El contrato de reserva y el contrato de arras, ¿cuál es la diferencia?

Cuando se trata de la compra de una vivienda, es común encontrarse con dos figuras contractuales: el contrato de reserva y el contrato de arras. Aunque ambos tienen como objetivo garantizar que se lleve a cabo la compraventa, existen diferencias claves. Las dos partes implicadas (comprador y vendedor) dejan por escrito y firmada esta intención antes de llegar a la escritura pública, pero no son lo mismo.

En este artículo, te explicaremos de manera clara y sencilla en qué se diferencian estos dos tipos de contratos, para que puedas entender cuál es el más adecuado según cada situación.

El contrato de reserva de una vivienda

El contrato de reserva es un documento por el cual el comprador y el vendedor de una vivienda o inmueble se comprometen a llevar a cabo la compraventa del mismo. De esta manera, se acuerda que el vendedor sacará del mercado la casa porque el comprador la va a adquirir en un plazo determinado y solo podrá anularse si existiese una cláusula que lo permita.

Para ello, el comprador entregará un dinero en concepto de señal que será descontado del importe total (que suele ir del 1 al 3% del precio final). La firma de un contrato de reserva no excluye de firmar uno de arras en el futuro, sino que sirve como un primer paso para garantizar que nadie te quite la casa que quieres comprar.

Si se rescinde un contrato de reserva, el comprador podría perder el dinero o tener que pagar una indemnización, la cual también debería afrontar el vendedor si es él quien incumple lo pactado.

El contrato de arras, ¿qué es?

El contrato de arras es un documento regulado en el Código Civil que certifica que las dos partes se comprometen a la compraventa de un bien inmueble. En este punto, el comprador le entrega al vendedor una suma de dinero proporcional al precio de venta de la vivienda que luego se descontará del precio final. Lo más frecuente es entregar el 10% del valor de venta de la casa, aunque puede moverse entre el 5 y el 15%.

Existen diferentes tipos de contrato de arras: arras confirmatorias, penitenciales y penales, cada una de ellas con sus propias características.

¿Qué diferencia hay entre reserva y contrato de arras?

Hay dos diferencias clave entre un contrato y otro, aunque los dos son documentos válidos para iniciar el proceso de compraventa de una vivienda o un inmueble:

1. La diferencia radica en las consecuencias en caso de que se rescinda el contrato: La finalización del contrato de arras es posible, aunque haya consecuencias para la parte que incumple el contrato; por su parte, el contrato de reserva es de obligado cumplimiento, salvo que exista una cláusula específica sobre la rescisión.
2. La segunda diferencia es que el contrato de arras aporta mayor seguridad jurídica que el de reserva, ya que está regulado en el Código Civil.

¿Qué pasa con la reserva si el vendedor se arrepiente?

Si en un contrato de reserva, el vendedor se arrepiente, tendría que afrontar el incumplimiento del mismo, lo que puede derivar en que tenga que pagar al comprador por los daños y perjuicios que le ha causado. En algunos casos, incluso podría verse obligado a cumplir el contrato.

¿Qué conviene más, el contrato de reserva o de arras?

Si quieres mayor protección a nivel legal y estás en una fase avanzada de la negociación, el contrato de arras es más adecuado, pues es más vinculante.

Si solo quieres asegurarte de que la casa quede reservada mientras atas otras cuestiones, el contrato de reserva puede ser suficiente como primer paso. Sin embargo, debido a la mayor seguridad jurídica que otorga, el contrato de arras suele ser el más usado en las compraventas.