domiciliada la cuenta en la que el comprador realizaba los ingresos o transferencias para el pago del precio de la vivienda.

¿Cuál será el resultado?

El resultado que se obtendrá, tras la doctrina del Tribunal Supremo, será que el banco o entidad financiera devuelva la totalidad de las cantidades que se entregaron mediante abono en la cuenta que tuviera el promotor en dicha entidad, más el 6% de intereses anuales conforme dispone la Ley 57/1968.

Y una última advertencia importante: Los derechos reconocidos en esta ley son irrenunciables. Como estamos acostumbrados a los ofrecimientos que, durante este período de crisis y en la actualidad, realizan los bancos y las entidades financieras a los consumidores en referencia a los distintos tóxicos bancarios contratados con los mismos, indicar que los derechos reconocidos en la Ley 57/1968 , y en virtud de los cuales se puede proceder a la reclamación referida en este artículo, son irrenunciables, tal y como expresamente establece dicha normativa en su artículo Séptimo.