Madrid capital lanza un plan para impulsar el 'coliving' y limitar los pisos turísticos

El Ayuntamiento de Madrid ha anunciado su plan para impulsar la vivienda asequible y la fórmula de 'coliving' en la capital y mejorar la regulación para frenar la expansión de pisos turísticos y la reducción de las viviendas destinadas a uso residencial.

Se trata del Plan RESIDE, que sustituirá al actual Plan de Hospedaje de 2019 (PEH) y está impulsado por el Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid.

Según el Consistorio, este plan "tiene tres objetivos clave: acabar con la pérdida de población del centro de la ciudad y ampliar la oferta residencial, ordenar la oferta turística y mejorar la convivencia entre vecinos y visitantes". 

Por un lado, el Plan RESIDE propone un modelo en el que los pisos turísticos puedan coexistir con otras formas de alojamiento, pero protegiendo el uso residencial de los edificios donde viven los vecinos de la ciudad. De este modo, no se permitirá que los pisos turísticos operen en edificios residenciales, enfocando su actividad a bloques destinados exclusivamente al turismo. Esto ayudará a garantizar mayor tranquilidad para los residentes y un mejor control del impacto que generan este tipo de viviendas en la comunidad.

Además, por primera vez se admite la transformación de equipamientos dotacionales privados, obsoletos y con algún tipo de protección para que se transformen en viviendas de alquiler asequible o 'coliving' con la obligación de rehabilitar el inmueble. También incluye incentivos urbanísticos para transformar edificios de oficinas en residencial.

Un nuevo perímetro: el centro y el resto

El nuevo plan municipal simplifica la normativa. Mientras que el anterior Plan de Hospedaje (PEH) se estructuraba en tres anillos, el nuevo Plan RESIDE establece dos ámbitos de actuación: el centro histórico, donde la concentración de viviendas turísticas es más alta y, por lo tanto, también lo es la disminución de viviendas residenciales; y el resto de la ciudad.

Las zonas afectadas

En el caso del centro histórico, las restricciones estarán delimitadas a las siguientes calles:

• Avenida de la Reina Victoria
• Glorieta de los Cuatro Caminos
• Calle Raimundo Fernández Villaverde
• Calle Joaquín Costa
• Plaza de la República Argentina
• Glorieta de López de Hoyos
• Glorieta de Francisco Silvela
• Plaza de Manuel Becerra
• Calle Doctor Esquerdo
• Calle Pedro Bosch
• Calle Cocheras
• Calle Téllez
• Calle Comercio
• Avenida de Ciudad de Barcelona
• Calle Méndez Álvaro
• Calle General Lacy hasta Ramírez de Prado
• Calle Tomás Bretón
• Calle Juana Doña
• Calle Juan de Vera
• Límite oriental de la parcela de la Penitenciaría de Yeserías
• Calle Alejandro Ferrant
• Límite oeste y sur de la parcela de Embajadores, 173
• Calle Embajadores
• Plaza de Italia
• Plaza del Molino
• Plaza de Legazpi
• Calle Maestro Arbós
• Avenida del Manzanares sur hasta el Pasaje de Montserrat
• Parque Madrid Río
• Glorieta Marqués de Vadillo
• Avenida Manzanares
• Calle Puente de San Isidro
• Avenida Manzanares
• Paseo de la Ermita del Santo
• Glorieta Puente de Segovia
• Paseo Marqués de Monistrol
• Paseo Bajo de la Virgen del Puerto
• Glorieta San Vicente
• Cuesta de San Vicente
• Paseo del Rey
• Calle la Rosaleda
• Calle Francisco y Jacinto Alcántara
• Paseo de Camoens y Valero
• Glorieta del Maestro
• Paseo Ruperto Chapi
• Plaza Cristo Rey
• Límite oriental de la Avenida del Arco de la Victoria hasta la calle Isaac Peral
• Calle Isaac Peral
• Paseo de San Francisco de Sales
• Calle Guzmán el Bueno hasta Avenida Reina Victoria

Las medidas del Plan RESIDE

Para proteger el uso residencial, las nuevas normas prohíben los pisos turísticos en edificios residenciales ubicados en ese perímetro, incluso en plantas bajas. Solo se permitirán en edificios destinados exclusivamente a actividades no residenciales, donde no se aplicarán restricciones.

Fuera del centro histórico, los edificios residenciales podrán transformarse temporalmente en pisos turísticos durante un máximo de 15 años, siempre que se lleven a cabo rehabilitaciones y restauraciones. Al finalizar este período, los edificios deberán volver a su uso original como residencias.

Fuera del centro histórico, se mantienen las condiciones actuales para pisos turísticos tanto en edificios completos como en viviendas individuales. Sin embargo, se introduce la obligación de que estas viviendas turísticas tengan acceso independiente al resto del edificio para coexistir con el uso residencial.

Según el Ayuntamiento, actualmente hay en la ciudad 16.100 pisos turísticos, de los que sólo el 7% son legales (1.131). Desde el pasado abril, se han congelado de forma temporal las licencias municipales, hasta que se apruebe el nuevo Plan RESIDE, y se han endurecido las sanciones para aquellos pisos que operen sin licencia. 

Para aumentar la oferta residencial, se ofrecerá incentivos para convertir edificios de uso terciario en residenciales, incluyendo ventajas como el aumento de su edificabilidad. 

También se permitirá la transformación de equipamientos dotacionales privados, que estén catalogados y obsoletos, en viviendas de alquiler asequible o 'coliving'. Esta conversión solo estará autorizada en edificios catalogados, a través de un plan especial de protección que garantice su restauración y rehabilitación. Actualmente, se identifican 210 edificios con estas características en el centro histórico, según el Ayuntamiento de la capital. 

Por último, y para cumplir el objetivo de proteger el comercio de proximidad, el Plan RESIDE no permite la transformación de los locales comerciales en pisos turísticos en el centro histórico, ni la transformación de locales en viviendas en las principales vías terciarias.

"El Plan de Hospedaje de 2019 permitió que los pisos turísticos se pudieran implantar en planta baja, lo que ha provocado que muchos locales de barrio desaparezcan en la zona central porque es más rentable la actividad de vivienda turística, provocando una reducción del comercio al servicio de los vecinos. De 2015 a 2024, se han transformado 3.306 locales en viviendas y/o pisos turísticos en Madrid", sostiene el equipo de José Luis Martínez-Almeida. 

Así, en el exterior del centro histórico se prohíbe la transformación de locales en viviendas y pisos turísticos en las siguientes vías terciarizadas:

• Bravo Murillo, desde Conde de Serrallo a glorieta de Cuatro Caminos.
• López de Hoyos, de Príncipe de Vergara a Clara del Rey.
• Clara del Rey, de Padre Xifré a López de Hoyos.
• Cartagena, de avenida de América a Francisco Silvela.
• Alcalá, de Santa Leonor a plaza de Manuel Becerra.
• Sepúlveda, de Pradales a Costanilla de los Olivos.
• Puerto de Canfranc, de Sierra Toledana a avenida de la Albufera.
• Calle de la Oca, de la glorieta del Ejército a General Ricardos.
• Nuestra Señora de Valvanera, de Vía Carpetana a plaza de Almodóvar.
• Marcelo Usera, de Rafaela Ybarra a puente de Andalucía.
• Puerto Pajares, de Martínez de la Riva a avenida de la Albufera.
• Martínez de la Riva, de Santa Julia a Puerto Arbalán.
• Alberto Palacios, de Encarnación del Pino a plaza Ágata.
• Paseo de Extremadura, de Alfonso Cea a Puente de Segovia.
• Glorieta del General Ricardos, del Marqués de Vadillo a calle de la Oca.
• Paseo Quince de Mayo, de Julián González a General Ricardos.
• Antonio López, de glorieta Marqués de Vadillo a puente de Andalucía.
• Avenida de Ciudad de Barcelona, de Doctor Esquerdo a M-30.
• Avenida Albufera, de M-30 a avenida de Buenos Aires.
• Príncipe de Vergara, de Francisco Silvela a plaza de República Dominicana.
• Méndez Álvaro, de glorieta de Carlos V a M-30.
• Avenida de Córdoba, desde el inicio y su prolongación hasta M-40.
• Avenida de Entrevías, desde el inicio hasta la M-40.
• Avenida de San Diego, desde avenida del Monte Igueldo a Martínez de la Riva.
• Avenida Monte Igueldo, desde avenida de la Albufera a avenida San Diego.
• Camino Vinateros, de Diego de Valderrábano a Pico de los Artilleros.
• Avenida Moratalaz, de plaza del Corregidor Licenciado Antonio de Mena a plaza del Encuentro.

Podría entrar en vigor en agosto de 2025

Según el Ayuntamiento, la aprobación inicial de la Modificación del Plan General para la aprobación del ParMAD se llevará a Junta de Gobierno en diciembre para someterla a información pública durante el plazo de un mes (hasta enero). Tras responder las alegaciones, se elevará a Pleno para su aprobación provisional en el mes de abril. Posteriormente, la Comunidad de Madrid revisará el texto para su aprobación definitiva. Se prevé que el texto podría entrar en vigor en agosto de 2025.

Aibnb propone pisos turísticos ocasionales en el centro...

Airbnb ha planteado la posibilidad de permitir a los anfitriones locales alquilar de forma ocasional en el centro de la ciudad, calificando de "injustificado" el plan del Ayuntamiento que busca restringir los alojamientos turísticos en el distrito. De acuerdo con la empresa, la medida afectaría injustamente a quienes se benefician a la economía local.

Para mitigar la concentración turística en el centro, Airbnb sugiere que la normativa permita la expansión del turismo a otras zonas de Madrid. La empresa critica la propuesta actual del Ayuntamiento por "no cumplir con los estándares europeos de proporcionalidad" y señala que será difícil de aplicar, penalizando de forma innecesaria a un servicio que posiciona a Madrid como referente turístico global.

En el distrito Centro, que cuenta con la mayor densidad de alojamientos de corta duración, Airbnb apuesta por permitir la oferta ocasional, es decir, que solo personas que alquilan de manera ocasional su residencia principal o una habitación puedan participar en este mercado.

... Y el Ayuntamiento le insta a colaborar "anunciando sólo VUT legales"

El delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid, Borja Carabante, ha instado a la plataforma Airbnb a colaborar con el Ayuntamiento y con los madrileños "anunciando sólo viviendas de uso turístico (VUT) legales", para insistir en que este modelo de negocio de pisos turísticos "tiene que existir" en la ciudad y que su fiscalidad debe ser mayor en comparación con el residencial.

Y sobre el cuestionamiento hecho desde Airbnb, plataforma con la que Carabante se ha reunido "al menos en cuatro ocasiones, la última el pasado miércoles", el delegado considera que las medidas de autocontrol y autogestión "son muy positivas" pero no suficientes, como demuestran los datos sobre problemas de convivencia entre usos: en el año 2023 crecieron un 59% las quejas y en lo que va de año se acercan a las mil, un 37% más.

En su opinión, "lo que tiene que hacer Airbnb, a mi juicio, es colaborar con el Ayuntamiento de Madrid y la mejor colaboración con el Ayuntamiento de Madrid y con los madrileños es sólo anunciar viviendas de uso turístico legales porque es un poco extraño que una plataforma que dice que viene a colaborar con la Administración sea la primera que ampara a aquellos que de manera ilegal ponen en el mercado esas viviendas".