Por qué los datos oficiales no recogen la evolución real del precio de la vivienda nueva y trastocan el mercado

Hay un sinfín de estadísticas sobre la evolución del precio de la vivienda nueva. Desde los notarios hasta los registradores, pasando por las tasadoras, las consultoras y los portales inmobiliarios.

Pero, a pesar de que muchas de ellas son oficiales y son publicadas por organismos públicos (el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana, antiguo Fomento, se nutre de los datos de los notarios, y el Instituto Nacional de Estadística de los registradores), lo cierto es que la evolución que están mostrando no se ajustan al 100% a la realidad actual de la vivienda.

¿El motivo? Hay muchas variables que condicionan las estadísticas y que distorsionan la verdadera evolución del sector residencial.

Uno de los principales motores de la distorsión se produce por las transacciones de obra nueva, que representan prácticamente el 20% del mercado. Se trata de operaciones que se formalizan ahora ante notario, pero en muchos casos incluyen un precio de hace dos o tres años, cuando el comprador firmó el contrato privado y la promoción estaba en construcción.

Como detalla Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, “la obra nueva entregada representa en un porcentaje elevado los precios de venta de hace años, lo que provoca una distorsión en el pulso del mercado a corto plazo”.

Lo mismo sostiene Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, que insiste en que “las estadísticas no muestran la realidad del momento, sobre todo cuando hablamos de vivienda nueva, porque ahora mismo se están vendiendo promociones a unos precios que no se reflejarán en los datos oficiales hasta dentro de dos/tres años cuando se escrituren, ya que actualmente solo son contratos privados de compraventa. Puede ocurrir que, en algunas zonas, cuando se publiquen esos datos, la media marque que el precio sigue al alza, pero igual el mercado ya no vive esa situación y está a la baja, o puede ocurrir lo contrario. El problema está en el desfase que tienen las estadísticas”.

Según los datos de Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva en España cerró el año pasado en 2.453 euros/m2, y en junio se elevó hasta los 2.472 euros/m2, superando en más de un 10% el promedio de 2017.

Y Madrid es uno de los lugares donde podemos encontrar distorsiones de este tipo en algunas zonas y promociones concretas. Según los datos que maneja Colliers, en la zona Mahou-Calderón, un desarrollo con una superficie cercana a los 200.000 m2 y que incluirá un uso residencial, un uso terciario y equipamiento, las transacciones de viviendas de segunda mano se realizan actualmente en torno a los 4.500 euros/m2, mientras que las nuevas promociones que todavía no tienen licencia (están sobre plano), se están comercializando entre 5.100 y hasta 5.500 euros/m2. Precios que, no obstante, se reflejarán en las estadísticas de 2022 o 2023.

Por ejemplo, Gestilar tiene anunciada en idealista una promoción en la zona con un precio de más de 5.800 euros/m2 en algunas viviendas, mientras que Tecnocasa promociona en el portal una casa de segunda mano por unos 3.820 euros/m2. Ambas están situadas en la calle San Epifanio.

idealista

También vemos grandes diferencias en zonas como Valdebebas, donde las viviendas nuevas superan los 4.300 euros/m2, frente a los 3.900 euros/m2 que señalan las estadísticas. Y en Madrid capital otro ejemplo es en el Paseo de la Dirección, donde los precios de mercado actuales se están vendiendo a más de 5.000 euros/m2, mientras que en los datos oficiales la media no supera los 3.000 euros. Y desde el sector de la intermediación y la promoción afirman que “cada parcela que se está vendiendo es más cara que la anterior”.

Desde Foro Consultores avanzan que en Madrid algunas promociones se han encarecido de media entre un 25% y un 30% de media, dependiendo de cada promoción, de la zona y de la oferta existente, pero un mismo proyecto de obra nueva puede ir variando de precio desde que empieza la comercialización sobre plano hasta que termina el proceso constructivo. “¿Y dónde se recoge todo esto? En ningún lado”, recalca el CEO de Colliers España.

Otros factores de distorsión

A las alteraciones provocadas por las viviendas nuevas se suman las que llegan desde las tasaciones de vivienda. El antiguo Ministerio de Fomento tiene, por ejemplo, una estadística denominada´valor tasada de la vivienda´y, como recuerdan los expertos, muchísimas tasaciones están vinculadas a aquellas operaciones de compra que están financiadas vía hipoteca, que representan aproximadamente la mitad del mercado.

También hay que tener en cuenta que el precio de las viviendas nuevas suele incluir trastero y plaza (o plazas) de garaje, mientras que en las transacciones de segunda mano no siempre es así. Además, los expertos hablan de desajustes incluso en el mercado de la vivienda usada, donde no siempre se utilizan los mismos criterios para fijar el precio por m2, sobre todo en el caso de las terrazas o los inmuebles que tienen mucho pasillo. Y también puede haber variaciones en el precio por m2 si las viviendas vendidas en una misma zona son las más amplias o las de tamaño más reducido.

Además, y como señala Mercedes de Miguel, directora de operaciones de Gesvalt, “no debemos perder de vista que el mercado residencial es muy variable, y está sujeto a determinadas circunstancias (como las que estamos viviendo actualmente como consecuencia del coronavirus) que pueden causar un gran impacto en un periodo muy corto, por lo que estas estadísticas pueden quedar obsoletas muy rápidamente”. Por este motivo, añade, “ponemos de manifiesto la importancia de la estadística, que es una importantísima herramienta de análisis a la hora de tomar decisiones en cuanto al mercado residencial se refiere. Simplemente hay que conocer de dónde sale esta estadística, cuál es su fuente de datos y su fecha de publicación, para conocer las posibles divergencias que podemos encontrar entre la información publicada y la realidad del mercado”.

Dónde hay más distorsiones

Ahora bien, los expertos también aclaran que las distorsiones no son algo generalizado, aunque se dan en los principales mercados (Madrid, Barcelona...), en algunos barrios o zonas nuevas de las ciudades y en aquellas provincias no dinámicas en transacciones de viviendas de segunda mano. En esos casos, puede haber oscilaciones de precios de entre el 5% y el 10%.

A pesar de que desde la tasadora Sociedad de Tasación admiten que existen distorsiones en algunas promociones y puntos calientes del mercado, César Hernández, director de análisis de mercado de la compañía, cree que “el resultado del conjunto del mercado no debería estar muy alterado”, ya que “muchas promociones meten ya en el precio parte de lo que podría subir durante el periodo de maduración de los edificios”. No obstante, deja al margen a Madrid, “donde se vende mucha vivienda sobre plano y hay, por tanto, presión por parte de la demanda”.